賃貸トラブル解決！家主が知っておくべき原状回復と入居者との交渉術

この記事では、賃貸物件の家主様が直面する可能性のある、入居者退去時の原状回復に関するトラブルとその解決策について、具体的なケーススタディを交えて解説します。特に、壁の破損や設備の損耗、入居者との交渉における注意点など、家主としての経験が浅い方でも理解しやすいように、詳細な情報を提供します。

賃貸一軒家の家主です。入居者退去にあたり、現状回復の考え方のアドバイスをお願いできたらと思います。

両親の介護の関係で実家に住み、少し離れたところにある自分たちの一軒家を貸しています。都内の４LDKです。自営の男性が家族5人で7年弱居住、11月末に退去しました。

家主の経験がなかったので契約時には気付かず、7年間、更新料は一度もいただきませんでしたが、契約書に入っていないのでこれは仕方の無いことです。

入居期間中、家賃滞納があって、交渉に行ったり、保証人である兄弟に連絡したりしましたが、なんとか家賃は全部支払われています。

退去の連絡時に、「息子が暴れて壁に穴を開けたり、自分（借り主）が怒ってサッシドアの一枚ガラスを割ったりしてある状態だ」と言われました。

退去翌日、借り主本人と不動産屋、私たち夫婦で明け渡し立ち会いに行ってびっくり。「穴を開けた」どころではなく、1階の3部屋、廊下の壁、天井が穴だらけでした。2階のリビングにもありました。天井は木刀で開けたと言っていました。

壁はもちろん、天井や床の廻り巾木というのでしょうか、これらも破損した箇所がたくさんありました。

また、子供部屋は中を監視するためにドアを外し、ビニールを下げていたとのことで、ドアはつけ直してありましたが、簡単には剥がれない強力な粘着テープが入り口の3辺にびっちりついていたり、ベランダへ出るサッシのガラスドアは見事に割れていました。

また、クローゼットの折りたたみ式扉も外していたとかで、金具が一つ消失、扉がぶらぶらとぶら下がっている状態でした。

キッチンの天井に組み入れた形の照明も割れていました。

玄関キーはオリジナル2本を渡してあり、紛失の場合は鍵交換の借り主負担100％と契約書に明記してありましたが、やはり紛失していました。

現状回復にあたり、

壁クロスについて。

キッチンと1部屋のクロスはきれいですし、クリーニングだけでオッケーだと思います。現にクリーニングのみで次の入居者が決まりました。

そのように使えば、1階の寝室などもそのように処理できたのではないかと思うのですが、穴だらけなので、壁を全て補修しなくてはなりませんでした。「国土交通省住宅局発行、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というのを調べると、クロスは6年で償却とのことなので、こういう場合でも借り主の負担は0なのでしょうか。6年で償却だからやり放題、ということになりますか。

退去後12月に業者の見積もりを送りましたが、鍵やガラスの単価が高いのでは？という返答があったので、「次の募集があるので1月中旬までに補修を終えたい、その日程でできる業者で心当たりがあれば早急に見積もりを取ってください」と連絡をしました。

それに対し、「忙しいので、2,3日中に見積もりを取るのは無理なので、よろしくお願いします」という返答があったので、なるべく費用を抑えるように配慮して発注しました。

年末にその計算書を送ったところ、

・クロスは６年で償却だから、負担しない

・壁はネットで調べたら、一カ所5000〜8000円だ

・鍵もネットショップだともっと安い

・クローゼットの金具はホームセンターでも帰るし、その取り付けは素人でも出来ると思うのに1 万円は高い

・サッシガラスの交換代がガラス代と別に計算されるのは納得できない

などの返答がありました。

クロスは６年償却だからやり放題？

ネットショップであれこれ調べて手配したり、ホームセンターに行ったり、安い業者を探すのは時間的にも労力的にも大変なので、一括業者に頼むのはおかしいのでしょうか？

素人でも出来る作業だというのなら、退去前に自分でなおすべきだったと思うのですがどうでしょうか？

照明・ガラス交換についても、割ったのはずいぶん前のことらしく、それを放っておいたのだから今更、交換代がどうのというのはおかしいと思うのですが。

その方も事情がいろいろあると思ったので、こちらも少しでも安くできるところはそのようにと斟酌して計算したのですが、それに対し、こんな返答があって、チョット頭に来ています。

