不動産トラブルで損害！管理会社との交渉術と、泣き寝入りしないための対策

この記事では、不動産賃貸におけるトラブルに巻き込まれた方々が、どのように問題を解決し、自身の権利を守ることができるのかを、具体的なケーススタディを通して解説します。特に、管理会社の対応の悪さ、借主との連絡不通、そして損害賠償の問題に焦点を当て、法的知識と交渉術を駆使して、事態を打開する方法を提案します。

約２年前に倉庫を不動産屋を通して貸していました。入居時に水道のメーターを新規で取り付けて、使った分だけ水道代を支払ってもらう約束を不動産屋としていました。（水道のおおもとは倉庫の裏の家の叔母さん宅なので毎月メーターを確認してもらい、叔母さんに支払う）

ですが、１年後くらい過ぎたとき叔母が最近水道代が高くなったと報告してきたので(不動産屋から水道代もらってないですか？と尋ねると一度も来たことが無いといわれました）すぐに不動産屋に連絡すると担当者が辞めており管理担当部署に連絡すると担当者から聞いてないとのことでした。

すぐに借主に連絡して水道代をもらいますと約束したのですが半年たっても連絡は無くしまいには借主が退去しました。しかも借主はコンクリートゴミ、ブロックゴミを放置したままです。なのでまだ家賃が発生しますと不動産屋から言われたのですが保障協会が３ヶ月しかみないそうなので今月は０円です。

水道代、ゴミのことを何度も不動産屋に連絡していますが借主と連絡がつかないので待ってくださいと言われすでに４ヶ月目に入りました。

入居当初から何も管理してないのに管理料１割をしっかり取られました。電話で管理料を返してと言いましたがそれは出来ないとのことです。

どうしたら良いでしょうか？今現在水道代支払い無しゴミの撤去無し不動産屋からの連絡一切無しの状態です次の入居者に貸せない状態が４ヶ月過ぎました

何か良い知恵を教えてください。宜しくお願いします

ケーススタディ：倉庫オーナーAさんの苦悩

Aさんは、2年前に倉庫を不動産会社を通じて賃貸に出しました。入居者との契約では、水道メーターを設置し、使用量に応じて水道代を支払うという約束でした。しかし、1年後、Aさんは叔母から水道代が高いと指摘を受け、不動産会社が水道代を徴収していないことが発覚しました。さらに、担当者の退職や管理部署の無対応により、問題は複雑化。借主は連絡が取れなくなり、退去後にはゴミが放置されるという事態に。Aさんは、水道代の未払い、ゴミの撤去費用、そして管理会社の対応の悪さに直面し、大きな損害を被る可能性が出てきました。

問題点と損害の具体化

Aさんの抱える問題は多岐にわたります。まず、水道代の未回収。これは、借主との契約違反であり、Aさんの経済的損失に直結します。次に、ゴミの放置。これは、次の入居者を見つける妨げとなり、賃料収入の減少につながります。さらに、管理会社の不適切な対応。これは、契約上の義務を果たしていないだけでなく、Aさんの信頼を裏切る行為です。そして、管理料の不当な徴収。これは、サービスに見合わない対価を支払わされているという点で、Aさんの不利益となっています。

ステップ1：事実関係の整理と証拠の確保

問題を解決するためには、まず事実関係を正確に把握し、証拠を確保することが重要です。

契約書の確認: 賃貸契約書、水道メーター設置に関する合意書など、関連する契約書を全て確認し、契約内容を正確に把握します。
記録の整理: 不動産会社とのやり取り（メール、手紙、電話の記録）を整理し、いつ、誰が、どのような対応をしたのかを明確にします。
写真や動画の撮影: 放置されたゴミの状態を写真や動画で記録し、証拠として残します。
水道メーターの記録: 叔母に協力を仰ぎ、水道メーターの記録を詳細に残します。

