トラブル借家人の退去を成功させる！弁護士も教えない、大家さんのための実践的解決策
トラブル借家人の退去を成功させる！弁護士も教えない、大家さんのための実践的解決策
この記事では、賃貸経営における深刻な問題、特にトラブル借家人の退去に関する具体的な対策と、法的知識をわかりやすく解説します。 多くの大家さんが直面する問題に対して、法的知識だけでなく、実務的な視点からの解決策を提供し、あなたの賃貸経営を成功に導くための道標となることを目指します。
トラブル借家人の退去対策について、意見を伺わせて下さい。
当方木造２階建て４室の個人アパートの家主です。１階が当方住居と賃貸部屋１室、２階が２部屋（それぞれ１ｋ）です。トラブル借家人は２階の奥の部屋に夫婦二人で住んでいて子供は独立しています。本契約者は有限会社経営の借家人の弟、連絡先が居住者のこのトラブル借家人です。（保証人なし）
共用部分の廊下・階段（木造なのでほとんど家の中のような作り：板廊下・土壁・ガラス窓）で唾棄・喫煙（同階居住者から指摘）等の迷惑行為があり廊下やアパート入口に禁止の張り紙をするも止めないので２年前の更新時に“共用部分での喫煙・唾棄等迷惑行為をしないことを条件として更新契約を締結しました”の一文を入れてもらったのですがその後も廊下での喫煙を止めず廊下の窓から吸殻の投棄もあり、その下に当方の物干しがあるので、危険な為契約書作成の不動産屋に何度か注意してもらうよう連絡するも聞き流され、また本契約者への連絡先を調べるよう言っても無視されました。迷惑行為が止まなかったのでトラブル住居人の部屋の入口に“共用部分での喫煙・唾棄・窓からの吸殻投棄禁止”の張り紙をしました。
その不動産会社の支社に連絡したら“うちは賃貸契約書を作っても管理契約をしたわけではないのだけど”と、トラブル借家人に話を聞きたい旨の手紙を出したのはその一カ月半後。（その間部屋の張り紙は剥がす）それに対する連絡は無く、共用部分の清掃は当方が行っているにも関わらず“人の家に勝手に入ってくるんじゃねぇ！居候のくせしやがって”と怒鳴られ、また勝手に写真を撮られて誹謗中傷のビラを居室の部屋の窓から隣のマンションの駐車場や隣接の路地に夜中に撒かれました。翌日警察官を呼んで注意してもらったのですが、その警察官にも“何勝手に人の家に入ってるんだ、そいつは居候だ”と怒鳴りつけました。
Ｈ不動産屋支社から本契約者に迷惑行為に対する半年後の退去勧告を出してもらい、一度不動産屋に連絡があったそうですが不動産屋はビラ撒きの事実は伝えず、また再三調べるよう促していた本契約者の電話番号も聞かず、“解ったって言ってたから大丈夫でしょう”と言い、結局昨年８月末の退去勧告日付を過ぎても退去せず、本契約者には内容証明で連絡するも向こうからは一切連絡が来ません。
会社契約となっているため銀行振り込みだったのですが、振込口座を閉じたら家賃は契約書では連絡先となっているこのトラブル借家人からの第３者による供託、とされました。
夕飯は二人で飲んでくるらしく、酔っぱらっているようで帰って来た時は夜中でもがたがた音を立てて廊下階段を歩きます。また２階のもう一室の人は煙草を吸わないので（なんか臭うなぁとは思っていたのですが、喫煙を知らせてきた人）この人にも迷惑をかけているので申し訳なく早く出ていってほしいのです。
何か方法があればご意見お聞かせ下さい。
また、供託金を受取ると居住を認めることになるので大家さんは供託金の還付手続をする前に、供託金を家賃ではなく使用損害金として受け取る旨を記載した内容証明郵便を借家人に出しておく必要があるという文章を見つけたのですが、その時の文章の書き方や注意事項もご教授頂きたいのです。どうぞよろしくお願い致します。
1. 問題の核心：トラブル借家人問題の全体像を理解する
賃貸経営において、トラブル借家人の問題は、家賃滞納、騒音、近隣トラブル、契約違反など、多岐にわたります。今回のケースでは、喫煙、吸殻の投棄、迷惑行為、さらには誹謗中傷といった問題が複合的に発生しており、非常に深刻な状況です。この問題を解決するためには、まず現状を正確に把握し、適切な対応策を講じる必要があります。
今回のケースの核心は、以下の3点に集約されます。
- 契約上の問題点: 契約者と居住者が異なり、保証人もいないため、法的措置が複雑化している。
- 迷惑行為の継続: 喫煙、吸殻の投棄、騒音など、他の居住者への迷惑行為が継続している。
- 不動産会社の対応: 不動産会社が管理契約を結んでいないため、積極的な対応を期待できない。
これらの問題を解決するためには、法的知識と実務的な対応策を組み合わせ、粘り強く交渉を進める必要があります。
