境界線トラブル、子供世代に残さないための解決策：専門家が教える賢い選択

土地や不動産に関する問題は、人生において大きな影響を与えるものです。特に境界線のトラブルは、感情的な対立を生みやすく、解決が難しいケースも少なくありません。今回の記事では、境界線トラブルに直面している方のために、具体的な解決策と、専門家としての視点からのアドバイスを提供します。問題解決に向けた第一歩を踏み出しましょう。

昨年、購入した住宅用土地の境界（所有権界）トラブルについて、ご相談します。土地売主をＡさん、隣地所有者をＢさんとします。Bさんは普段現地には住んでいません。

購入時は、土地売主Ａさんと隣地Bさんの間に古いブロック塀がありました。塀の上部外側（Bさん側）に釘が打ってあり、その釘が境界鋲だと不動産屋に説明されました。つまり塀はＡさん敷地内ということです。現地で私もブロック塀や釘を確認し、それで土地売主Ａさんによる「境界の明示」ということになりました。

隣地全ての印をもらう境界確定は、数十万円の費用と、数ヶ月の時間がかかると言われ、境界確定は要求せずに土地を購入してしまいました。塀の釘を境界鋲とした現況測量図は、不動産屋からもらっています。

土地購入後、隣地Bさんの連絡先を調べて、ブロック塀が古いので同じ位置に新しく作り直すことを挨拶しました。その時点で、ブロック塀がＡさん側の敷地内にあることは、Bさんも認識していました。

新しいブロック塀は念のため古い塀より１〜２cmほど後退して作りました。古い塀に打ってあった釘は現在は存在していません。

家も新築し入居したところで、塀が越境しているとBさんからクレームが来ました。Bさんによると塀の中心が境界だそうで、敷地の角に確かに古い御影石の境界鋲が埋まっていました。

すぐに不動産屋に相談したところ、確認不足の謝罪はされましたが、登記簿売買だから隣地次第で面積減少もありうる、Bさんの主張を認めるように、とすすめられました。

土地売主Ａさんは土地の売却まで30年現地に住んでいましたが、塀の外側の釘が境界鋲だと信じていて、御影石の存在は知らず（目視できないので当然）、Bさんから塀が越境していると言われたこともないそうです。

そうすると、時効取得が成立すると思うのですが、不動産屋は、時効取得はBさんを怒らせるし御影石を認めたほうが良いと言います。

ただ決定的ではないものの、塀の外側が境界で正しいような状況証拠もありました。

・土地売主Ａさんが30年前に土地を購入した時の現況測量図に、塀の外側に「金属鋲」の表示がある。

・その更に数年前に大きな土地から分筆されていたことがわかり、閉鎖事項登記で調べたところ、私が購入した現況測量図と全く同じ面積、すなわち塀の外側を境界とする面積だった。

時効取得・所有権（境界）確認訴訟や、土地家屋調査士会の裁判外境界紛争解決制度（ADR）にはかなり費用も時間もかかるようで、わずかな増減の土地の価格を考えると、迷っています。

私も高齢なので、このトラブルは子供世代に残さずに解決したいと思いますが、どのようにしたら良いでしょうか？

ご相談ありがとうございます。土地の境界線トラブルは、精神的な負担も大きく、どのように対応すれば良いか悩む方も多いでしょう。今回のケースでは、いくつかの選択肢があり、それぞれのメリットとデメリットを比較検討し、最適な解決策を見つけることが重要です。以下、具体的な解決策と、それぞれの利点と欠点について詳しく解説していきます。

1. 現状の整理と問題点の明確化

まず、現状を正確に把握し、問題点を明確にすることが重要です。今回のケースでは、以下の点が主な問題点として挙げられます。

境界線の確定： ブロック塀の位置と、隣地所有者Bさんの主張する境界線（御影石）との間に食い違いがある。
情報不足： 土地購入時に境界確定を行わなかったため、正確な境界線が不明確。
証拠の有無： 過去の測量図や、土地売主Aさんの証言など、境界線に関する証拠の評価。
費用と時間： 境界確定や訴訟にかかる費用と時間。

これらの問題点を整理し、それぞれの解決策を検討していく必要があります。

2. 解決策の比較検討：メリットとデメリット

今回のケースで考えられる主な解決策は以下の3つです。それぞれのメリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に最適なものを選びましょう。

2-1. 隣地所有者Bさんの主張を受け入れる

メリット：

迅速な解決： 訴訟やADR（裁判外紛争解決手続き）を回避でき、早期に解決できる可能性があります。
費用削減： 弁護士費用や測量費用などのコストを抑えることができます。
精神的負担の軽減： 長期的な紛争を避けることで、精神的な負担を軽減できます。

デメリット：

土地の面積減少： 境界線が移動することで、所有する土地の面積が減少する可能性があります。
将来的な問題： Bさんとの関係が悪化し、将来的なトラブルの種となる可能性があります。
納得感の欠如： 自分の主張が通らないため、納得できない可能性があります。

