店舗契約で不動産会社を通さない直接取引！トラブル回避のチェックリスト

店舗を借りて事業を始めるにあたり、不動産会社を通さず大家さんと直接契約するケースは、確かに珍しいかもしれません。しかし、適切な準備と注意を払えば、スムーズな契約と、その後の良好な関係構築も十分に可能です。この記事では、大家さんとの直接取引で店舗を借りる際に、契約後にトラブルを回避するための具体的なアドバイスを、チェックリスト形式で解説します。あなたのビジネスを成功に導くために、ぜひ役立ててください。

大家さんが所有する一軒家を借りて店舗として営業する予定の者です。通常、不動産会社が入りますが、大家さんの意向により直接取引を希望されています。メリットとしては古い家の為、更新無し、家賃振り込み、店内改装など借主が自由にするなどの口頭による話しです。店舗を借りる意思は十分ありますが、不動産会社を挟まないケースはあまり聞いたことがありません。こういった場合にやらなくてはならない、など契約後にトラブルがなるべく起こらないためのアドバイスございましたら、どんなことでも構いません、是非宜しくお願い致します。

1. 事前準備：契約前の徹底的な確認

不動産会社を通さない直接取引では、契約前に徹底的な確認を行うことが非常に重要です。口頭での約束だけでなく、書面で詳細を明確にしておくことで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。以下のチェックリストを参考に、契約前に確認すべき事項を整理しましょう。

物件の調査
- 法的規制の確認:
  店舗として利用する物件が、用途地域や建築基準法などの法的規制に適合しているかを確認します。用途地域によっては、営業できる業種が制限される場合があります。建築確認済証や検査済証を確認し、用途変更が必要な場合は、その手続きについても確認しましょう。
- インフラ設備の確認:
  電気、ガス、水道などのインフラ設備が、店舗の営業に必要な容量を確保しているかを確認します。特に、飲食店など、多くの電力やガスを消費する業種の場合は、設備の増強が必要になることもあります。設備の状況を詳細に記録し、必要に応じて大家さんと協議しましょう。
- 物件の状態確認:
  建物の構造、内装、設備の現状を詳細に確認します。雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など、修繕が必要な箇所がないかを確認し、写真や動画で記録しておきましょう。契約書に、修繕に関する責任分担を明記しておくことが重要です。
契約条件の明確化
- 賃料と支払方法:
  賃料の金額、支払期日、支払方法（銀行振込など）を明確にします。賃料の変更条件についても、あらかじめ合意しておきましょう。例えば、近隣の家賃相場が変動した場合の対応など、具体的な条件を定めておくことが望ましいです。
- 契約期間と更新条件:
  契約期間を明確にし、更新の可否、更新料の有無、更新時の賃料変更について定めます。更新がない場合でも、契約終了時の原状回復義務や、退去時の手続きについても詳細に定めておく必要があります。
- 敷金・保証金:
  敷金または保証金の金額、預け先、返還条件を明確にします。敷金は、賃料の滞納や、物件の損害に対する担保として預けられるものです。返還時の条件（原状回復後の返還など）を明確にしておきましょう。
- 用途制限:
  店舗の用途（業種）を明確にします。契約書に、具体的な業種を明記し、用途変更の可否、その際の条件についても定めておきましょう。例えば、飲食店の場合、営業許可の取得や、騒音・臭い対策なども考慮する必要があります。
- 改装の範囲と費用負担:
  内装・外装の改装の範囲、方法、費用負担について定めます。どこまで借主が自由に改装できるのか、原状回復義務の範囲はどこまでか、事前に詳細に協議し、図面や仕様書を作成して契約書に添付することが望ましいです。
- 修繕責任:
  建物の修繕責任を、大家さんと借主の間でどのように分担するかを明確にします。構造部分の修繕は大家さん、設備の軽微な修繕は借主、など、具体的な分担を定めておきましょう。修繕が必要になった場合の連絡方法や、対応期間についても定めておくと、スムーズな対応が可能です。
- 火災保険・損害保険:
  火災保険や、店舗の損害保険の加入義務、保険料の負担について定めます。火災保険は、万が一の火災による損害を補償するためのものです。店舗の規模や、業種に応じて、適切な保険に加入しましょう。また、借主が加入する保険の種類や、保険金額についても、事前に大家さんと協議しておくことが重要です。
- 契約解除条件:
  賃料の滞納、契約違反など、契約を解除できる条件を明確にします。契約解除の手続き、解除時の原状回復義務、損害賠償についても定めておきましょう。契約解除の通知期間や、違約金についても、事前に合意しておくことが重要です。
契約書の作成と確認
- 契約書の作成:
  上記で確認した内容をすべて盛り込んだ契約書を作成します。契約書の作成には、専門家（弁護士、司法書士など）に依頼することをお勧めします。契約書のひな形を利用する場合でも、必ず専門家に内容を確認してもらいましょう。
- 契約内容の確認:
  契約書の内容を、大家さんと一緒に確認します。不明な点や、疑問点があれば、必ず質問し、納得いくまで話し合いましょう。契約書に署名・捺印する前に、すべての条項を理解し、合意していることを確認することが重要です。
- 契約書の保管:
  契約書は、原本とコピーを両方保管します。原本は、紛失しないように厳重に管理し、コピーは、必要な時にすぐに確認できるようにしておきましょう。電子データで保管することも有効です。