2. 具体的な解決策：ステップバイステップで問題解決へ
トラブル借家人の問題解決は、一朝一夕にできるものではありません。段階的に、かつ慎重に進める必要があります。以下に、具体的な解決策をステップごとに解説します。
ステップ1：証拠の収集と記録
問題を解決するためには、客観的な証拠が不可欠です。以下の情報を収集し、記録しておきましょう。
- 迷惑行為の証拠: 喫煙、吸殻の投棄、騒音など、迷惑行為の具体的な証拠を写真、動画、録音などで記録します。
- 近隣住民の証言: 他の居住者からの証言を記録し、迷惑行為の事実を裏付けます。可能であれば、証言書を作成してもらいましょう。
- 契約内容の確認: 賃貸借契約書の内容を再確認し、違反行為に該当する条項を特定します。
- コミュニケーションの記録: 借家人とのやり取り（手紙、メール、電話など）を記録し、言った言わないのトラブルを避けます。
ステップ2：内容証明郵便の送付
内容証明郵便は、法的効力を持つ重要な手段です。以下の内容を盛り込み、借家人と本契約者に送付します。
- 契約違反の事実: 喫煙、吸殻の投棄、騒音など、具体的な契約違反の事実を明記します。
- 是正要求: 迷惑行為の即時停止を求め、改善されない場合は法的措置を取ることを警告します。
- 退去要求: 契約解除と退去を求め、退去期限を明示します。
- 供託金に関する注意: 供託金を受け取る前に、使用損害金として受け取る旨を通知します。
内容証明郵便の作成には、専門家（弁護士）の協力を得ることをお勧めします。法的知識に基づいた正確な文章で、相手に強い印象を与えることができます。
ステップ3：弁護士への相談と法的措置
内容証明郵便を送付しても問題が解決しない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討します。弁護士は、あなたの状況に合わせて、最適な解決策を提案してくれます。
- 弁護士への相談: 専門的なアドバイスを受け、今後の対応について検討します。
- 調停: 裁判の前に、調停を行うことで、円満な解決を目指します。
- 訴訟: 調停で解決できない場合は、裁判を起こし、強制退去を求めます。
法的措置は、時間と費用がかかりますが、最終的な解決のためには不可欠な場合があります。弁護士と協力し、慎重に進めましょう。
ステップ4：供託金への対応
借家人が家賃を供託した場合、その対応も重要です。以下の点に注意しましょう。
- 供託金の性質: 供託金は、家賃だけでなく、使用損害金（迷惑行為による損害）として受け取ることができます。
- 内容証明郵便の送付: 供託金を受け取る前に、使用損害金として受け取る旨を借家人に通知します。
- 供託金の還付手続き: 供託金の還付手続きを行う前に、弁護士に相談し、適切な対応策を検討します。
供託金への対応を誤ると、借家人の居住を認めることになりかねません。専門家の助言を得て、慎重に進めましょう。
3. 内容証明郵便の書き方：具体的な例文と注意点
内容証明郵便は、法的効力を持つ重要な書類です。以下の例文を参考に、あなたの状況に合わせて修正し、作成してください。
件名： 賃貸借契約解除通知書
〇〇（借家人の氏名）殿
〇〇（本契約者の氏名）殿
私は、貴殿らとの間の賃貸借契約に基づき、下記物件を賃貸しております〇〇（大家さんの氏名）です。
貴殿らは、以下の行為により、賃貸借契約に違反しております。
- 共用部分での喫煙
- 吸殻の投棄
- 騒音
- その他迷惑行為
これらの行為は、他の居住者の迷惑となり、賃貸借契約に違反するものです。つきましては、本書面到達後〇日以内に、これらの行為を直ちに停止し、改善するよう求めます。もし改善されない場合は、賃貸借契約を解除し、〇〇（退去期限）までに下記物件を明け渡していただくよう通知します。
また、貴殿らが供託した金員については、上記違反行為による損害賠償金として充当させていただきます。
本書面に対するご回答は、〇〇（期日）までに、下記連絡先までお願いいたします。
〇〇（大家さんの氏名）
〇〇（住所）
〇〇（電話番号）
注意点：
- 事実の正確な記載: 契約違反の事実を具体的に、かつ正確に記載します。
- 法的根拠の明示: 契約条項や関連法規（民法など）を引用し、法的根拠を明確にします。
- 期限の明示: 行為の停止、改善、退去などの期限を明確に示します。
- 弁護士の確認: 作成した内容証明郵便は、必ず弁護士に確認してもらいましょう。
4. 供託金に関する注意点：使用損害金としての受け取り方
