相続した再建築不可物件…売却もできず固定資産税だけ？損しないための賢い選択とは

この記事では、遺産相続における再建築不可物件の取り扱いについて、具体的なアドバイスを提供します。相続放棄、売却、管理方法など、様々な選択肢を提示し、読者の皆様が最適な判断を下せるようサポートします。特に、相続に関する知識が少ない方でも理解できるよう、専門用語を避け、分かりやすく解説します。

遺産相続についてです。伯父がなくなり所有していた空き家を渡すと親戚から言われました。その不動産は都内の再建築不可で20坪くらいの土地に古家があります。その物件を相続したら少し（おこずかい程度）でも利益になりますか？逆に売却もできず、処分にも費用がかかったり、固定資産税を払い続ける・・など出費につながりまか？

忙しく、生活も楽ではないので損をするようなら相続放棄したいと考えています。

亡くなったのは長男（独居）、施設を世話したり財産管理していたのは三男（配偶者・子3人）父（次男・配偶者なし・子一人（私）は何もしてません。父は高齢で（年金生活）お前に任せるの一点張りです。

預金に関しては何も報告がありません。相続に関してあまりにも知識が乏しいため再建築不可物件の相続や財産分与など教えていただけると助かります。

ご相談ありがとうございます。遺産相続、特に再建築不可物件の相続は、複雑で悩ましい問題です。今回のケースでは、都内の再建築不可物件を相続することになったものの、その価値や今後の対応に不安を感じていらっしゃるようですね。相続放棄も視野に入れているとのこと、まずは落ち着いて、選択肢を一つずつ検討していきましょう。

1. 再建築不可物件とは？基本を理解する

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないため、新たに建物を建てることができない土地・建物のことです。具体的には、幅4m以上の道路に2m以上接していない土地が該当します。都市部では、古い家屋が多く密集している地域や、細い路地が多い場所に多く見られます。

再建築不可物件は、通常の不動産よりも価値が低く、売却が難しい傾向があります。しかし、適切な対応をすれば、必ずしも損をするとは限りません。まずは、再建築不可物件の基本的な特徴を理解し、その上で具体的な対策を検討することが重要です。

再建築不可物件の主な特徴

建築制限: 新たな建物の建築が原則として認められない。
価値の低下: 一般的な不動産よりも価値が低く、売却価格も下がる傾向がある。
用途の制限: 建て替えができないため、用途が限られる（リフォームや修繕は可能）。
固定資産税: 土地と建物に対して固定資産税が課税される。

2. 相続における選択肢: 相続放棄、相続、売却

再建築不可物件を相続する場合、主に以下の3つの選択肢があります。

2.1. 相続放棄

相続放棄は、相続人が被相続人の財産を一切相続しないという選択です。相続放棄をすると、その相続人は最初から相続人ではなかったことになります。今回のケースのように、負債（固定資産税や処分の費用）の方が多い可能性がある場合、相続放棄は有効な選択肢となります。

相続放棄のメリット

負債を相続するリスクを回避できる。
固定資産税の支払い義務がなくなる。
物件の管理や売却に関する手間が省ける。

相続放棄のデメリット

プラスの財産（預貯金など）も相続できなくなる。
一度放棄すると、原則として撤回できない。
相続放棄の手続きには、専門家への相談や書類の準備が必要。

相続放棄を検討する場合は、相続開始を知ったときから3ヶ月以内に、家庭裁判所に申述する必要があります。手続きには、戸籍謄本や住民票などの書類が必要となります。専門家である弁護士や司法書士に相談し、手続きを進めるのが確実です。

2.2. 相続（相続する）

相続を選択した場合、再建築不可物件を含むすべての財産を相続することになります。相続した物件をどのように活用するかは、相続人の判断によります。売却、賃貸、または現状のまま所有し続けるなど、様々な選択肢があります。

相続のメリット

物件を所有し続けることができる。
将来的に価値が上昇する可能性もゼロではない。
リフォームや修繕を行い、住居として利用することも可能。

相続のデメリット

固定資産税の支払い義務が発生する。
物件の管理が必要となる（修繕、草むしりなど）。
売却が難しい場合がある。

相続を選択する場合は、物件の現状を把握し、今後の活用方法を検討する必要があります。専門家（不動産鑑定士、不動産業者など）に相談し、物件の価値や将来性について評価を受けることも重要です。

2.3. 売却

再建築不可物件は、売却が難しい傾向がありますが、買い手が見つかれば売却することも可能です。売却価格は、周辺の相場や物件の状態、立地条件などによって大きく変動します。専門の不動産業者に相談し、適切な価格で売却できるよう、戦略を立てましょう。

売却のメリット

固定資産税の支払い義務から解放される。
物件の管理から解放される。
現金化できる。

売却のデメリット

売却価格が低い可能性がある。
買い手を見つけるのに時間がかかる場合がある。
仲介手数料などの費用が発生する。

再建築不可物件の売却には、専門的な知識と経験が必要です。再建築不可物件の売買に特化した不動産業者も存在しますので、積極的に相談してみましょう。複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することも重要です。

3. 具体的な対策とステップ

相続に関する知識が乏しいとのことですので、具体的な対策とステップを以下にまとめました。

3.1. 現状の把握

物件の調査:
- 土地の登記簿謄本を取得し、所有者や権利関係を確認する。
- 建物の登記簿謄本を取得し、建物の構造や築年数を確認する。
- 固定資産評価証明書を取得し、固定資産税評価額を確認する。
- 物件の現況（建物の状態、周辺環境など）を把握する。
財産全体の調査:
- 預貯金、株式、その他の財産の有無を確認する。
- 負債（借入金など）の有無を確認する。

