駅近2棟アパート大家さんの不労所得への道：エイブル任せからの脱却と税金対策

この記事では、川崎駅近の2棟アパートを所有し、エイブル保証に管理を委託しているものの、税金対策や収入の伸び悩みに課題を感じている大家さんに向けて、不労所得を実現するための具体的なステップを解説します。多様な働き方の一つとして、不動産経営で成功するためのノウハウや、現職での活躍（キャリアアップ、スキルアップ、出世、業務改善など）に繋がる情報を提供します。

川崎駅から徒歩5分のところに父親が2棟物件を持っています。今現在はエイブル保証に丸投げの状態で、税金等引かれるとそこまで旨味がありません。そこで自分達で管理等をして夢の不労所得で家族養えたらと思っています。

現在はワンルーム７部屋のA物件とその隣に2LDK４部屋。駐車場4台のB物件。B物件は築１６年で完済済み。A物件は築３年完済まで25年。立地が良いため空室はありませんが経験がないので全て管理会社に委託してもらってます。家賃保証もつけているので空室であっても家賃が支払われるシステム（私もこれから勉強の人なのでよくわからないのですが。。。すいません）ですが空室で何ヶ月か入らない事はなかったです。

エイブルが全てやってくれる感じですが毎月の賃料の８割が支払われるだけで、税対策が全くできず旨味が全てエイブルに持っていかれている感じです。（エイブルも空室リスクを抑える為に相場よりだいぶ安く設定されているのもムカついてます）

今年の３月にA物件の１室をリフォームして、そこを使わせてもらっているのですが目の届く範囲にいるから管理をやっていき税対策や知り合いの工務店等を使ってうまくやれたらと思います。不動産業素人が駅前にある物件を2棟持っていてもうまく活用出来ず、管理会社に旨味を吸われ結果みな働きに出ている現状から不労所得で暮らす為に似たような大家さんなどノウハウやこの本読めば等、何から始めれば良いか教えて下さい。

素晴らしいですね！駅近の好立地に2棟もの物件をお持ちとは、大きな可能性を秘めています。しかし、現状では管理会社に委託しているため、収入の多くが手数料や税金で消えてしまい、不労所得の夢が遠のいていると感じているのですね。ご自身の目で管理を行い、税金対策をすることで、不労所得を実現したいという意欲、大変素晴らしいです。この記事では、その第一歩を踏み出すための具体的な方法を、ステップごとに解説していきます。

ステップ1：現状分析と目標設定

まず、現状を正確に把握し、具体的な目標を設定することから始めましょう。

1.1 現状の収入と支出の可視化

現在の収入と支出を詳細に把握することから始めましょう。具体的には、以下の項目をリストアップし、それぞれの金額を明確にします。

収入:

家賃収入（A物件、B物件、駐車場）
共益費収入
その他収入（礼金など）

支出:

エイブルへの管理委託料
ローンの返済（A物件）
固定資産税
都市計画税
修繕費（過去の実績と今後の予測）
保険料
その他（広告費、水道光熱費など）

これらの情報をまとめることで、現在のキャッシュフロー（手元に残るお金）が明確になります。また、エイブルに支払っている管理委託料の内訳も確認し、どのようなサービスに対して費用が発生しているのかを把握しましょう。

1.2 税金対策の現状把握

税金対策の現状を把握するために、税理士に相談することをお勧めします。現在の確定申告の内容を確認し、どのような節税対策が取られているのか、改善の余地はないかなどを相談しましょう。不動産所得に関する税金は複雑であり、専門家の知識が必要不可欠です。

1.3 目標設定

現状分析の結果を踏まえ、具体的な目標を設定しましょう。目標は、SMARTの法則（Specific：具体的に、Measurable：測定可能に、Achievable：達成可能に、Relevant：関連性があり、Time-bound：期限付きで）に沿って設定することが重要です。例えば、以下のような目標が考えられます。

3年以内に、現在のキャッシュフローを20%増加させる。
5年以内に、管理業務を一部内製化し、管理委託料を30%削減する。
10年以内に、不労所得だけで生活できる状態にする。

目標を明確にすることで、具体的な行動計画を立てやすくなります。

ステップ2：管理業務の基礎知識と準備

管理業務を自分で行うためには、基礎知識を習得し、必要な準備を整える必要があります。

2.1 不動産管理の基礎知識

不動産管理には、大きく分けて以下の業務があります。

入居者対応: 入居者からの問い合わせ対応、クレーム対応、契約更新など。
賃料管理: 賃料の集金、滞納者への督促など。
建物管理: 建物・設備の維持管理、清掃、修繕など。
契約管理: 賃貸借契約書の作成、更新、解約手続きなど。
入居者募集: 仲介業者との連携、物件情報の掲載、内覧対応など。

これらの業務を全て自分で行う必要はありません。最初は、一部の業務から始め、徐々に範囲を広げていくのが良いでしょう。

2.2 情報収集と学習

不動産管理に関する知識を習得するために、以下の方法で情報収集を行いましょう。

書籍: 不動産管理に関する専門書や、大家さんのノウハウ本などを読みましょう。
セミナー: 不動産投資や管理に関するセミナーに参加し、専門家から直接話を聞きましょう。
インターネット: 不動産投資に関するブログやウェブサイトを参考に、最新の情報を収集しましょう。
大家さん仲間との交流: 大家さんのコミュニティに参加し、経験者からアドバイスをもらいましょう。

