賃貸トラブル解決ガイド：初期費用返還から引っ越し費用請求まで
賃貸トラブル解決ガイド：初期費用返還から引っ越し費用請求まで
賃貸契約を巡るトラブルは、誰にでも起こりうる問題です。特に、入居後に騒音問題が発覚し、契約解除を余儀なくされた場合、初期費用の返還や、引っ越し費用の請求について、多くの人が悩みを抱えます。今回の記事では、賃貸トラブルに巻き込まれた際の具体的な対応策と、専門家への相談方法について解説します。
この春より妹と二人で家を借りて住むことになりました。物件も決め、契約金なども払い鍵も受け取り引っ越しの荷物を受け入れるのみの状態になりました。私は引っ越しの準備の為、一時実家に帰っていたのですが、私が新居がある地域に戻る前夜に妹から連絡があり、仕事終わりの21時頃に新居で新生活の準備をしていたら警察の方が訪ねてきたというのです。
警察の方が言うには下の階の住民から匿名で「床を叩きつけるような音がして我慢がならない」と通報があった為、私たちの住む階の住民を訪ねてきたというのです。(3階建てのアパートの3階に住んでいました)
その日はどこの住民の方が通報されたかも分からなかったので、気をつけるということで警察の方にお話して帰っていただいたのですが次の日私も新居に戻り、夜に到着した為また同じ21時頃に新居で妹と準備をしていました。(妹はまだ別の場所に住んでいました)
その時にまたインターホンがなり、私たちが住んでいる部屋の真下の住民の方が夫婦で訪ねてこられました。前日に通報したのもその夫婦だったようなのですが、やはり騒音がするという苦情でした。
その方々が言うのは建物の構造的な欠陥で音が響きやすくなっているとか、私たちの前の住民の方が部屋で音の出る作業をし騒音トラブルを起こしため苦情を申し立てた結果退去したという過去があるので過敏になっているということもおっしゃっていましたが、その際には「不動産業者に確認します」ということで帰っていただきました。しかし、多少遅い時間だったとはいえ私も妹も特別にうるさく歩き回ったり物音を立てた訳ではなく普通に歩いたり生活用品を運んだりしていただけです。
この物件に住めば確実にトラブルになると判断した為、次の日すぐに不動産屋に行き契約のキャンセルを申し込みました。
その際に契約の際に払った金額などもすべて返して欲しい旨を不動産屋にお願いしたのですが一部費用は帰ってきたのですが、仲介手数料やクリーニング代などの一部費用が変換されていません。
不動産屋の主張としては
- 初期費用も払い、鍵も渡した契約後の一般解約という扱いになるため、仲介手数料や、クリーニング代などの実費については返還ができない(前払い家賃や敷金などはすべて返ってきました。)
- 自分たちも物件の過去のトラブルについては把握していなかった。(オーナーさんは私たちの前の入居者が騒音トラブルの結果退去されたことは把握していたようです)
私たちの主張としては
- 何も問題がなければ入居する予定で契約したが、入居後にトラブルがある物件だと判明した。そもそも過去のトラブルなどについても知らされておらず、事前に把握していれば契約を行っていなかった。
- オーナーさんは家賃や敷金すべて返してくれたのに、不動産業者は仲介手数料を100%とっており、このケースで100%の仲介手数料が発生するのは疑問を感じる。通常の契約後の解約申し込みと同じものとして扱われることに納得がいかない。
- 引っ越し先を急遽変更することになった為に、引っ越しの荷物を別の場所に預けたり、申し込んでいた工事をキャンセルしたりと当初予定していなかった余計なコストが発生している。
このようなケースで契約の初期費用のすべての返還を求めることはできるのでしょうか？（可能であれば追加でかかってしまった費用も請求したいです・・・）
何度も不動産屋に足を運び、返還を求めましたが全額は返せないという答えしか返ってきません。
無料の法律相談などで弁護士さんにも相談し、少額訴訟などというやり方もあると教えられましたが、どの程度のことをすれば行えるのか、また企業相手に訴訟を起こすと少額訴訟ではなく一般の裁判になってしまう可能性があることなども知りどうするのが一番いいのかわからなくなってしまいました。
弁護士さんを雇うなどすれば、また追加で費用がかかってしまいますし運が悪かったと返ってきていないお金は諦めた方が良いのでしょうか？
1. 契約解除と費用の返還請求：基本戦略
賃貸契約におけるトラブルは、精神的な負担も大きいものです。まずは、冷静に状況を整理し、適切な対応策を講じることが重要です。今回のケースでは、入居前に騒音トラブルが発覚し、契約を解除せざるを得なくなった状況です。この場合、初期費用の返還請求と、追加で発生した費用の請求が主な焦点となります。
