「空き家」と聞いて買ったマンション、実は人が住んでいた…？不動産購入の落とし穴と、賢い対処法を徹底解説

この記事では、不動産購入を検討している方が直面する可能性のある問題、特に「空き家」と表示されている物件に実際には人が住んでいるというケースについて、具体的な事例を基に掘り下げていきます。不動産取引におけるリスク、トラブル発生時の責任の所在、そして賢い対処法について、専門家の視点から詳しく解説します。不動産購入は人生における大きな決断であり、後悔のない選択をするためには、事前の情報収集と注意深い確認が不可欠です。この記事を通じて、読者の皆様が安心して不動産取引を進められるよう、具体的なアドバイスを提供します。

検討中の物件を不動産会社に連絡する前に現地に見にいきました。空き家と記載があるのに衣服がかかってるのがみえたりと明らかに居住の気配があります。偶然マンションから人がでてきたので聞いてみると空き家ではないとの事。取り扱いの不動産会社1社に聞いて、確認してもらった所、空きですと返答されました。でも、状況を伝えても確認したのでと話は終わってしまいました。そこで、他の不動産会社に問い合わせしてみても、販売の不動産は別なので確認しますと言われました。

部屋の見学をお願いして、行けばすぐに分かることなのでしょうが・・・。また、表記違いで受け渡し等トラブルになった時はどこの責任になるのかも尋ねると、どこも確認しますと言われ、返答の電話はかかってません。

人の出入りは直接みてませんが、空いていると表記して、実際人が住んでいるケースはよくあることなのでしょうか？売る側は、住んでいるのに空いていることにするメリットがあるのでしょうか？居住中に空きにして、見学をお願いして、やはり住んでて情報掲載が間違っていたことが明らかになった場合、これは不動産会社の不備になるのでしょうか？

1. 不動産購入における「空き家」表示の真実：なぜこのような問題が起きるのか？

不動産市場において、「空き家」と表示されている物件に実際には人が住んでいるというケースは、残念ながら珍しくありません。この問題の背景には、様々な要因が複雑に絡み合っています。ここでは、その主な原因と、なぜこのような状況が発生するのかを詳しく解説します。

1-1. 情報の不一致：情報の伝達ミスと誤解

不動産情報の伝達プロセスは、複数の関係者（売主、不動産会社、仲介業者など）を介して行われるため、情報伝達の過程で誤解やミスが生じやすくなります。売主が正確な情報を伝えていない場合や、不動産会社が情報を十分に確認せずに物件情報を公開してしまう場合など、様々なケースが考えられます。特に、売主が転勤や長期の出張などで一時的に家を空けている場合、不動産会社が「空き家」と判断してしまうことがあります。

1-2. 売主の意図的な虚偽表示：隠された事情

売主が、物件を早期に売却するために、意図的に虚偽の情報を表示するケースも存在します。例えば、物件に何らかの問題（修繕が必要な箇所がある、近隣トラブルがあるなど）がある場合、その事実を隠蔽するために、あたかも「空き家」であるかのように装うことがあります。また、売主が住宅ローンを滞納している場合、差し押さえを避けるために、居住事実を隠すこともあります。

1-3. 不動産会社の対応：確認不足とずさんな調査

不動産会社が物件情報を正確に把握し、顧客に伝える義務を怠っている場合も、問題の原因となります。物件の状況確認が不十分であったり、売主からの情報のみを鵜呑みにして、自ら現地調査を行わないなど、ずさんな調査体制が、誤った情報の発信につながることがあります。不動産会社は、物件の状況を正確に把握し、顧客に対して適切な情報を提供する責任があります。

1-4. 法律と規制の隙間：情報開示の限界

不動産取引に関する法律や規制には、情報開示に関する限界があります。例えば、売主が物件の状況について積極的に開示する義務がない場合や、不動産会社が調査できる範囲に制限がある場合など、情報開示の範囲が限定されることがあります。この隙間を突いて、虚偽の情報が流れることもあります。

2. なぜ「空き家」なのに人が住んでいるのか？売主側のメリットとリスク

「空き家」と表示されている物件に人が住んでいる場合、売主側にはどのようなメリットやリスクがあるのでしょうか？以下に、その主な点を解説します。

2-1. 売主側のメリット

早期売却の可能性： 空き家とすることで、内覧希望者を増やし、早期の売却を目指すことができます。
価格交渉の有利さ： 居住者がいる場合、内覧の調整や、生活感のある状態を見られることで、価格交渉をされる可能性があります。空き家とすることで、これらの影響を避けることができます。
物件の隠蔽： 物件に問題がある場合、居住者がいると、その問題が露呈しやすくなります。空き家とすることで、問題を隠蔽し、売却を進めることができます。

2-2. 売主側のリスク

契約不履行： 虚偽の情報に基づき契約した場合、契約不履行となり、損害賠償を請求される可能性があります。
信用の失墜： 虚偽の情報が発覚した場合、売主の信用は大きく失墜し、今後の取引に悪影響を及ぼす可能性があります。
法的責任： 故意に虚偽の情報を伝えた場合、詐欺罪に問われる可能性もあります。

3. 不動産会社と買主の責任：トラブル時の法的観点

不動産取引において、トラブルが発生した場合、不動産会社と買主はそれぞれどのような責任を負うのでしょうか？法的観点から、その責任の所在を明確にします。

3-1. 不動産会社の責任

不動産会社は、宅地建物取引業法に基づき、以下の責任を負います。

重要事項の説明義務： 物件の状況や権利関係など、重要な情報を買主に説明する義務があります。
調査義務： 物件の状況について、可能な範囲で調査し、正確な情報を買主に提供する義務があります。
善管注意義務： 専門家として、誠実に業務を行い、買主の利益を保護する義務があります。

