菜園付き戸建て賃貸の家賃相場は？築古物件の適正価格を徹底解説

この記事では、菜園付き戸建て賃貸の家賃相場について、具体的な事例を基に解説します。特に、築年数が古い物件や、立地条件が不利な物件の適正価格を見極めるためのポイントを、不動産賃貸の専門家としての視点から詳しく解説します。賃貸物件探しで悩んでいる方、特に菜園付きの戸建て賃貸を探している方は、ぜひ参考にしてください。

築40年以上の菜園つき戸建の家賃相場について。長文です。

お借りしようと思っていた賃貸の賃貸料で揉めてしまいました。

家庭菜園が趣味で、市民農園で活動していたのですがもっと本格的に
お野菜を作りたいと思い菜園つきのお家を探していました。

去年の11月頃、知人のつてで家を紹介してもらいました。
初めて家を見たときは内装リフォーム中でしたが、畑のスペース(宅地、70坪程)がとても気に入り家は古い感じではありましたが、柱もしっかりしてること、シロアリもいないようでしたので見に行った当日に借りたい意向を伝えました。その時、今年の春を目処に終わるといわれたので現在入居待ち。畑だけご好意で先に借りている状況です。

即決した日に家賃について尋ねると、大家さんは立地条件が悪いから家や敷地が広くても借りてが余りいないだろうし3万5千円でいいと言われました。

後日、私の親を連れて訪れたのですがその時も親から賃貸料の話をしたところ3万5千円との回答をもらっています。

大家さんが元大工なので自分でリフォームしています。畳からフローリングにしたり、下水道へのパイプをひいたりも自分でやっていました。
クロス貼りや電気工事、サッシは業者に頼んでました。工事も順調に進んでたのですが、お風呂とトイレが全くの手付かずの状態です。

築40年以上でリフォームにお金が思ったほどかかったようで「3万5千円はリフォームする前の話だ。リフォームして中も綺麗だし、土地も広いからその値段では貸さない。それに、残りの工事は不動産屋とあなたが契約してからだ。」と伝えらました。

こちらも不動産屋に仲介をお願いしたいと思っているので丁度いいのですが、風呂トイレがないので入居できる状態ではないし、「改めた家賃はいくらですか？」と聞いても賃上げ？するつもりはあるようですが金額はまだ決めてなかったようで答えを貰えませんでした。。。

4万台でしたら借りたいのですが戸建賃貸の経験がないため自分の賃料の認識が甘いのかもと心配になったことと、ここの地区はアパートがなく戸建ばかりで隣の地区の家賃相場しか分からないことなどがあり皆さんに聞いてみようと思いました。

以下条件の物件の家賃相場はお幾らくらいでしょうか。

だいたいでいいので皆さんの思う賃料相場を教えてください。

この物件なら幾らくらい払うべきなどのアドバイスや、自分だったら幾らなら住むなどの主観でも大丈夫です。

よろしくお願いします。

建物条件

建坪30坪ほど、庭150坪内菜園が70坪程
築40〜50年程
2LDK平屋
家の隣が100坪ほどの空き地。管理されてなく雑草が5m以上あり。

内装条件

全室フローリング
室内の扉は全て襖
クロス貼り替えすみ
風呂はユニットバスにしたいらしい
トイレは水洗

立地条件

1kmの距離に小学校あり
スーパーやコンビニは周りになく車で10分くらいかかる。歩いて行ける距離には個人商店しかない。しかも何も売ってない。自販機があるが釣り銭が出ない。
この市には駅がなく、両隣どちらかの市までいく必要あり。車で30分くらい。
もちろん近くに飲食店なし。
歩きで行ける範囲は民家と小学校と釣り銭が出ない自販機しかなく、必ず車が必要。しかも車で10分くらい走らないと民家以外のものはなし。
ゴミ集積所は小学校なのでゴミ捨てが大変

物件の現状分析：家賃相場を左右する要素

ご相談の物件は、築年数が古く、立地条件が厳しいという点が家賃相場に大きく影響します。しかし、70坪もの菜園スペースがあること、内装リフォームが進行中であることなど、プラスの要素も存在します。これらの要素を総合的に評価し、適正な家賃相場を検討する必要があります。

