新築賃貸トラブル！管理会社の対応が酷い…家賃は払うべき？プロが教える解決策

この記事では、賃貸物件でのトラブルに焦点を当て、特に管理会社の対応が悪い場合に、入居者がどのように対処すべきか、具体的なステップと法的知識を解説します。新築賃貸ハイツでのトラブルを例に、家賃の支払い、修繕義務、そして保証会社との関係性について、専門的な視点からアドバイスを提供します。読者の皆様が、安心して賃貸生活を送れるよう、問題解決のための道筋を示します。

新築賃貸ハイツに住んで1年と2ヶ月になります。管理会社の対応が余りにいい加減で、そこで発生している問題について相談させてください。

内容は下記に記載いたします。

①エアコンを昨年夏初めて使う際に赤ランプで使えませんでした。(入居以降一度も使えていません)

②集合ポストの鍵が閉まらずに先日修理業者が確認にきて部品の欠陥であるとの診断をされました。現在も中身が丸見えで開いている状態になっており、夕刊の新聞が何度も盗難されている事、ポストの中身が捨てられていたり知らない電話番号がかかってくる事が多くなったのもこの頃からです。

上記2点を管理会社に伝えましたが、「担当に伝えます」の一言で何度連絡してもオウム返しの言葉を発するのみで9ヶ月が経過しました(週1で今も連絡はしています)。

余りに対応をしてもらえないので管理会社にこれ以上対応をしてくれないのであれば対応してくれるまで家賃は払いたくないと伝えました。

すると保証会社に連絡したようで保証会社より電話があり通常家賃＋保証会社での立替費用の支払いをしてくださいと言われましたので現在上記の状況で管理会社に話をしている状況である事を伝えました。

上記は支払い済です。

今月ですがまだ対応してもらえないので、修繕義務を全うしてくれないのであれば支払いを拒否すると伝えました。

しかし、再度保証会社より連絡があり通常家賃＋保証会社での立替費用の支払いをしてくださいと連絡がありました。

この場合支払いをし、修繕対応してくれない事を諦めないといけないのでしょうか。

皆様知恵をお貸しくださいませ。どうかよろしくお願いいたします。

問題の核心：管理会社の対応と入居者の権利

賃貸契約におけるトラブルは、誰もが経験する可能性があります。特に、管理会社の対応が不十分な場合、入居者は大きなストレスを感じることになります。今回のケースでは、エアコンの故障と集合ポストの問題という、生活に直接影響する問題が放置されており、入居者の不満は当然のことと言えるでしょう。この問題の核心は、管理会社の修繕義務の履行と、入居者の権利が守られていない点にあります。家賃の支払いに関しても、管理会社の対応如何によっては、様々な選択肢が考えられます。

ステップ1：問題の整理と証拠の確保

まず最初に行うべきことは、問題を整理し、証拠を確保することです。具体的には以下の点に注意しましょう。

問題の記録：エアコンが使えない、ポストの鍵が開かない、郵便物が盗難されたなど、発生した問題を詳細に記録します。いつ、何が起きたのか、具体的にメモを取りましょう。
証拠の収集：
- 写真・動画：エアコンの赤ランプ、開いたままのポスト、盗難された郵便物などを写真や動画で記録します。
- メール・手紙：管理会社とのやり取りは、メールや手紙で記録を残します。いつ、どのような内容で連絡したのか、記録として残しておくことが重要です。
- 修理業者の診断書：ポストの鍵の修理業者が発行した診断書は、証拠として保管します。
管理会社とのやり取りの記録：電話でのやり取りも、日時、担当者名、話した内容を記録しておきましょう。可能であれば、録音することも有効です（ただし、録音する際は、相手に許可を得るか、録音していることを伝えた方がトラブルを避けることができます）。

これらの証拠は、今後の交渉や法的手段を取る際に非常に重要になります。証拠が多ければ多いほど、あなたの主張が通りやすくなります。

ステップ2：管理会社への再度の交渉と内容証明郵便の送付

証拠を収集したら、管理会社との交渉を再開します。この際、これまでの経緯と、改善を求める具体的な内容を明確に伝えましょう。口頭での交渉だけでなく、書面でのやり取りも行い、記録を残すことが重要です。

それでも管理会社が対応しない場合は、内容証明郵便を送付することを検討しましょう。内容証明郵便は、いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったかを郵便局が証明してくれるものです。法的効力はありませんが、相手に心理的なプレッシャーを与える効果があり、本気度を示すことができます。

内容証明郵便には、以下の内容を記載します。

契約内容の確認：賃貸借契約書に基づき、管理会社の修繕義務を明記します。
問題点の詳細：エアコンの故障、ポストの問題、盗難被害など、具体的な問題点を詳細に記載します。
改善要求：いつまでに、どのような対応を求めるのか、具体的に記載します。
法的措置の予告：期限までに改善されない場合は、法的措置（弁護士への相談、法的手段の行使など）を取ることを予告します。
損害賠償請求：損害賠償請求（精神的苦痛に対する慰謝料、盗難被害による損害など）を行う可能性があることを明記します。