これらの証拠は、後の交渉や法的手段において、非常に重要な役割を果たします。

ステップ2：管理会社との交渉

証拠を基に、まずは管理会社との交渉を試みます。交渉の際には、以下の点を意識しましょう。

責任の明確化: 管理会社に対し、契約上の義務を果たさなかった責任を明確に追及します。具体的には、水道代の未回収、ゴミの撤去義務の不履行、連絡の遅延などを指摘します。
損害賠償の要求: 水道代の未払い分、ゴミの撤去費用、そして、次の入居者が見つからないことによる賃料の損失など、具体的な損害額を算出し、賠償を求めます。
管理料の返還要求: サービスに見合わない管理料の返還を求めます。管理会社が適切な管理を行っていなかった事実を具体的に示し、返還を正当化します。
交渉の記録: 交渉の過程を記録に残し、合意に至った場合は、書面で合意書を作成します。

交渉が難航する場合は、弁護士などの専門家の助言を求めることも検討しましょう。

ステップ3：法的手段の検討

管理会社との交渉がうまくいかない場合は、法的手段を検討する必要があります。

内容証明郵便の送付: 管理会社に対し、損害賠償を求める内容証明郵便を送付します。これは、相手にプレッシャーを与え、交渉を有利に進めるため、または、訴訟になった場合の証拠として有効です。
弁護士への相談: 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けます。弁護士は、訴訟の見通しや、適切な法的手段について助言してくれます。
訴訟の提起: 損害賠償請求訴訟を提起します。訴訟では、証拠を提出し、主張を裏付ける必要があります。
少額訴訟の活用: 比較的少額の損害賠償請求であれば、少額訴訟を利用することもできます。これは、迅速かつ簡便な手続きで、問題を解決できる可能性があります。

ステップ4：借主への対応

借主との連絡が取れない場合でも、諦めずに対応策を講じましょう。

住所の調査: 借主の住民票や戸籍謄本などを取得し、現在の住所を調査します。
内容証明郵便の送付: 借主に対し、未払い賃料やゴミの撤去費用などを請求する内容証明郵便を送付します。
法的措置の検討: 借主が支払いに応じない場合は、法的措置（訴訟など）を検討します。

ステップ5：今後の対策と教訓

今回の問題を教訓に、今後の不動産経営において、同様のトラブルを避けるための対策を講じましょう。

管理会社の選定: 管理会社を選ぶ際には、実績や評判を十分に調査し、信頼できる会社を選びましょう。
契約内容の確認: 契約内容を詳細に確認し、不明な点があれば、事前に確認しておきましょう。
定期的な管理: 定期的に物件を訪問し、状況を確認しましょう。
記録の徹底: 不動産会社とのやり取り、物件の状況などを記録に残しましょう。
専門家との連携: 弁護士や不動産鑑定士など、専門家との連携を強化しましょう。

専門家からのアドバイス

不動産トラブルに詳しい弁護士は、次のようにアドバイスしています。

「不動産トラブルは、早期の対応が重要です。問題が大きくなる前に、専門家（弁護士）に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。また、契約書の内容をしっかりと確認し、証拠を確保しておくことが、問題を解決するための第一歩です。」

成功事例

Aさんのようなケースで、最終的に問題が解決した事例は数多くあります。例えば、

管理会社の責任を追及し、損害賠償を勝ち取った事例: 管理会社の過失を証明し、未回収の水道代、ゴミの撤去費用、そして、賃料の損失を賠償させた。
借主との交渉により、未払い賃料を回収した事例: 借主と粘り強く交渉し、分割払いの合意を取り付け、未払い賃料を回収した。
法的手段（訴訟）により、問題を解決した事例: 訴訟を起こし、裁判所の判決に基づき、損害賠償を勝ち取った。

これらの事例から、諦めずに適切な対応をすれば、問題は解決できるということがわかります。

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まとめ

不動産トラブルは、早期の対応と適切な対策が重要です。今回のケーススタディを通して、管理会社との交渉術、法的手段の検討、借主への対応、そして、今後の対策について解説しました。Aさんのように、多くの人が不動産トラブルに巻き込まれていますが、諦めずに、専門家の助けを借りながら、問題を解決することができます。今回の記事が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。

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