1. 築年数と建物の状態

築40〜50年の物件は、一般的に「古い」と認識されます。建物の老朽化は、家賃を下げる大きな要因となります。しかし、柱がしっかりしている、シロアリの被害がないなど、建物の構造が良好であれば、ある程度の家賃を維持できる可能性があります。リフォームの状況も重要で、内装が綺麗にリフォームされていれば、入居者の満足度を高め、家賃アップの交渉材料にもなり得ます。

2. 立地条件の詳細分析

立地条件は、家賃相場を決定する上で非常に重要な要素です。今回の物件は、最寄りのスーパーやコンビニまで車で10分、駅まで30分という不便な場所に位置しています。周辺に飲食店や娯楽施設も少ないため、日常生活の利便性は低いと言えます。このような立地条件は、家賃を抑える要因となります。

3. 菜園スペースの価値

70坪もの菜園スペースは、この物件の大きな魅力です。家庭菜園を趣味とする人にとっては、非常に価値の高い要素となります。菜園スペースの有無は、家賃相場を左右する重要なポイントです。周辺の類似物件と比較して、菜園スペースの価値を考慮した家賃設定が求められます。

4. リフォームの進捗状況

リフォームの進捗状況も、家賃相場に影響を与えます。お風呂とトイレが未完成であることは、入居者にとって大きなデメリットとなります。リフォームが完了し、設備が整った状態で家賃交渉を行うことが重要です。

家賃相場の算出：具体的な価格帯の提案

上記の要素を総合的に考慮し、具体的な家賃相場を算出します。以下に、いくつかのパターンを提示し、それぞれの根拠を説明します。

パターン1：立地条件を重視した場合

立地条件の悪さを重視する場合、家賃は低めに設定される傾向があります。周辺の類似物件の家賃相場を調査し、それよりもやや低い価格帯を提案します。例えば、周辺の築年数の古い戸建て賃貸の家賃相場が4万円〜5万円程度であれば、3万円台後半から4万円台前半が妥当な価格帯と考えられます。ただし、菜園スペースの価値を考慮し、最低でも4万円は確保したいところです。

パターン2：菜園スペースとリフォームを重視した場合

菜園スペースの価値と、リフォーム後の内装の綺麗さを重視する場合、ある程度の家賃アップが可能です。周辺の物件と比較して、菜園スペースの広さや、リフォームの質をアピールし、家賃交渉を行います。例えば、菜園付き物件の需要が高い地域であれば、5万円〜6万円程度の家賃も可能かもしれません。しかし、立地条件の悪さを考慮し、上限は6万円程度に抑えるのが賢明です。

パターン3：妥協点を探る場合

大家さんとの交渉において、お互いが納得できる妥協点を探ることも重要です。リフォームの費用や、物件の魅力を考慮し、4万円台後半の家賃を提案することも可能です。例えば、4万8千円で合意できれば、お互いにとって良い結果となるでしょう。ただし、お風呂とトイレが完成していることが前提です。

家賃交渉のポイント：円滑な契約のために

家賃交渉を円滑に進めるためには、以下のポイントを意識しましょう。

1. 周辺相場の調査

周辺の類似物件の家賃相場を事前に調査し、根拠のある価格を提示しましょう。不動産情報サイトや、地元の不動産会社に相談することで、正確な情報を得ることができます。

2. 物件の魅力をアピール

菜園スペースの広さや、リフォーム後の内装の綺麗さなど、物件の魅力を積極的にアピールしましょう。写真や動画を活用することで、より効果的に伝えることができます。

3. リフォームの進捗状況を確認

リフォームの進捗状況を確認し、完成後の物件の状態を把握しましょう。お風呂やトイレが未完成の場合、完成時期や、設備の詳細について確認し、家賃交渉に反映させましょう。

4. 大家さんの意向を尊重

大家さんの意向を尊重し、建設的な話し合いを心がけましょう。大家さんの立場や、物件への思いを理解することで、円滑な交渉ができます。

5. 不動産会社との連携

不動産会社に仲介を依頼している場合、不動産会社と連携し、家賃交渉を進めましょう。不動産会社は、物件の相場や、交渉のノウハウに精通しており、あなたの交渉をサポートしてくれます。

契約前に確認すべきこと：トラブルを避けるために

契約前に、以下の点を確認し、トラブルを未然に防ぎましょう。

1. 契約内容の詳細確認

契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点があれば、必ず質問しましょう。家賃、敷金、礼金、更新料、契約期間、解約条件など、重要な項目について、理解しておく必要があります。