内容証明郵便の作成には、専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士に相談し、適切な内容で作成することをお勧めします。

ステップ3：家賃の支払いと法的手段の検討

管理会社が修繕義務を履行しない場合、家賃の支払いをどうするのかは、非常に重要な問題です。家賃を滞納すると、賃貸契約を解除されるリスクがあります。しかし、管理会社が義務を果たさない状況では、家賃を全額支払うことに納得がいかない場合もあるでしょう。

この場合、以下の選択肢を検討できます。

家賃の一部支払い：修繕が完了するまで、家賃の一部を支払う（減額して支払う）ことを検討します。ただし、減額する根拠（修繕がされないことによる不利益など）を明確にし、管理会社に事前に通知する必要があります。減額した家賃は、必ず記録しておきましょう。
供託：家賃を供託する（法務局に預ける）という方法もあります。これは、管理会社が家賃を受け取らない場合や、家賃の支払いについて争いがある場合に、有効な手段です。供託することで、家賃の支払いを証明し、滞納による契約解除のリスクを回避できます。
法的手段：管理会社との交渉が決裂した場合、弁護士に相談し、法的手段（訴訟、調停など）を検討します。弁護士は、あなたの権利を守るために、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。

家賃の支払いについては、専門家（弁護士）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。安易に家賃を滞納すると、不利な状況に陥る可能性があります。

ステップ4：保証会社との関係性

今回のケースでは、保証会社が家賃の支払いを求めています。保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、家賃を立て替える役割を担います。しかし、管理会社の対応が悪い場合、保証会社との関係も複雑になることがあります。

保証会社とのやり取りでは、以下の点に注意しましょう。

状況の説明：管理会社の対応が悪いこと、修繕義務が履行されていないことなど、現状を詳しく説明します。
管理会社との交渉状況：管理会社との交渉の経緯を説明し、保証会社にも問題解決に協力してもらうように働きかけます。
法的アドバイスの活用：弁護士に相談し、保証会社との関係性についてもアドバイスを受けます。保証会社が家賃の支払いを求める場合でも、管理会社の責任を追及できる場合があります。

保証会社とのやり取りは、慎重に行い、記録を残すようにしましょう。また、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることで、不利な状況を回避することができます。

ステップ5：専門家への相談

賃貸トラブルは、法的知識や交渉術が必要となる場合があります。一人で問題を抱え込まず、専門家への相談を検討しましょう。

弁護士：法的問題の解決、内容証明郵便の作成、訴訟手続きなど、法的サポートを提供してくれます。
不動産鑑定士：建物の瑕疵（欠陥）や、修繕費用の見積もりなど、専門的な知識を提供してくれます。
消費者センター：消費者問題に関する相談を受け付けており、情報提供やアドバイスをしてくれます。

専門家への相談は、問題解決の糸口を見つけるだけでなく、あなたの権利を守るためにも重要です。早めに相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

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成功事例：弁護士介入による解決

実際に、弁護士が介入し、賃貸トラブルを解決した事例を紹介します。

事例1：入居者が、管理会社の対応の悪さから、家賃の減額を求めたケース。弁護士が管理会社との交渉を行い、最終的に家賃の減額と、未修繕箇所の修繕を勝ち取りました。この事例では、弁護士が法的根拠に基づいた交渉を行い、入居者の権利を守りました。

事例2：入居者が、管理会社の不誠実な対応により、精神的苦痛を受けたとして、損害賠償を求めたケース。弁護士が、管理会社の過失を証明し、慰謝料を獲得しました。この事例では、弁護士が、証拠収集から訴訟までをサポートし、入居者の精神的苦痛に対する補償を実現しました。

これらの事例から、弁護士の専門知識と交渉力がいかに重要であるかがわかります。賃貸トラブルに巻き込まれた場合は、早めに弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが、問題解決への近道となります。

まとめ：諦めない姿勢と専門家の活用が重要

賃貸トラブルは、一人で解決しようとすると、時間と労力がかかり、精神的な負担も大きくなります。しかし、諦めずに、適切な対応を取ることで、問題解決の道は必ず開けます。

今回のケースでは、まず問題点を整理し、証拠を確保することが重要です。次に、管理会社との交渉を粘り強く行い、それでも解決しない場合は、内容証明郵便の送付や、法的手段の検討も視野に入れましょう。家賃の支払いについても、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に対応する必要があります。そして、最も重要なのは、専門家（弁護士、消費者センターなど）に相談し、適切なアドバイスを受けることです。

賃貸トラブルは、決して珍しいことではありません。あなたの権利を守るために、諦めずに、積極的に行動しましょう。そして、専門家の力を借りながら、問題解決を目指しましょう。

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