相続と住宅ローン、売却…専門家が教える、親のマンションをめぐる疑問を徹底解決！

この記事では、ご両親のマンションの相続と売却に関する、複雑な疑問にお答えします。特に、住宅ローンが残っている場合の売却方法、相続の手続き、そして相続税に関する疑問について、具体的な事例を交えながらわかりやすく解説します。専門家の視点から、読者の皆様が抱える不安を解消し、最適な選択ができるようサポートします。

それでは、具体的な質問と回答を見ていきましょう。

築33年駅近の首都圏マンションに住んでいます。父と母もいます。親も歳がとしなので、相続のことも視野に入れて考えてます。

今住んでいるマンションは約100平米の4LDKです。オンラインで2社に査定をしてもらったところ、査定額は約2400〜2700万程でした。実際に室内を見ての査定ではないです。

仮に上記の金額で売りに出して2500万で売れたとします。ですが今まだ住宅ローンが1500万程残っています。このマンションは父親名義です。

①父親が亡くなった場合、まずローンの残っているマンションを売却しなくてはいけないのでしょうか？

②売却して現金化して相続しなければいけないのでしょうか。

父親、母親、子供2人です。4人家族です。

➂父親が母親より先に亡くなった場合、希望としてはマンションを売却して現金化せずに、名義を母親に変更し、預貯金のみを相続したいです。これは可能でしょうか？

④また、マンションの住宅ローンが半分以上残っている場合に売却すること自体は可能でしょうか？

⑤可能な場合はローン無しの売却時と比べ、手数料を多く取られたりするのでしょうか？また売却時の平均的な手数料の金額も知りたいです。

➅父親の預貯金は相続税控除額よりもかなり下な為、非課税で申告不要だと思うのですが、遺言書等が無い場合は家族で話し合って誰がいくらもらうか。ってゆうのを決めて申告無しで金銭等を受け取っていいものなのでしょうか？

⑦4人家族なので、父親が亡くなった場合は法定相続人は母と子供2人だとおもうのですが、ここで父親の兄妹が私にも相続しなさい。と言われた場合は法律的に拒否できるのでしょうか？

1. 父親が亡くなった場合、ローンの残っているマンションはどうなる？売却は必須？

まず、父親が亡くなった場合、住宅ローンが残っているマンションをどうするかという問題について解説します。原則として、父親が亡くなると、マンションは相続財産となり、相続人が相続することになります。

① ローン残債がある場合の選択肢

相続人が相続し、ローンを支払う： 相続人がマンションを相続し、ローンの残債を相続人が支払う方法です。この場合、相続人はローンの契約を引き継ぎ、毎月の返済を続けることになります。
マンションを売却し、ローンを清算する： マンションを売却して得た売却代金でローンの残債を清算し、残ったお金を相続人で分ける方法です。売却価格がローンの残債を下回る場合は、不足分を他の相続財産から補填する必要があります。
相続放棄をする： 相続人は、相続を放棄することもできます。相続放棄をすると、マンションを含むすべての相続財産を相続する権利を失いますが、ローンの返済義務もなくなります。

② 売却が必須ではない

ローンの残っているマンションを売却することは必須ではありません。相続人がローンを引き継ぎ、住み続けることも可能です。ただし、ローンの返済能力があるかどうかが重要なポイントとなります。

2. 売却して現金化して相続する必要はある？

次に、売却して現金化して相続する必要があるのかという疑問についてです。必ずしも売却して現金化する必要はありません。相続人全員の合意があれば、マンションを相続し、そのまま住み続けることもできます。

① 現物分割

マンションを売却せずに、相続人が共有名義で所有することも可能です。これを「現物分割」といいます。ただし、共有名義の場合、将来的な売却やリフォームなどの意思決定で揉める可能性があるため、注意が必要です。

② 代償分割

特定の相続人がマンションを相続し、他の相続人に対して、その分を金銭で支払う方法です。これを「代償分割」といいます。この方法であれば、マンションを売却せずに、特定の相続人が単独で所有することができます。

③ 遺産分割協議

相続人全員で遺産分割協議を行い、どのように相続するかを決定します。この協議の結果によって、売却するか、現物分割するか、代償分割するかを決定します。

3. 父親が母親より先に亡くなった場合、名義変更は可能？

父親が母親より先に亡くなった場合、マンションの名義を母親に変更し、預貯金のみを相続したいという希望についてです。これは、相続の手続きと、ローンの契約内容によって異なります。

① 遺言書の有無

父親が遺言書を作成している場合、遺言書の内容に従って相続が行われます。遺言書で、マンションを母親に相続させる旨が記載されていれば、名義変更は可能です。

② 遺産分割協議

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。この協議で、マンションを母親に相続させることに合意すれば、名義変更は可能です。

③ ローンの契約内容

住宅ローンの契約内容によっては、名義変更ができない場合があります。例えば、団体信用生命保険（団信）に加入している場合、被保険者である父親が亡くなると、ローンの残債は保険金で支払われます。この場合、マンションは相続人のものとなり、名義変更が可能になります。