2. 設備の確認

設備の動作確認を行い、不具合があれば、事前に修理を依頼しましょう。お風呂やトイレなど、重要な設備については、特に注意が必要です。

3. 契約前の物件の状態確認

契約前に、物件の状態を再度確認し、気になる点があれば、大家さんに相談しましょう。写真や動画を撮影しておくと、後々のトラブルの際に役立ちます。

4. 保険への加入

火災保険や家財保険に加入し、万が一の事態に備えましょう。保険の内容や、保険料についても、事前に確認しておく必要があります。

5. 契約後の連絡体制の確認

契約後の連絡体制を確認し、何か問題が発生した場合の連絡先や、対応について、確認しておきましょう。

成功事例：交渉を成功させたケーススタディ

実際に、家賃交渉を成功させた事例を紹介します。これらの事例から、交渉のポイントや、成功の秘訣を学びましょう。

事例1：周辺相場を徹底的に調査し、適正価格を提示

ある入居希望者は、周辺の類似物件の家賃相場を徹底的に調査し、物件の築年数や、立地条件を考慮した上で、適正価格を提示しました。大家さんは、入居希望者の熱意と、根拠のある価格提示に納得し、家賃交渉が成立しました。

事例2：物件の魅力をアピールし、家賃アップに成功

別の入居希望者は、物件の菜園スペースの広さや、リフォーム後の内装の綺麗さをアピールし、家賃アップに成功しました。入居希望者は、菜園スペースで育てた野菜の写真を、大家さんに見せるなど、積極的に物件の魅力を伝えました。

事例3：大家さんの意向を尊重し、円満な合意を達成

ある入居希望者は、大家さんの物件への思いを理解し、建設的な話し合いを心がけました。大家さんは、入居希望者の誠実な態度に感銘を受け、家賃交渉が円満にまとまりました。

専門家からのアドバイス：賢い賃貸選びのために

不動産賃貸の専門家として、賢い賃貸選びのためのアドバイスをさせていただきます。

1. 複数の物件を比較検討する

複数の物件を比較検討し、それぞれの物件のメリット・デメリットを把握しましょう。家賃だけでなく、立地条件、設備、周辺環境など、様々な要素を考慮し、自分に最適な物件を選びましょう。

2. 不動産会社に相談する

不動産会社に相談し、物件探しをサポートしてもらいましょう。不動産会社は、物件の相場や、地域の情報に精通しており、あなたの希望に合った物件を紹介してくれます。

3. 内見を必ず行う

内見を必ず行い、物件の状態を自分の目で確認しましょう。写真や図面だけでは分からない、物件の雰囲気や、日当たり、騒音などを確認することができます。

4. 契約内容をしっかり確認する

契約内容をしっかり確認し、不明な点があれば、必ず質問しましょう。契約書の内容を理解しておくことで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。

5. ライフスタイルを考慮する

自分のライフスタイルを考慮し、最適な物件を選びましょう。通勤・通学の利便性、趣味、家族構成など、自分の生活に合った物件を選ぶことが重要です。

今回のケースでは、築古物件であり、立地条件が不利であるため、家賃相場は低めに設定される傾向にあります。しかし、70坪の菜園スペースがあること、リフォームが進行中であることなど、プラスの要素も存在します。家賃交渉の際には、これらの要素を総合的に考慮し、大家さんと建設的な話し合いをすることが重要です。周辺相場の調査、物件の魅力のアピール、リフォームの進捗状況の確認など、家賃交渉を成功させるためのポイントを意識し、納得のいく賃貸契約を目指しましょう。

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まとめ：菜園付き戸建て賃貸の家賃相場を理解し、理想の物件を見つけよう

この記事では、菜園付き戸建て賃貸の家賃相場について、様々な角度から解説しました。築年数、立地条件、菜園スペース、リフォームの進捗状況など、家賃相場を左右する要素を理解し、適切な価格帯を見極めることが重要です。家賃交渉のポイントや、契約前の注意点についても触れ、トラブルを未然に防ぐためのアドバイスをしました。この記事を参考に、理想の菜園付き戸建て賃貸を見つけ、充実した生活を送ってください。

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