何かアドバイスを頂けたら、幸いです。どうぞよろしくお願い致します。

ご相談ありがとうございます。賃貸物件の家主様として、入居者の退去に伴う原状回復は、非常に頭を悩ませる問題ですよね。特に、今回のケースのように、入居者による故意または過失による損傷が著しい場合、どこまでを修繕費用として請求できるのか、入居者との間でどのように交渉を進めるべきか、悩むのは当然です。

今回のケースでは、入居者の過失による損傷が広範囲にわたっており、修繕費用が高額になることが予想されます。しかし、入居者との交渉が難航し、最終的に費用を回収できない可能性も考慮しなければなりません。そこで、この記事では、原状回復の考え方、費用の算出方法、入居者との交渉術について、具体的なアドバイスを提供します。

1. 原状回復の基本：ガイドラインと契約書の重要性

原状回復の費用負担を決定する上で、最も重要なのは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省）を理解し、賃貸借契約書の内容をしっかりと確認することです。

ガイドラインの理解: 国土交通省のガイドラインは、原状回復の基本的な考え方を示しています。このガイドラインでは、賃借人の故意・過失による損傷は賃借人負担、経年劣化や通常の使用による損耗は賃貸人負担とされています。
契約書の確認: 賃貸借契約書には、原状回復に関する特約が記載されている場合があります。例えば、「タバコのヤニによるクロスの変色は賃借人負担」といった特約があれば、それに従うことになります。契約書の内容は、トラブル解決の根拠となるため、隅々まで確認しましょう。

2. 費用の算出：どこまで請求できる？

今回のケースでは、壁の穴、ガラスの破損、建具の損傷など、多くの修繕が必要となるため、費用算出が複雑になります。それぞれの損傷について、費用負担の考え方を整理しましょう。

壁の穴： 入居者の故意による損傷であるため、修繕費用は入居者負担となります。ただし、クロスの耐用年数（一般的に6年）を考慮し、経過年数に応じた減価償却を適用することが妥当です。例えば、入居期間が7年弱であれば、減価償却率はほぼ100%となり、クロスの交換費用は全額請求できる可能性があります。
ガラスの破損： 入居者の過失によるものであれば、修繕費用は入居者負担です。
建具の損傷： クローゼットの扉の金具紛失や、ドアへの粘着テープの痕跡など、入居者の過失による損傷は、修繕費用を入居者に請求できます。
照明の破損： 入居者の過失によるものであれば、修繕費用を入居者負担とすることができます。
鍵の紛失： 契約書に「鍵の紛失は入居者負担」と明記されているため、鍵交換費用を請求できます。

費用の算出にあたっては、複数の業者から見積もりを取り、適正な価格を把握することが重要です。また、修繕内容と費用を具体的に記載した見積書を作成し、入居者に提示しましょう。

3. 入居者との交渉術：円滑な解決のために

入居者との交渉は、感情的にならず、冷静かつ客観的に行うことが重要です。以下の点を意識して交渉を進めましょう。

根拠の提示: 修繕が必要な箇所、修繕費用、費用負担の根拠（契約書、ガイドラインなど）を明確に説明しましょう。
丁寧な説明: 入居者が納得できるように、修繕の必要性や費用の内訳を丁寧に説明しましょう。
譲歩案の提示: 状況によっては、一部の費用を減額するなど、譲歩案を提示することも有効です。
記録の保持: 交渉の過程を記録（メール、書面など）に残しておきましょう。
専門家の活用: 交渉が難航する場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。

今回のケースでは、入居者が費用負担に不満を持っているため、交渉が難航する可能性があります。しかし、冷静に根拠を提示し、誠意をもって対応することで、ある程度の費用を回収できる可能性があります。

4. 具体的な対応ステップ

今回のケースにおける具体的な対応ステップを以下に示します。

修繕箇所の確定と写真撮影: 損傷箇所を詳細に確認し、写真撮影を行い、記録として残しましょう。
見積もりの取得: 複数の業者から見積もりを取り、適正な価格を把握しましょう。
費用の算出: ガイドラインや契約書に基づき、費用負担を明確にしましょう。
入居者への説明と交渉: 修繕内容、費用、費用負担の根拠を説明し、交渉を行いましょう。
合意書の作成: 合意に至った場合は、合意書を作成し、双方で署名・捺印しましょう。
専門家への相談: 交渉が難航する場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