3.2. 専門家への相談

相続問題は複雑であり、専門的な知識が必要となる場合があります。以下の専門家に相談し、アドバイスを受けることを強くお勧めします。

弁護士: 相続放棄や遺産分割に関する法的アドバイス、手続きの代行。
司法書士: 不動産登記や相続手続きに関するアドバイス、書類作成。
税理士: 相続税に関するアドバイス、税務申告。
不動産鑑定士: 不動産の価値評価。
不動産業者: 売却に関する相談、仲介。

専門家への相談は、ご自身の状況を正確に把握し、最適な選択をするために不可欠です。複数の専門家に相談し、それぞれの意見を聞くことで、より客観的な判断ができるようになります。

3.3. 選択肢の検討

専門家からのアドバイスを踏まえ、以下の選択肢を検討します。

相続放棄: 負債が多い場合や、物件の管理に手間をかけたくない場合に検討。
相続: 物件を所有し続けたい場合や、将来的な価値上昇を見込める場合に検討。
売却: 現金化したい場合や、物件の管理が難しい場合に検討。

それぞれの選択肢について、メリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に最適なものを選びましょう。

3.4. 手続きの実行

選択肢が決まったら、必要な手続きを実行します。

相続放棄: 家庭裁判所に相続放棄の申述を行う（相続開始を知ってから3ヶ月以内）。
相続: 遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する。
売却: 不動産業者と媒介契約を締結し、売却活動を開始する。

手続きは、専門家のサポートを受けながら進めるのが確実です。

4. 再建築不可物件を相続した場合の注意点

再建築不可物件を相続した場合、以下の点に注意が必要です。

4.1. 固定資産税

固定資産税は、土地と建物に対して毎年課税されます。再建築不可物件であっても、固定資産税の支払い義務は発生します。固定資産税の金額は、物件の評価額によって異なります。固定資産税の支払い義務を考慮し、物件の管理費用や売却の可能性などを総合的に判断する必要があります。

4.2. 管理費用

物件を所有している限り、管理費用が発生します。建物の修繕費、草むしり、清掃など、様々な費用がかかります。管理費用を考慮し、物件の活用方法を検討する必要があります。

4.3. 売却の難しさ

再建築不可物件は、売却が難しい場合があります。買い手を見つけるためには、専門的な知識と経験が必要です。再建築不可物件の売買に特化した不動産業者に相談し、適切な価格で売却できるよう、戦略を立てましょう。

4.4. 活用方法の検討

再建築不可物件の活用方法は限られますが、いくつかの選択肢があります。

リフォーム: 建物の状態を改善し、住居として利用する。
賃貸: 建物を賃貸に出し、家賃収入を得る。
駐車場: 土地を駐車場として利用する。
更地: 建物を解体し、更地として利用する（固定資産税は高くなる可能性があります）。

物件の立地条件や周辺環境などを考慮し、最適な活用方法を検討しましょう。

5. 成功事例と専門家の視点

再建築不可物件の相続に関する成功事例や、専門家の視点をご紹介します。

5.1. 成功事例

事例1: リフォームによる賃貸経営

都内の再建築不可物件を相続したAさんは、建物をリフォームし、賃貸物件として活用しました。リフォーム費用はかかりましたが、安定した家賃収入を得ることができ、結果的に相続放棄せずに済んだというケースです。この事例から、物件の状態を改善し、付加価値を高めることで、収益を生み出す可能性を示唆しています。

事例2: 専門業者への売却

地方の再建築不可物件を相続したBさんは、売却を検討しましたが、なかなか買い手が見つかりませんでした。そこで、再建築不可物件の売買に特化した専門業者に相談したところ、適切な価格で売却することができました。この事例から、専門家の知識とネットワークを活用することの重要性がわかります。

5.2. 専門家の視点

弁護士の視点:

「相続放棄は、負債が多い場合や、相続人同士の関係が悪化している場合に有効な選択肢です。しかし、相続放棄をすると、プラスの財産も相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。専門家に相談し、財産全体の状況を把握した上で、最適な選択をしてください。」

不動産鑑定士の視点:

「再建築不可物件の価値は、立地条件や周辺環境によって大きく変動します。専門的な知識と経験を持つ不動産鑑定士に相談し、正確な価値評価を受けることが重要です。また、売却を検討する場合は、複数の不動産業者に査定を依頼し、比較検討することをお勧めします。」

不動産業者の視点:

「再建築不可物件の売却は、一般の不動産売買よりも難易度が高いですが、適切な戦略を立てれば、売却できる可能性は十分にあります。再建築不可物件の売買に特化した専門業者に相談し、物件の特性を理解した上で、最適な販売活動を行いましょう。」

これらの事例や専門家の視点から、再建築不可物件の相続は、一概に「損」とは言えないことがわかります。状況に応じて、適切な対策を講じることで、問題を解決し、より良い結果を得ることが可能です。

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6. まとめ: 賢い選択のために

再建築不可物件の相続は、複雑で悩ましい問題ですが、適切な知識と対策を講じることで、必ずしも損をするとは限りません。まずは、物件の現状を把握し、専門家（弁護士、司法書士、税理士、不動産鑑定士、不動産業者など）に相談し、アドバイスを受けることが重要です。相続放棄、相続、売却など、様々な選択肢を比較検討し、ご自身の状況に最適なものを選びましょう。そして、手続きは、専門家のサポートを受けながら進めるのが確実です。今回の記事が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。

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