相続した不動産賃貸トラブル！弁護士に頼る前にできること
相続した不動産賃貸トラブル！弁護士に頼る前にできること
この記事では、相続した不動産の賃貸経営で発生したトラブルについて、法的知識に詳しくない方でも理解できるよう、具体的なアドバイスを提供します。特に、賃貸契約に関する問題、JA（農業協同組合）との関係、そして今後の対応策に焦点を当て、読者の皆様が抱える不安を解消し、より良い解決策を見つけられるようサポートします。
7年前に父が亡くなり、その際に不動産（戸建5件）を相続しました。その戸建（5件全て）は、父の生前からも賃貸物件として貸しておりました。※ちなみに5件とも隣接しております。
賃貸の仲介は、父が生前からJAに委託しておりました。最近5件中とある1件の賃貸の契約更新をした時、5件中のさらに別の物件（ここではA物件とします。）の契約更新を7年間見たことがないことに気づきました。
自宅で書類を探しても見当たらなく、JAに問い合わせても契約書が無いとのことでした。JAでは、A物件は、社宅として使っているしか把握できていないとのことです。※ちなみにそのA物件は現在、社宅ではなく、借主の妻（が講師）の習い事教室として使っており、毎日その物件にいるわけではありません。（A物件の中に外からわかるくらい大きな看板で○○習い事教室と書いてあります。）
唯一見つかったのが、『委任状』というタイトルで、宛先はJAで、内容文は「A物件の業務をJAへ委任する」という文書がありました。しかし、誰の署名押印も一切ありませんでした。
こんな文書では、通用しないと思い、後々トラブルになるのは嫌なので、賃貸契約の文書作成をJAに依頼しました。（それが、今から1年前の出来事です）
しかし、いくら経ってもその担当者は、取り掛かってくれなく、しまいにはその担当者が異動してしまったとのことでした。
新しい担当者の方は、すぐに取り掛かってくれましたが、JA側も当時のことはわからなく、JAが本当に委任されたのかもわからない状況とのことです。
けれど、JA側としてもトラブルを避けたい意向から、賃貸契約書（契約更改）の作成に取り組むという方向となりました。
一通り賃貸契約書が出来上がり、JAが借主へ電話依頼したところ、「なぜ今更そんなことを？ふざけるな」と返答され、さらに「家賃は貸主（の父親）と口約束をかわしてる。当時の契約書持って、JAと貸主が俺の所へ来い」と怒り口調だったとのことです。
後日、JAと私（現貸主）が借主のところへ伺うこととなりました。
＜他の情報として…＞
- 借主は、どこかの社長をしている。（夫婦とも強気な態度とのこと）
- 借主は、相続時から現在まで、月内には必ず家賃の入金はしている。
- JAは父の死亡時、賃貸物件（5件）に対して、死亡による口座名義の変更文書しか出していないとのこと。
- JAは保証会社ではないので、家賃の延滞や督促は、貸主が行う。
- 弁護士にはまだ相談しておりません。
- 契約更改についての家賃設定は、現状のまま値上げも値下げもしておりません。
自分の行動の甘さや勉強不足は分かっておりますが、以下のことがお聞きしたいです。
- 生前の口約束（生前の父と借主との約束）は死亡しても、今現在も有効となるのか。
- JA側に落ち度はあるのか。
- 契約書の作成以外に何か作っておくべき書類や行動があるのか。
今後のアドバイスも含めてご回答いただけると幸いです。
1. 生前の口約束の有効性について
まず、生前の口約束の有効性についてですが、これは非常にデリケートな問題です。一般的に、口約束であっても、契約は成立することがあります。しかし、その内容や証拠の有無によって、その有効性が大きく左右されます。
今回のケースでは、父親と借主の間で家賃に関する口約束があったとのことですが、その内容が具体的にどのようなものであったのか、そしてそれを証明する証拠があるかどうかが重要になります。
もし、口約束の内容が明確で、家賃の金額や支払い方法などが具体的に合意されていた場合、そしてそれを裏付ける証拠（例えば、借主が家賃を長期間にわたって支払ってきた事実など）があれば、その口約束は有効と認められる可能性があります。しかし、口約束の内容が曖昧であったり、証拠が乏しい場合は、その有効性を主張することは難しくなります。
民法では、契約は書面でなくても成立することが原則とされています。ただし、不動産賃貸借契約のように、長期にわたる権利義務が発生する契約の場合、書面で契約内容を明確にしておくことが、後々のトラブルを避けるために非常に重要です。
今回のケースでは、契約書が存在しないという状況ですので、口約束の有効性を巡って借主との間で争いが生じる可能性が高いと言えます。この点については、専門家である弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。
2. JA側の落ち度について
次に、JA側の落ち度についてですが、いくつかの問題点が考えられます。
まず、A物件の契約更新を7年間も放置していたこと、そして契約書が見当たらないという事実は、JAの業務管理体制に問題があったと言わざるを得ません。賃貸物件の管理業務を委託されている以上、契約書の保管や更新手続きは、JAの重要な責務です。この点において、JAは十分な注意義務を果たしていなかった可能性があります。
次に、JAがA物件を「社宅」として認識していたという点も問題です。実際には、借主の妻が習い事教室として使用していたわけですから、JAは物件の利用状況を正確に把握していなかったことになります。これは、JAが物件管理を適切に行っていなかったことの証左と言えるでしょう。