1-1. 契約内容の確認
まず、賃貸借契約書の内容を詳細に確認しましょう。特に、解約に関する条項、違約金に関する規定、そして、物件の瑕疵（ここでは騒音問題）に関する記述が重要です。契約書に、物件の瑕疵に関する特約や、解約時の費用負担について明確な記載がないかを確認します。
1-2. 不動産会社との交渉
契約内容を確認した上で、改めて不動産会社と交渉を行います。今回のケースでは、不動産会社は「契約後の一般解約」という立場を取っていますが、入居前に騒音トラブルが発覚したという特殊な事情を考慮してもらう必要があります。
以下のような点を主張し、交渉を進めましょう。
- 瑕疵担保責任： 契約時に告知されていなかった物件の瑕疵（騒音問題）により、契約の目的を達成できなくなったこと。
- 説明義務違反： 過去の騒音トラブルについて、不動産会社が事前に説明しなかったこと。
- 信義則違反： 不動産会社が、契約者の利益を損なうような対応をしたこと。
1-3. 内容証明郵便の送付
不動産会社との交渉がうまくいかない場合は、内容証明郵便を送付することを検討しましょう。内容証明郵便は、いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったかを公的に証明するもので、法的効力はありませんが、相手に心理的なプレッシャーを与え、交渉を有利に進める効果があります。内容証明郵便には、以下の内容を記載します。
- 契約解除の意思表示
- 返還を求める費用の内訳と金額
- 返還期限
- 期限内に返還がない場合の法的措置（少額訴訟、民事訴訟など）
2. 費用の内訳と請求の可否
今回のケースで、返還を求めることができる費用と、その可能性について詳しく見ていきましょう。
2-1. 返還を求められる可能性のある費用
- 仲介手数料： 不動産会社が仲介業務を行った対価として支払う費用ですが、今回のケースでは、入居前に契約解除となったため、全額返還を求めることが可能です。ただし、契約書に「契約者の都合による解約の場合、仲介手数料は返還しない」というような条項がある場合は、一部返還となる可能性もあります。
- クリーニング代： クリーニング代は、退去時に部屋を清掃するための費用です。今回のケースでは、入居前に解約となったため、クリーニングを行う必要がなく、返還を求めることができます。
- 敷金： 敷金は、家賃の滞納や、部屋の損傷があった場合に充当される費用です。今回のケースでは、問題なく返還されるはずです。
- 前家賃： 前家賃は、入居前に支払う家賃です。今回のケースでは、入居前に解約となったため、返還されるべきです。
- 引っ越し費用： 引っ越し業者への支払い、荷物の保管費用、その他引っ越しに関連して発生した費用は、不動産会社の責任によって発生した損害として、請求できる可能性があります。ただし、これらの費用は、具体的な証拠（領収書など）を提示する必要があります。
- その他費用： 入居のために準備した家具や家電の購入費用、工事費用のキャンセル料など、今回の騒音トラブルがなければ発生しなかった費用も、請求できる可能性があります。こちらも、具体的な証拠が必要です。
2-2. 費用の請求方法
費用の請求は、まず不動産会社との交渉で行います。交渉がまとまらない場合は、以下の方法を検討しましょう。
- 少額訴訟： 60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる簡易的な訴訟手続きです。弁護士に依頼しなくても、自分で行うことができます。
- 民事訴訟： 少額訴訟の対象とならない場合や、より多くの費用を請求したい場合に利用します。弁護士に依頼するのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。
- ADR（裁判外紛争解決手続）： 裁判によらずに、専門家が間に入って紛争を解決する手続きです。費用が安く、迅速に解決できる可能性があります。
3. 少額訴訟と民事訴訟の選択
今回のケースでは、少額訴訟と民事訴訟のどちらを選択するかが、重要なポイントとなります。
3-1. 少額訴訟のメリットとデメリット
少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる簡易的な訴訟手続きです。
メリット：
- 費用が安い
- 手続きが簡単
- 短期間で判決が出る
デメリット：
- 1回の審理で判決が出るため、証拠の準備が重要
- 判決に不服がある場合は、即時抗告しかできない
3-2. 民事訴訟のメリットとデメリット
民事訴訟は、少額訴訟の対象とならない場合や、より多くの費用を請求したい場合に利用します。
メリット：
