元公務員が瑕疵を隠して売却！不動産トラブルの解決策と損害賠償請求
元公務員が瑕疵を隠して売却！不動産トラブルの解決策と損害賠償請求
この記事では、中古住宅の購入後に発覚した瑕疵（かし）を巡るトラブルについて、具体的な解決策と損害賠償請求の方法を、専門家の視点から解説します。元公務員である売主の特殊性や、隣家の問題など、複雑な状況を踏まえ、読者の皆様が抱える不安を解消し、適切な対応ができるよう、具体的なアドバイスを提供します。
中古住宅を購入し住み始めてからわかったことですが、どうやら過去にこの土地で法面の崩落事故があったようです。(行政の証拠書類あります)
当時、市側が1000万円と土地所有者(保険適用かは不明)が1000万円と、折半で法面の工事をしたようです。
売り主はこのような瑕疵を故意に隠して、私＝買い主へ売買しました。
この場合は、どのようなやり方や手続きをすればよいのでしょうか？
売り主と買い主の素人同士の解決は難しいでしょうか？
やはり弁護士に依頼するのが一番よいのでしょうか？
その際は①売買金額を全額返金してもらうのはもちろんですが、②不動産屋に支払った手数料、③司法書士へ払った移転手続き手数料や印紙代、④固定資産税や印紙代や税金、⑤支払い済みの火災保険や地震保険、⑥不動産取引契約の違約金と言うか迷惑金、⑦本件の為に、うつ病を発症した慰謝料や医療費薬代、⑧引っ越し代、⑨本件の弁護士費用、等々は請求できるのでしょうか？
ちなみに売り主Aは元公務員で今は定年退職し、ずっと独身で、今はタワマン暮らしです。
あと、元公務員＝県土木事務所勤務で、Aの幼なじみ曰く、ある意味プロ中のプロらしいです。
この専門職業の部分も加算して請求できるのでしょうか？
公務員法違反に該当しますか？
それにどうやら土地についても契約書に書いてあるものと、隣人の話とでは違う部分が判明しトラブルも複数発生しております。
隣家は公益法人会社(事務所兼自宅)を名乗っているが毎日ずっと家にいて、ご近所曰く「気味が悪い奴ら」。
鉛水道管破損していても10年以上修理もしないで公園の水を盗水生活し、廃品売ったり、ボロボロ布団で小汚いホームレス同然の暮らしをしている異常者集団。
私の土地なのに自分達の土地だと異常な事を言いはり、無断使用している。
NHKや水道も契約しておらず、このような異常な公益法人会社が隣であることも全く告知もなかった。
トイレや下水はどうやって流してるか不衛生。庭には発泡スチロール箱並べて雨水ためてる。
コロナ禍でもこれ。
こういう異常な会社の告知ない部分も、売り主Aへ不動産売買 告知義務違反で賠償加算できるのでしょうか？
1. 問題の核心：瑕疵担保責任と告知義務違反
今回のケースは、中古住宅の売買における典型的なトラブルです。主な争点となるのは、売主が負うべき「瑕疵担保責任」と「告知義務」です。
- 瑕疵担保責任：売買契約時に買主が知らなかった、隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任です。今回のケースでは、過去の法面崩落事故が該当します。
- 告知義務：売主は、買主が判断する上で重要な情報を事前に告知する義務があります。隣家の問題や、土地に関する契約内容と異なる点など、買主が事前に知っていれば購入を控えた可能性がある情報は、告知義務の対象となります。
売主がこれらの義務を怠った場合、買主は損害賠償請求や契約解除を求めることができます。
2. 解決へのステップ：弁護士への相談と証拠収集
今回のケースは、専門的な知識と法的判断が必要となるため、弁護士への相談が不可欠です。以下に、具体的なステップを説明します。
2-1. 弁護士への相談
まずは、不動産問題に詳しい弁護士に相談しましょう。弁護士は、あなたの状況を詳細にヒアリングし、法的観点から問題点を整理し、最適な解決策を提案してくれます。弁護士費用はかかりますが、その後の手続きや交渉をスムーズに進めるための費用対効果は高いと言えるでしょう。
2-2. 証拠収集
弁護士に相談する前に、可能な限り証拠を収集しておきましょう。証拠は、あなたの主張を裏付ける重要な材料となります。
- 売買契約書：契約内容を確認し、売主の責任範囲を明確にします。
- 行政の証拠書類：法面崩落事故に関する資料（工事記録、修繕費用など）を収集します。
- 隣家に関する資料：隣家の状況（水道の不正利用、不衛生な環境など）を写真や動画で記録し、近隣住民からの証言も集めておきましょう。
- その他：売主とのやり取り（メール、手紙など）を保管しておきましょう。
2-3. 弁護士との連携
弁護士は、収集した証拠に基づいて、売主との交渉や訴訟を代理で行います。交渉がまとまらない場合は、裁判で解決を図ることになります。
3. 損害賠償請求の範囲：どこまで請求できるのか？
損害賠償請求の範囲は、売主の責任の程度や、あなたの損害の具体的内容によって異なります。今回のケースで請求できる可能性がある項目は以下の通りです。
- 売買金額の全額返金：瑕疵が重大で、契約の目的を達成できないと判断される場合、売買契約の解除と全額返金を請求できます。