2.3 必要な準備

管理業務を始めるにあたり、以下の準備を行いましょう。

管理体制の構築: どの業務を自分で行い、どの業務を外部に委託するのかを決めましょう。
ツール・システムの導入: 賃料管理ソフト、入居者管理システムなどを導入することで、業務効率を向上させることができます。
契約書の準備: 賃貸借契約書や、管理委託契約書などの雛形を用意しましょう。
保険への加入: 火災保険、家財保険、借家人賠償責任保険など、必要な保険に加入しましょう。

ステップ3：管理業務の実践と改善

準備が整ったら、実際に管理業務を始めてみましょう。最初は、エイブルと並行して管理を行い、徐々に業務を移行していくのが良いでしょう。

3.1 入居者対応の開始

まずは、入居者対応から始めましょう。入居者からの問い合わせやクレームに対応することで、入居者との信頼関係を築くことができます。また、入居者のニーズを把握し、物件の改善に役立てることもできます。

3.2 賃料管理の開始

賃料の集金や、滞納者への督促を行うことで、キャッシュフローを安定させることができます。賃料管理ソフトを導入することで、効率的に業務を行うことができます。

3.3 建物管理の開始

建物の清掃や、設備の点検、修繕などを行うことで、物件の価値を維持することができます。知り合いの工務店と連携し、適切な修繕計画を立てましょう。

3.4 税金対策の実施

税理士と連携し、適切な税金対策を実施しましょう。減価償却費の計上、修繕費の活用など、様々な節税対策があります。また、確定申告の際には、必ず専門家のアドバイスを受けましょう。

3.5 業務の改善と効率化

管理業務を実践する中で、改善点が見つかるはずです。業務の効率化を図るために、以下の点を意識しましょう。

マニュアルの作成: 業務の手順をマニュアル化することで、誰でも同じ品質で業務を行うことができます。
ツールの活用: 賃料管理ソフト、入居者管理システムなどを活用することで、業務効率を向上させることができます。
アウトソーシングの検討: 一部の業務を外部に委託することで、効率化を図ることができます。

ステップ4：エイブルとの契約見直しと交渉

管理業務を自分で行うことに慣れてきたら、エイブルとの契約を見直し、交渉を行いましょう。

4.1 契約内容の確認

現在のエイブルとの契約内容を改めて確認しましょう。管理委託料、サービス内容、解約条件などを詳細に把握します。特に、管理委託料の内訳を確認し、どのようなサービスに対して費用が発生しているのかを把握することが重要です。

4.2 交渉の準備

エイブルとの交渉に臨む前に、以下の準備を行いましょう。

交渉の目的の明確化: 管理委託料の削減、サービス内容の変更など、交渉の目的を明確にしましょう。
代替案の準備: 管理業務を一部内製化する場合の具体的な計画を立て、エイブルとの交渉材料としましょう。
相場情報の収集: 他の管理会社の管理委託料の相場を把握し、交渉の根拠としましょう。

4.3 交渉の実施

交渉の際には、以下の点を意識しましょう。

誠実な態度: 誠実な態度で交渉に臨み、相手との信頼関係を築きましょう。
具体的な提案: 管理委託料の削減額、サービス内容の変更など、具体的な提案を行いましょう。
代替案の提示: 管理業務を一部内製化する場合の具体的な計画を提示し、エイブルとの合意を目指しましょう。
冷静な判断: 交渉がうまくいかない場合でも、冷静に判断し、最善の選択をしましょう。

4.4 契約変更または解約

交渉の結果、契約内容が変更された場合は、変更後の契約内容をしっかりと確認しましょう。解約する場合は、解約手続きを行い、速やかに管理体制を整えましょう。

ステップ5：長期的な視点での戦略

不労所得を実現するためには、長期的な視点での戦略が必要です。

5.1 物件の価値向上

物件の価値を向上させるために、以下の取り組みを行いましょう。

リフォーム・リノベーション: 定期的にリフォームやリノベーションを行い、物件の魅力を高めましょう。
設備の改善: 最新の設備を導入し、入居者の満足度を向上させましょう。
周辺環境の整備: 周辺環境を整備し、物件の資産価値を向上させましょう。

5.2 資産の分散と拡大

リスクを分散するために、資産の分散を検討しましょう。また、更なる不労所得を得るために、物件の拡大も検討しましょう。

他の不動産投資: 戸建て、区分マンションなど、他の不動産投資を検討しましょう。
株式投資、投資信託: 株式投資や投資信託など、他の投資も検討しましょう。

5.3 キャリアアップとスキルアップ

不動産投資に関する知識やスキルを向上させるために、積極的に学習しましょう。また、不動産投資以外の分野でも、キャリアアップを目指しましょう。

資格取得: 不動産に関する資格（宅地建物取引士、不動産鑑定士など）を取得しましょう。
セミナーへの参加: 不動産投資に関するセミナーに参加し、最新の情報を収集しましょう。
人脈形成: 不動産業界の人脈を広げ、情報交換を行いましょう。

これらのステップを踏むことで、エイブルに頼りきりの状態から脱却し、ご自身で管理を行い、税金対策を施し、不労所得への道を切り開くことができるでしょう。焦らず、一歩ずつ着実に進んでいくことが重要です。

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まとめ

駅近の2棟アパートを所有し、不労所得を目指す道のりは、決して平坦ではありません。しかし、現状分析、目標設定、知識の習得、実践、改善、そして長期的な戦略というステップを踏むことで、必ず道は開けます。エイブルに頼りきりの状態から脱却し、ご自身で管理を行い、税金対策を施すことで、収入を増やし、不労所得を実現できる可能性は十分にあります。諦めずに、一歩ずつ着実に進んでいきましょう。あなたの成功を心から応援しています。

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