もし、不動産会社がこれらの義務を怠り、買主に損害を与えた場合、損害賠償責任を負う可能性があります。

3-2. 買主の責任

買主は、物件を購入するにあたり、以下の責任を負います。

自己責任： 物件の状況について、自ら調査し、判断する責任があります。
契約内容の確認： 売買契約の内容を十分に確認し、理解する責任があります。

買主が、物件の状況を十分に確認せずに契約した場合、自己責任として、その結果を負うことになります。

3-3. トラブル発生時の法的対応

トラブルが発生した場合、以下の法的対応が考えられます。

契約解除： 契約内容に違反があった場合、契約を解除することができます。
損害賠償請求： 損害が発生した場合、売主や不動産会社に対して、損害賠償を請求することができます。
弁護士への相談： 複雑な問題の場合、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。

4. 賢い不動産購入者のための実践的な対策

不動産購入を検討している方が、このようなトラブルを回避し、安心して取引を進めるために、どのような対策を講じれば良いのでしょうか？以下に、具体的な対策を提示します。

4-1. 事前の情報収集と調査

物件情報の確認： 物件概要や図面、登記簿謄本などを確認し、物件の基本的な情報を把握します。
周辺環境の調査： 周辺の治安や交通状況、生活環境などを調査し、物件の周辺環境を把握します。
インターネット検索： 物件名や売主、不動産会社に関する情報をインターネットで検索し、評判や口コミなどを確認します。

4-2. 現地調査の徹底

複数回の訪問： 昼間だけでなく、夜間にも物件を訪問し、周辺の環境や物件の状況を確認します。
周辺住民への聞き込み： 周辺住民に、物件に関する情報を聞き込み、生の情報を収集します。
内覧時のチェックポイント：
- 設備の動作確認： 水回りや電気設備など、設備の動作を確認します。
- 建物の状態確認： 壁や床、天井などに、ひび割れや雨漏りなどの問題がないか確認します。
- 臭いの確認： カビ臭や異臭がないか確認します。

4-3. 不動産会社とのコミュニケーション

質問の徹底： 不明な点や疑問点は、遠慮なく不動産会社に質問し、納得いくまで説明を求めます。
担当者の選定： 信頼できる担当者を選び、密にコミュニケーションを取ります。
契約前の確認： 契約前に、重要事項説明書の内容を十分に確認し、不明な点は質問します。

4-4. 専門家への相談

不動産鑑定士： 物件の価値や適正価格について、専門的なアドバイスを受けます。
弁護士： 契約内容やトラブル発生時の対応について、法的アドバイスを受けます。
住宅診断士： 住宅の構造や性能について、専門的な診断を受けます。

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5. 事例から学ぶ：実際のトラブルと解決策

ここでは、実際に発生したトラブルの事例を紹介し、その解決策を解説します。具体的な事例を通じて、読者の皆様が同様のトラブルに巻き込まれないためのヒントを提供します。

5-1. 事例1：空き家表示の物件に居住者がいたケース

ある購入希望者は、インターネットで「空き家」と表示されたマンションの物件を見つけ、内覧を申し込みました。内覧当日、物件を訪れると、明らかに生活感のある荷物や家具があり、インターホンを押すと居住者が出てきました。居住者に話を聞くと、売主が転勤中で一時的に家を空けているとのことでした。購入希望者は、不動産会社に確認を求めましたが、不動産会社は「売主から空き家と聞いていた」と説明し、対応に困っていました。

5-2. 解決策

事実確認の徹底： 不動産会社に、売主との連絡を取り、事実関係を確認させます。
重要事項の説明： 居住者がいる場合、その事実を重要事項説明書に記載し、買主に説明する必要があります。
契約内容の見直し： 契約内容を、居住者の状況に合わせて見直す必要があります。
弁護士への相談： トラブルが解決しない場合、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることが重要です。

5-3. 事例2：物件の隠れた瑕疵が発覚したケース

ある購入希望者は、不動産会社の勧めで、築年数の古いマンションを購入しました。契約後、入居前に住宅診断を行ったところ、雨漏りやシロアリ被害など、隠れた瑕疵が多数発見されました。購入希望者は、売主と不動産会社に損害賠償を求めましたが、売主は「瑕疵を知らなかった」と主張し、不動産会社は「調査義務を果たした」と主張し、責任を認めませんでした。

5-4. 解決策

瑕疵担保責任の追及： 売主に対して、瑕疵担保責任に基づき、修繕費や損害賠償を請求します。
不動産会社の責任追及： 不動産会社が、調査義務を怠っていた場合、損害賠償を請求します。
専門家への相談： 弁護士や住宅診断士に相談し、法的アドバイスや専門的な意見を求めます。

6. まとめ：安全な不動産取引のために

この記事では、不動産購入における「空き家」表示の問題を中心に、様々なリスクと対策について解説しました。安全な不動産取引のためには、事前の情報収集、現地調査の徹底、不動産会社とのコミュニケーション、そして専門家への相談が不可欠です。これらの対策を講じることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して不動産取引を進めることができます。不動産購入は、人生における大きな決断です。この記事が、皆様にとって、後悔のない不動産取引を実現するための一助となれば幸いです。

最後に、不動産購入に関する疑問や不安がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。不動産会社、弁護士、住宅診断士など、様々な専門家が、あなたの不動産取引をサポートしてくれます。

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