- 不動産屋に支払った手数料：売買契約が無効になった場合、不動産会社に支払った仲介手数料も返還請求できます。
- 司法書士への費用：登記費用や印紙代も、損害の一部として請求できる可能性があります。
- 固定資産税や税金：売買契約が無効になった期間の固定資産税や、その他の税金についても、損害として請求できる場合があります。
- 火災保険や地震保険：保険料についても、損害として請求できる可能性があります。
- 不動産取引契約の違約金：契約書に違約金の条項があれば、それに従い請求できます。
- 慰謝料：瑕疵や告知義務違反によって精神的な苦痛を受けた場合、慰謝料を請求できます。うつ病を発症した場合は、その治療費や薬代も請求対象となります。
- 引っ越し代：契約解除により引っ越しが必要になった場合、引っ越し費用も請求できます。
- 弁護士費用：弁護士に依頼した費用も、損害の一部として請求できる場合があります。
ただし、請求できる金額は、個々の状況や裁判所の判断によって異なります。弁護士と相談し、請求可能な項目と金額を明確にすることが重要です。
4. 元公務員という立場：専門性との関連性
売主が元公務員であり、土木事務所に勤務していたという事実は、今回のケースにおいて重要な要素となる可能性があります。
- 専門知識：元公務員は、土地や建築に関する専門知識を持っている可能性があります。そのため、瑕疵を認識していたにも関わらず告知しなかった場合、悪意があったと判断され、損害賠償額が増額される可能性があります。
- 告知義務の強化：専門家であるからこそ、より詳細な告知義務が課せられると解釈される可能性もあります。
- 公務員法違反の可能性：売主の行為が、公務員倫理規程に違反する可能性があるかどうかは、弁護士に相談し、専門的な判断を仰ぐ必要があります。
ただし、公務員法違反が直接的に損害賠償請求に影響するわけではありません。あくまで、売主の行為の悪質性を判断する上で考慮される要素の一つとなります。
5. 隣家の問題：告知義務違反の追加要素
隣家の問題は、売主の告知義務違反を問う上で、非常に重要な要素となります。隣家が抱える問題（不衛生な環境、無断使用など）は、買主が事前に知っていれば、購入を思いとどまった可能性が高いからです。
売主は、隣家の状況について、買主に対して正確な情報を告知する義務があります。告知を怠った場合、損害賠償請求の対象となります。損害賠償の範囲には、隣家とのトラブル解決にかかる費用や、精神的な苦痛に対する慰謝料などが含まれます。
6. 素人同士の解決は難しいのか？
今回のケースは、法的な専門知識が必要となるため、素人同士での解決は非常に困難です。売主が元公務員であり、専門知識を持っている可能性もあるため、交渉はさらに複雑化する可能性があります。
弁護士に依頼し、法的なアドバイスを受けながら、交渉を進めることが賢明です。弁護士は、あなたの権利を守り、有利な条件で解決できるよう、最大限の努力をしてくれます。
7. 成功事例と専門家の視点
過去の不動産トラブルの成功事例を参考に、今回のケースにおける解決のヒントを探ってみましょう。
- 瑕疵担保責任の追及：過去の判例では、売主が瑕疵を隠して売却した場合、売買契約の解除と損害賠償が認められています。
- 告知義務違反の認定：隣家の問題など、買主が事前に知っていれば購入を控えたであろう情報を告知しなかった場合、告知義務違反が認められ、損害賠償が命じられています。
- 専門家の証言：専門家（建築士、不動産鑑定士など）の証言は、瑕疵の有無や、損害の程度を証明する上で、非常に有効な手段となります。
専門家の視点としては、以下の点が重要です。
- 早期の対応：問題が発覚したら、できるだけ早く弁護士に相談し、対応を開始することが重要です。
- 証拠の確保：証拠は、あなたの権利を守るための重要な武器となります。積極的に証拠を収集し、保管しておきましょう。
- 冷静な対応：感情的にならず、冷静に事実を整理し、弁護士と連携して解決を目指しましょう。
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8. まとめ：賢明な対応で問題解決を
今回のケースは、複雑な要素が絡み合った、難しい問題です。しかし、適切な対応を取ることで、解決への道は必ず開けます。
まずは、弁護士に相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。証拠を収集し、あなたの権利を主張しましょう。冷静に、そして粘り強く対応することで、必ず良い結果が得られるはずです。
今回のケースでは、売主の瑕疵隠し、告知義務違反、隣家の問題など、複数の要素が絡み合っています。弁護士に相談し、法的手段を駆使して、損害賠償請求を目指しましょう。焦らず、冷静に、そして積極的に行動することが、問題解決への第一歩です。
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