5. 事例紹介：成功と失敗から学ぶ

以下に、原状回復に関する成功事例と失敗事例を紹介します。これらの事例から、原状回復における注意点や、交渉のポイントを学びましょう。

成功事例: 入居者の故意による壁の損傷に対し、修繕費用を全額請求し、入居者がこれを認めた。これは、契約書に「故意による損傷は入居者負担」という明確な条項があったこと、および、修繕内容と費用の根拠を明確に提示したことが功を奏した。
失敗事例: 入居者の退去後、修繕費用を請求したが、入居者が費用負担を拒否。交渉が難航し、最終的に費用を回収できなかった。これは、修繕箇所の写真撮影や見積もりの取得が不十分であったこと、および、契約書の内容が曖昧であったことが原因。

これらの事例から、原状回復においては、事前の準備と、入居者との丁寧なコミュニケーションが重要であることがわかります。

6. 費用を抑えるための工夫

修繕費用を抑えるために、以下の工夫を検討しましょう。

複数の業者から見積もりを取る: 複数の業者から見積もりを取ることで、適正な価格を比較検討できます。
DIYを検討する: 軽微な修繕であれば、DIYで対応することで費用を抑えることができます。ただし、専門的な知識や技術が必要な場合は、無理にDIYせず、専門業者に依頼しましょう。
リフォームローンの活用: 修繕費用が高額になる場合は、リフォームローンの活用も検討しましょう。

今回のケースでは、入居者が「ネットショップの方が安い」と主張していますが、家主様が業者に依頼することは、時間と労力を節約するためには合理的です。ただし、入居者の主張も考慮し、可能な範囲で費用を抑える努力をすることも重要です。

例えば、クロスについては、入居者の主張を参考に、ネットショップで材料を購入し、専門業者に施工を依頼するという方法も検討できます。また、クローゼットの金具の交換など、比較的簡単な作業であれば、DIYで対応することも可能です。

ただし、DIYを行う場合は、必ず事前に修繕方法を確認し、安全に作業を行うようにしましょう。

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7. 弁護士への相談

入居者との交渉がどうしてもまとまらない場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。弁護士は、法的な観点から適切なアドバイスを提供し、入居者との交渉を代行してくれます。

弁護士に相談するメリットは、以下の通りです。

法的なアドバイス: 契約書やガイドラインに基づき、法的な観点から適切なアドバイスを受けることができます。
交渉の代行: 入居者との交渉を代行してもらうことで、精神的な負担を軽減できます。
訴訟のリスク回避: 訴訟になった場合のリスクを回避できます。

弁護士費用はかかりますが、高額な修繕費用を回収できる可能性や、精神的な負担を軽減できることを考えると、検討する価値はあります。

8. 今後の対策：トラブルを未然に防ぐために

今回のトラブルを教訓に、今後の賃貸経営において、トラブルを未然に防ぐための対策を講じましょう。

契約書の徹底: 賃貸借契約書の内容を詳細に確認し、原状回復に関する特約を明確に記載しましょう。
入居前のチェック: 入居前に、物件の状態を詳細にチェックし、写真撮影を行いましょう。
定期的な点検: 定期的に物件の点検を行い、異常がないか確認しましょう。
入居者とのコミュニケーション: 入居者との良好な関係を築き、トラブルが発生した場合は、早期に解決できるように努めましょう。

これらの対策を講じることで、今後の賃貸経営におけるトラブルを未然に防ぎ、円滑な賃貸経営を実現することができます。

9. まとめ

今回のケースでは、入居者の過失による損傷が広範囲にわたっており、修繕費用が高額になることが予想されます。しかし、ガイドラインや契約書に基づき、冷静に交渉を進めることで、ある程度の費用を回収できる可能性があります。

今回の記事で解説した内容を参考に、入居者との交渉を進め、トラブルを解決してください。また、今後の賃貸経営においては、契約書の徹底、入居前のチェック、定期的な点検、入居者とのコミュニケーションを重視し、トラブルを未然に防ぐように努めましょう。

賃貸経営は、様々なリスクを伴いますが、適切な知識と対策を講じることで、安定した収入を得ることができます。今回の記事が、家主様の賃貸経営の一助となれば幸いです。

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