④ 専門家への相談

個別の状況によって対応が異なるため、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをお勧めします。

4. 住宅ローンが残っているマンションの売却は可能？

住宅ローンが半分以上残っているマンションでも、売却することは可能です。ただし、売却方法や手続きが、ローンがない場合と異なります。

① 売却方法

ローンの残っているマンションを売却する場合、一般的には以下の方法がとられます。

任意売却： 債権者（金融機関）の同意を得て、マンションを売却する方法です。売却代金でローンの残債を完済できない場合でも、債権者の同意があれば売却できます。
競売： 債権者が裁判所に申し立て、マンションを競売にかける方法です。任意売却がうまくいかない場合に、最終的に選択されることがあります。

② 手続き

売却の手続きは、ローンの種類や契約内容によって異なります。一般的には、以下の手順で進みます。

査定： 不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決定します。
媒介契約： 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を依頼します。
売買契約： 買主と売買契約を締結します。
決済： 買主から売買代金を受け取り、ローンの残債を清算します。
所有権移転登記： 買主に所有権を移転する手続きを行います。

5. ローンありの売却と手数料について

ローンありの売却と、ローンなしの売却では、手数料に違いがあるのでしょうか？また、売却時の平均的な手数料の金額についても解説します。

① 手数料の違い

ローンありの売却と、ローンなしの売却で、手数料に大きな違いはありません。どちらの場合も、不動産会社に支払う仲介手数料は、売買価格に応じて計算されます。

② 仲介手数料

仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円）+ 消費税

③ その他の費用

売却には、仲介手数料以外にも、以下の費用がかかる場合があります。

印紙税： 売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。
抵当権抹消登記費用： ローンを完済し、抵当権を抹消する際に必要な費用です。
譲渡所得税： マンションの売却益に対してかかる税金です。

6. 預貯金が相続税の非課税範囲内の場合、話し合いで分配しても良い？

父親の預貯金が相続税の基礎控除額を下回る場合、相続税はかかりません。遺言書がない場合、家族で話し合って誰がいくらもらうかを決めても問題ありません。

① 遺産分割協議

相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分配方法を決定します。この協議は、法律上の義務ではありませんが、相続人間でのトラブルを避けるために重要です。

② 遺産分割協議書の作成

遺産分割協議の結果を文書化したものが、遺産分割協議書です。この書類を作成することで、後々のトラブルを防止できます。

③ 相続税の申告

相続税の課税対象となる財産がある場合は、相続税の申告が必要です。ただし、預貯金が相続税の基礎控除額を下回る場合は、申告は不要です。

7. 父親の兄妹からの相続要求を拒否できる？

4人家族の場合、父親が亡くなると、法定相続人は母親と子供2人です。父親の兄妹が相続を主張した場合、法律的に拒否できるのでしょうか？

① 法定相続人

法定相続人は、民法で定められています。今回のケースでは、母親と子供2人が法定相続人です。父親の兄妹は、原則として相続人にはなりません。

② 代襲相続

父親の兄妹が相続を主張できるケースは、父親に子供がおらず、両親もすでに亡くなっている場合など、非常に限られています。

③ 遺言書の有無

父親が遺言書を作成している場合、遺言書の内容に従って相続が行われます。遺言書で、父親の兄妹に財産を遺贈する旨が記載されていれば、その内容に従う必要があります。

④ 弁護士への相談

相続に関する問題は、複雑で個別の事情によって対応が異なります。専門家（弁護士）に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。

この記事では、相続と住宅ローンに関する様々な疑問について解説しました。ご自身の状況に合わせて、専門家への相談も検討し、最適な選択をしてください。

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まとめ

今回の記事では、相続と住宅ローンに関する様々な疑問について、具体的な事例を交えながら解説しました。以下に、重要なポイントをまとめます。

ローンの残っているマンションの相続： ローンの残っているマンションは、相続人が相続し、ローンを支払う、売却してローンを清算する、相続放棄をする、などの選択肢があります。
売却の必要性： 必ずしも売却して現金化する必要はなく、相続人全員の合意があれば、マンションを相続し、そのまま住み続けることも可能です。
名義変更： 父親が母親より先に亡くなった場合、名義変更は、遺言書の有無、遺産分割協議の結果、ローンの契約内容によって異なります。
ローンありの売却： 住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。任意売却や競売などの方法があります。
手数料： ローンありの売却と、ローンなしの売却で、手数料に大きな違いはありません。
相続税： 預貯金が相続税の基礎控除額を下回る場合は、相続税はかかりません。
相続人の範囲： 法定相続人は、民法で定められています。父親の兄妹は、原則として相続人にはなりません。

相続や住宅ローンに関する問題は、複雑で個別の状況によって対応が異なります。専門家（弁護士、司法書士、税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。この記事が、皆様の不安を解消し、より良い選択をするための一助となれば幸いです。

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