検討ポイント： 土地の面積減少がどの程度なのか、Bさんとの関係性、将来的なリスクなどを総合的に考慮する必要があります。

2-2. 時効取得を主張する

メリット：

土地の権利を守る： 30年間、Aさんが塀の外側を境界線として使用していた事実があれば、時効取得が認められる可能性があります。
正当性の主張： 自分の権利を主張し、正当性を認めさせることができます。

デメリット：

紛争の長期化： Bさんが時効取得を認めない場合、訴訟に発展する可能性があります。
費用と時間の負担： 弁護士費用や訴訟にかかる時間的負担が生じます。
Bさんとの関係悪化： Bさんとの関係が悪化し、今後の生活に影響が出る可能性があります。

検討ポイント： 過去の測量図やAさんの証言など、時効取得を裏付ける証拠がどの程度あるか、Bさんの性格や態度などを考慮する必要があります。

2-3. 境界確定訴訟を起こす

メリット：

法的解決： 裁判所の判決によって、境界線を確定させることができます。
客観的な判断： 裁判所が客観的な証拠に基づいて判断するため、公平な結果が期待できます。

デメリット：

費用と時間の負担： 弁護士費用や訴訟にかかる時間的負担が大きくなります。
精神的負担： 長期的な訴訟は、精神的な負担が大きいです。
結果の不確実性： 裁判所の判断によっては、不利な結果になる可能性もあります。

検討ポイント： 証拠の強さ、費用対効果、精神的な負担などを総合的に考慮する必要があります。

3. 解決に向けた具体的なステップ

上記の解決策を検討する上で、具体的なステップを踏むことが重要です。

3-1. 専門家への相談

まずは、土地家屋調査士や弁護士などの専門家に相談しましょう。専門家は、あなたの状況を詳しく聞き取り、適切なアドバイスをしてくれます。また、証拠の収集や、訴訟になった場合の準備など、具体的なサポートを受けることができます。

専門家への相談は、解決への第一歩です。専門家の意見を聞くことで、問題の本質を理解し、最適な解決策を見つけることができます。

3-2. 証拠の収集

境界線に関する証拠を収集しましょう。具体的には、以下のものを集めます。

過去の測量図： 土地売買時の測量図、分筆時の測量図など。
土地売主Aさんの証言： Aさんの証言は、時効取得を主張する上で重要な証拠となります。書面で証言をまとめてもらいましょう。
近隣住民の証言： 塀の位置について、近隣住民がどのように認識していたか、証言を得ることも有効です。
写真： ブロック塀や御影石の写真を撮影し、記録として残しましょう。

証拠の収集は、解決の可能性を左右する重要な要素です。できる限り多くの証拠を集め、専門家に見てもらいましょう。

3-3. 隣地所有者Bさんとの交渉

専門家のアドバイスを受けながら、Bさんと交渉を進めましょう。Bさんの主張を聞き、あなたの主張を伝え、互いに納得できる解決策を探ります。交渉の際には、感情的にならず、冷静に話し合うことが重要です。

交渉がうまくいけば、早期解決につながります。しかし、交渉が難航する場合は、次のステップに進む必要があります。

3-4. ADR（裁判外紛争解決手続き）の利用

ADRとは、裁判によらずに紛争を解決する手続きです。土地家屋調査士会や弁護士会などが運営しており、専門家が仲裁に入り、紛争解決をサポートしてくれます。訴訟よりも費用と時間がかからず、柔軟な解決策を模索できる可能性があります。

ADRの利用は、訴訟を回避し、円満な解決を目指す有効な手段です。

3-5. 境界確定訴訟の提起

上記の手続きで解決できない場合は、最終的に境界確定訴訟を提起することになります。訴訟では、裁判所が証拠に基づいて判断し、境界線を確定します。訴訟には時間と費用がかかりますが、法的拘束力のある解決を得ることができます。

訴訟は、最後の手段として検討しましょう。

4. 子供世代に残さないために

今回のトラブルを子供世代に残さないためには、早期に解決することが重要です。そのためには、以下の点を意識しましょう。

専門家への相談： 早めに専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける。
証拠の収集： 境界線に関する証拠を収集し、紛争に備える。
冷静な対応： 感情的にならず、冷静に問題解決に取り組む。
早期解決： 長期化を避け、早期解決を目指す。

これらの点を意識することで、子供世代に負担を残すことなく、問題を解決することができます。

5. まとめ

境界線トラブルは、複雑で解決が難しいケースも少なくありません。しかし、適切な手順を踏み、専門家のサポートを受けながら、解決を目指すことができます。今回の記事で解説した内容を参考に、ご自身の状況に最適な解決策を見つけてください。

今回のケースでは、以下の点を重視して解決策を検討することをお勧めします。

証拠の有無： 過去の測量図やAさんの証言など、境界線に関する証拠の評価。
費用対効果： 解決にかかる費用と、得られるメリットのバランス。
Bさんとの関係： 今後の関係性を考慮した解決策の選択。

これらの点を総合的に考慮し、専門家と相談しながら、最適な解決策を見つけ、問題解決に向けて一歩踏み出しましょう。

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