2. 契約書の作成：法的効力のある文書

口約束だけでは、後々トラブルになった際に、証拠として認められない可能性があります。必ず、法的効力のある契約書を作成し、双方の権利と義務を明確にしましょう。契約書の作成には、以下の点に注意が必要です。

専門家の活用:
弁護士や司法書士などの専門家に依頼し、契約書を作成してもらうことを強くお勧めします。専門家は、法的知識に基づいて、あなたの権利を守るための条項を盛り込んだ契約書を作成してくれます。また、契約内容に関するアドバイスも受けられます。
条項の具体性:
契約書には、曖昧な表現を避け、具体的な条項を記載します。例えば、「良好な関係を保つ」というような抽象的な表現ではなく、「毎月の賃料は〇〇円とし、〇〇日までに〇〇銀行の口座に振り込む」というように、具体的な内容を記載します。
付帯事項:
契約書に記載しきれない事項や、特別な取り決めがある場合は、付帯事項として別紙にまとめ、契約書に添付します。付帯事項も、契約書と同様に、署名・捺印し、双方で保管します。
公正証書の作成:
契約内容をより確実なものにするために、公正証書を作成することも検討しましょう。公正証書は、公証人が作成する公的な文書であり、高い法的効力を持っています。万が一、契約違反があった場合、裁判を起こさずに強制執行を行うことができます。

3. 契約後の注意点：良好な関係を維持するために

契約締結後も、大家さんとの良好な関係を維持することが、ビジネスの成功には不可欠です。以下の点に注意し、円滑なコミュニケーションを心がけましょう。

定期的なコミュニケーション:
定期的に大家さんとコミュニケーションを取り、物件の状況や、店舗の運営状況について報告しましょう。例えば、月に一度、近況報告を兼ねて、顔を合わせる機会を設けるのも良いでしょう。良好な関係を築くことで、何か問題が発生した場合でも、スムーズに解決できる可能性が高まります。
賃料の遅延防止:
賃料の支払いは、期日通りに行いましょう。万が一、支払いが遅れる場合は、事前に大家さんに連絡し、事情を説明することが重要です。賃料の滞納は、契約解除の原因になるだけでなく、大家さんとの信頼関係を損なうことにもつながります。
物件の維持管理:
物件を大切に扱い、清潔に保ちましょう。設備の故障や、建物の不具合を発見した場合は、速やかに大家さんに連絡し、修繕の手続きを行いましょう。物件の維持管理は、大家さんの責任ですが、借主としても、物件を大切に扱うことが、良好な関係を築く上で重要です。
契約内容の遵守:
契約書に記載された内容を遵守し、契約違反となる行為は避けましょう。例えば、用途制限を超えた営業や、無断での改装などは、契約違反にあたります。契約内容を遵守することで、大家さんとの信頼関係を維持し、トラブルを回避することができます。
問題発生時の迅速な対応:
万が一、問題が発生した場合は、速やかに大家さんに連絡し、誠実に対応しましょう。問題の解決に向けて、協力的な姿勢を示すことが重要です。問題解決のために、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

4. トラブル発生時の対応：冷静かつ迅速に

万が一、契約後にトラブルが発生した場合は、冷静かつ迅速に対応することが重要です。感情的にならず、事実関係を正確に把握し、適切な対応策を講じましょう。

事実関係の確認:
トラブルの原因や、事実関係を正確に把握します。証拠となるもの（契約書、写真、メールなど）を整理し、客観的な視点から状況を分析しましょう。
大家さんとの話し合い:
まずは、大家さんと話し合い、問題解決に向けて協議します。冷静に、状況を説明し、互いの主張を伝え合いましょう。話し合いがうまくいかない場合は、第三者（弁護士など）に仲介を依頼することも検討しましょう。
専門家への相談:
問題が複雑で、自分たちだけでは解決できない場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、法的知識に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。また、法的手段が必要な場合は、手続きを代行してくれます。
法的手段の検討:
話し合いや、専門家のアドバイスを受けても、問題が解決しない場合は、法的手段（訴訟など）を検討する必要があります。法的手段は、時間と費用がかかりますが、最終的な解決のためには、必要な場合もあります。

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5. まとめ：成功への第一歩

大家さんとの直接取引は、不動産会社を通す場合に比べて、自由度が高く、魅力的な選択肢です。しかし、契約内容や、その後の関係性によっては、トラブルが発生するリスクも高まります。この記事で解説したチェックリストを参考に、契約前の準備、契約書の作成、契約後の注意点、トラブル発生時の対応について、しっかりと対策を講じることで、リスクを最小限に抑え、成功への第一歩を踏み出しましょう。あなたのビジネスが成功することを心から応援しています。

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