借家人が家賃を供託した場合、その金銭をどのように扱うかは、非常に重要です。供託金を受け取る前に、以下の手続きを行いましょう。
- 内容証明郵便の送付: 供託金を受け取る前に、使用損害金として受け取る旨を借家人に通知します。
- 使用損害金の算定: 迷惑行為による損害額を算出し、その金額を供託金から差し引きます。
- 供託金還付請求: 供託金のうち、使用損害金に充当しきれなかった残額を、借家人に返還します。
内容証明郵便の例文：
件名： 供託金の一部充当に関する通知書
〇〇（借家人の氏名）殿
私は、貴殿が〇〇（裁判所名）に供託した金員について、以下のとおり通知いたします。
貴殿の行為により、私は以下の損害を被りました。
- 〇〇（具体的な損害内容）: 〇〇円
- 〇〇（具体的な損害内容）: 〇〇円
つきましては、上記損害額を、貴殿が供託した金員から差し引くものとします。残額については、後日、返還いたします。
〇〇（大家さんの氏名）
〇〇（住所）
〇〇（電話番号）
注意点：
- 損害の証明: 損害の事実を裏付ける証拠（写真、動画、証言など）を収集し、保管しておきましょう。
- 専門家への相談: 供託金に関する手続きは複雑なため、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
5. 成功事例から学ぶ：トラブル解決のヒント
トラブル借家人の問題解決には、様々なケーススタディが存在します。成功事例から学び、あなたの状況に合った解決策を見つけましょう。
事例1：騒音トラブルの解決
ある大家さんは、騒音トラブルに悩まされていました。近隣住民からの苦情が相次ぎ、問題解決のために、まず騒音の証拠を収集しました。その後、内容証明郵便を送付し、騒音の停止を求めました。それでも改善が見られなかったため、弁護士に相談し、調停を経て、最終的に退去に至りました。この事例から、証拠収集、内容証明郵便、弁護士への相談というステップを踏むことが、問題解決の鍵となることがわかります。
事例2：家賃滞納と契約違反の解決
別の大家さんは、家賃滞納と契約違反（ペット飼育禁止）という問題を抱えていました。まず、家賃滞納の事実を証明するために、銀行の取引履歴を保管しました。次に、内容証明郵便を送付し、家賃の支払いを求め、契約違反の是正を求めました。それでも問題が解決しなかったため、弁護士に相談し、訴訟を起こしました。裁判の結果、強制退去が認められ、問題が解決しました。この事例から、法的措置を講じることの重要性がわかります。
事例3：近隣トラブルと迷惑行為の解決
ある大家さんは、近隣住民からの苦情と、借家人の迷惑行為に悩まされていました。まず、迷惑行為の証拠を収集し、近隣住民の証言を得ました。次に、内容証明郵便を送付し、迷惑行為の停止を求めました。それでも改善が見られなかったため、弁護士に相談し、調停を経て、最終的に退去に至りました。この事例から、証拠収集、近隣住民との連携、弁護士への相談という複合的なアプローチが、問題解決に有効であることがわかります。
6. 専門家の視点：弁護士が語るトラブル解決のポイント
トラブル借家人の問題解決には、法的知識が不可欠です。弁護士の視点から、解決のポイントを解説します。
弁護士A氏：
「トラブル借家人の問題は、早期に対応することが重要です。問題が深刻化する前に、証拠を収集し、内容証明郵便を送付し、弁護士に相談することが、解決への第一歩です。また、契約書の内容を熟知し、法的根拠に基づいた対応をすることが重要です。」
弁護士B氏：
「トラブル借家人の問題は、感情的にならず、冷静に対応することが重要です。法的知識に基づき、客観的な証拠を収集し、冷静に交渉を進めることが、円満な解決につながります。また、弁護士に相談し、専門的なアドバイスを受けることで、より効果的な解決策を見つけることができます。」
7. まとめ：トラブル解決への道しるべ
トラブル借家人の問題は、多くの大家さんが直面する深刻な問題です。しかし、適切な対応策を講じることで、必ず解決することができます。この記事で解説したステップ、内容証明郵便の書き方、供託金への対応、成功事例、専門家の視点を参考に、あなたの賃貸経営を成功に導きましょう。
主なポイント：
- 証拠の収集と記録
- 内容証明郵便の送付
- 弁護士への相談と法的措置
- 供託金への対応
- 成功事例からの学び
これらのポイントを実践し、粘り強く対応することで、必ず問題は解決できます。あきらめずに、一歩ずつ進んでいきましょう。
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