さらに、JAが委任状の存在を把握していなかったり、当時の状況を詳しく把握していなかったりすることも、問題点として挙げられます。JAは、賃貸管理業務を行う上で、過去の経緯や契約内容を正確に把握し、記録しておく必要があります。この点においても、JAの対応には不備があったと言えるでしょう。
ただし、JAが法的責任を負うかどうかは、JAとの間の委託契約の内容や、JAの過失の程度によって異なります。JAに落ち度があったとしても、それが直ちに法的責任に繋がるとは限りません。この点についても、弁護士に相談し、JAの責任の範囲について確認することをお勧めします。
3. 契約書の作成以外に作っておくべき書類と行動
契約書の作成は非常に重要ですが、それ以外にも、今後のトラブルを未然に防ぎ、円滑な賃貸経営を行うために、以下の書類や行動が必要となります。
- 契約書の作成と締結
- 現況確認と記録
- 借主とのコミュニケーション
- 専門家への相談
- 家賃の管理
- 保険への加入
- JAとの関係の見直し
まず、A物件の賃貸借契約書を作成し、借主と締結する必要があります。契約書には、家賃、支払い方法、契約期間、更新条件、退去時の取り決めなど、賃貸借に関する全ての事項を明確に記載します。契約内容は、口約束ではなく、書面で確認し、双方の署名押印が必要です。また、他の4件の物件についても、契約内容を見直し、必要に応じて契約書を更新することをお勧めします。
A物件の現況を確認し、写真や動画で記録しておきましょう。これは、退去時の原状回復に関するトラブルを避けるために重要です。また、物件の修繕履歴や、借主とのやり取り（家賃の支払い状況、苦情など）も記録しておくと、後々のトラブル解決に役立ちます。
借主とのコミュニケーションを密にすることも重要です。定期的に連絡を取り、物件の状況や問題点がないか確認しましょう。また、借主からの要望や苦情にも、誠実に対応することが大切です。良好な関係を築いておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを受けることも重要です。弁護士は、法的問題に関する相談や、契約書の作成、トラブル解決のサポートをしてくれます。不動産鑑定士は、物件の価値や適正家賃について評価してくれます。専門家の意見を聞くことで、より適切な判断をすることができます。
家賃の管理も重要です。家賃の支払い状況を定期的に確認し、滞納が発生した場合は、速やかに督促を行いましょう。また、家賃の振込口座を明確にし、記録を残しておくことも大切です。家賃管理システムなどを活用するのも良いでしょう。
火災保険や家財保険など、必要な保険に加入しておくことも重要です。万が一の事故や災害に備えて、保険でリスクをカバーすることができます。
JAとの関係についても、見直す必要があるかもしれません。JAの管理体制に不安がある場合は、他の管理会社への変更も検討しましょう。管理会社を変更する場合は、契約内容や費用などを比較検討し、慎重に決定する必要があります。
4. 今後の対応とアドバイス
今回のケースでは、借主との間でトラブルが発生する可能性が高いため、慎重な対応が必要です。以下に、今後の対応とアドバイスをまとめます。
- 弁護士への相談
- 借主との交渉
- 証拠の収集
- 情報収集
- 長期的な視点
まずは、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが最優先です。弁護士は、口約束の有効性、JAの責任、今後の対応策などについて、専門的な見地からアドバイスをしてくれます。また、借主との交渉や、法的措置が必要な場合のサポートもしてくれます。
弁護士のアドバイスに基づき、借主との交渉を進めることになります。交渉の際には、冷静さを保ち、感情的な対立を避けるようにしましょう。また、交渉の記録を残しておくことも重要です。交渉がまとまらない場合は、法的手段を検討する必要も出てきます。
口約束の有効性を主張するためには、証拠の収集が重要です。借主とのやり取りを記録したメールや手紙、家賃の支払い記録など、可能な限り多くの証拠を集めておきましょう。また、JAからも、当時の状況に関する情報を収集しておきましょう。
不動産賃貸に関する情報を収集することも重要です。インターネットや書籍などで、不動産賃貸に関する法律やトラブル事例について調べておきましょう。また、他の大家さんとの交流を通じて、情報交換することも有効です。
今回のトラブルは、長期的な視点で解決する必要があります。焦らずに、一つ一つ問題を解決していくことが大切です。また、今回の経験を活かし、今後の賃貸経営に役立てていきましょう。
今回のケースは、契約書の不備やJAとの連携不足など、様々な問題が複雑に絡み合っています。しかし、適切な対応と専門家のサポートがあれば、必ず解決の道は開けます。諦めずに、一つ一つ問題を解決していくことが大切です。
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5. まとめ
相続した不動産の賃貸経営は、時に複雑な問題を伴います。今回のケースでは、契約書の不備、JAとの連携不足、そして借主との口約束など、様々な問題が絡み合っています。しかし、適切な対応と専門家のサポートがあれば、必ず解決の道は開けます。
まず、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。そして、借主との交渉を進め、証拠を収集し、情報収集を行いましょう。また、JAとの関係を見直し、今後の賃貸経営に役立てていくことも大切です。
今回の経験を活かし、長期的な視点で問題に取り組み、より良い賃貸経営を目指しましょう。そして、困ったことがあれば、いつでも専門家に相談し、サポートを受けるようにしましょう。
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