- 請求金額に制限がない
- 証拠を十分に準備できる
- 控訴できる
デメリット：
- 費用が高い
- 手続きが複雑
- 時間がかかる
3-3. どちらを選択すべきか
今回のケースでは、請求金額が少額であれば、少額訴訟を選択するのが良いでしょう。ただし、証拠の準備が重要です。
証拠として準備すべきもの：
- 賃貸借契約書
- 不動産会社とのやり取りの記録（メール、手紙など）
- 騒音に関する証拠（警察への通報記録、近隣住民の証言など）
- 引っ越し費用の領収書
- その他、損害を証明できるもの
4. 弁護士への相談と費用
法的知識がない場合や、複雑な問題を抱えている場合は、弁護士に相談することを検討しましょう。弁護士は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスをしてくれます。
弁護士に相談するメリット：
- 法的知識に基づいたアドバイスが受けられる
- 交渉や訴訟を代行してくれる
- 精神的な負担が軽減される
弁護士費用：
- 相談料：30分5,000円～10,000円程度
- 着手金：請求金額の5%～8%程度
- 報酬金：回収金額の10%～20%程度
弁護士費用は、弁護士事務所によって異なります。複数の弁護士に相談し、見積もりを取ることをお勧めします。
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5. 解決に向けたステップと注意点
賃貸トラブルを解決するためには、以下のステップを踏むことが重要です。
5-1. 情報収集と証拠の確保
まずは、契約書や関連書類を整理し、騒音に関する証拠（警察への通報記録、近隣住民の証言、写真など）を収集します。これらの証拠は、交渉や訴訟において非常に重要になります。
5-2. 不動産会社との交渉
収集した証拠をもとに、不動産会社と交渉を行います。誠意をもって、あなたの主張を伝え、解決策を提案しましょう。交渉の際には、録音や書面での記録を残しておくことが重要です。
5-3. 専門家への相談
交渉がうまくいかない場合は、弁護士や、消費者センターなどの専門機関に相談しましょう。専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスをしてくれます。
5-4. 法的手続きの検討
最終的に、少額訴訟や民事訴訟などの法的手続きを検討します。法的手続きを行う場合は、弁護士に依頼することをお勧めします。
5-5. 注意点
- 感情的にならない： 交渉や訴訟の際には、感情的にならず、冷静に事実を伝えることが重要です。
- 記録を残す： 交渉の記録や、やり取りの記録は、必ず残しておきましょう。
- 専門家の意見を聞く： 弁護士や、消費者センターなどの専門家の意見を聞き、適切な対応策を講じましょう。
6. 事例から学ぶ：類似ケースの解決策
賃貸トラブルは、様々なケースで発生します。ここでは、類似の事例を参考に、解決策を探ります。
6-1. 事例1：入居前の騒音トラブル
入居前に、騒音問題が発覚し、契約解除を余儀なくされたケースです。この場合、初期費用の返還請求が主な焦点となります。
解決策：
- 契約書を確認し、解約に関する条項や、物件の瑕疵に関する記述を確認する。
- 不動産会社との交渉を行い、瑕疵担保責任や説明義務違反を主張する。
- 内容証明郵便を送付し、返還を求める費用の内訳と金額、返還期限を明記する。
- 少額訴訟や民事訴訟を検討する。
6-2. 事例2：入居後の騒音トラブル
入居後に、騒音問題が発生し、退去を余儀なくされたケースです。この場合、家賃の減額請求や、損害賠償請求が焦点となります。
解決策：
- 騒音に関する証拠（録音、近隣住民の証言など）を収集する。
- 管理会社や大家に、騒音問題を報告し、改善を求める。
- 家賃の減額請求や、損害賠償請求を行う。
- ADRや、民事訴訟を検討する。
7. まとめ：賃貸トラブルを乗り越えるために
賃貸トラブルは、精神的な負担も大きく、解決まで時間がかかることもあります。しかし、適切な対応策を講じることで、問題を解決することができます。今回の記事で解説した内容を参考に、冷静に状況を整理し、専門家のアドバイスを受けながら、問題解決に向けて進んでいきましょう。
賃貸トラブルは、誰もが遭遇する可能性がある問題です。しかし、適切な知識と対応策があれば、問題を解決し、安心して新生活をスタートすることができます。今回の記事が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。
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