新築1年で海外赴任！持ち家を売却or賃貸？後悔しないための徹底解説

新築1年で海外赴任！持ち家を売却or賃貸？後悔しないための徹底解説

この記事では、新築1年で海外赴任が決まり、持ち家の売却か賃貸で悩んでいる方に向けて、後悔しないための選択肢と具体的なステップを解説します。住宅ローンの残債、売却価格、賃貸のリスクなど、複雑な問題を整理し、最適な決断をするための情報を提供します。

売却or賃貸？ 状況整理と最初のステップ

海外赴任が決まり、新築の家をどうするか悩むのは当然のことです。まずは、現状を整理し、何から始めるべきかステップごとに見ていきましょう。

1. 現状の把握と情報収集

まず、ご自身の状況を正確に把握することから始めましょう。

• 住宅ローンの詳細確認: 住宅ローンの残高、金利タイプ、返済期間を確認します。繰り上げ返済や借り換えの可能性も検討しましょう。
• 不動産価値の査定: 不動産会社に査定を依頼し、現在の家の価値を把握します。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
  • オンライン査定: 複数の不動産会社のオンライン査定を利用して、おおよその相場を把握できます。
  • 訪問査定: 実際に家を見てもらい、詳細な査定額を算出してもらいます。
• 賃貸需要の調査: 賃貸に出した場合の家賃相場や、入居者のターゲット層を調査します。近隣の賃貸物件の情報を参考にしましょう。
• 海外赴任に関する情報収集: 赴任期間、赴任先での住居に関する情報を収集します。会社からのサポート内容も確認しましょう。

2. 売却と賃貸の比較検討

次に、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットを比較検討します。

売却のメリット・デメリット

• メリット:
  • 住宅ローンから解放される。
  • 固定資産税や修繕費などの維持費がかからない。
  • 海外赴任中に物件管理をする必要がない。
• デメリット:
  • 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合、自己資金で差額を支払う必要がある。
  • 売却手続きに時間と手間がかかる。
  • 売却後に住む場所を探す必要がある。

賃貸のメリット・デメリット

• メリット:
  • 家を手元に残せる。
  • 家賃収入を得ることができる。
  • 将来的に帰国した際に住む場所がある。
• デメリット:
  • 空室リスクがある。
  • 入居者とのトラブルが発生する可能性がある。
  • 固定資産税や修繕費などの維持費がかかる。
  • 物件管理の手間がかかる。

3. 専門家への相談

状況を整理し、売却と賃貸の比較検討を行った上で、専門家への相談も検討しましょう。

• 不動産会社: 売却査定や、賃貸管理に関する相談ができます。
• 住宅ローンアドバイザー: 住宅ローンの残債処理や、借り換えに関するアドバイスがもらえます。
• 税理士: 売却や賃貸に伴う税金に関する相談ができます。

売却する場合の具体的なステップ

売却を選択した場合、どのようなステップで進めていくのか、詳しく見ていきましょう。

1. 不動産会社の選定

信頼できる不動産会社を選びましょう。

• 実績と評判: 売却実績や、顧客からの評判を確認します。
• 得意分野: 地域の不動産市場に精通しているか、売却に関するノウハウがあるかを確認します。
• 担当者の人柄: 親身になって相談に乗ってくれるか、信頼できる担当者であるかを確認します。

2. 売却価格の設定と販売活動

不動産会社と相談し、売却価格を設定します。

• 査定価格を参考に: 複数の不動産会社の査定価格を参考に、売却価格を決定します。
• 市場動向を考慮: 地域の不動産市場の動向を考慮し、価格を調整します。
• 販売活動の開始: 不動産会社が、物件情報を公開し、購入希望者を探します。

3. 買主との交渉と契約

購入希望者との交渉を行い、売買契約を締結します。

• 価格交渉: 購入希望者から提示された価格に対して、交渉を行います。
• 契約条件の確認: 契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば不動産会社に質問します。
• 売買契約の締結: 契約内容に合意したら、売買契約を締結します。

4. 引き渡しと決済

物件を引き渡し、決済を行います。

• 残代金の支払い: 買主から残代金を受け取ります。
• 所有権移転登記: 司法書士に依頼し、所有権移転登記を行います。
• 物件の引き渡し: 買主に物件を引き渡します。

賃貸に出す場合の具体的なステップ

賃貸を選択した場合、どのようなステップで進めていくのか、詳しく見ていきましょう。

1. 賃貸管理会社の選定

信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。

• 実績と評判: 賃貸管理の実績や、入居者からの評判を確認します。
• 管理内容: 入居者募集、契約手続き、家賃管理、クレーム対応、修繕など、どのような管理をしてくれるのかを確認します。
• 費用: 管理費用や、その他費用（仲介手数料など）を確認します。

2. 入居者募集と契約

賃貸管理会社と協力して、入居者募集を行います。

• 家賃設定: 周辺の家賃相場を参考に、家賃を設定します。
• 入居者審査: 入居希望者の審査を行い、信頼できる入居者を選びます。
• 賃貸契約の締結: 入居者と賃貸契約を締結します。

3. 物件管理

賃貸管理会社に、物件管理を依頼します。

• 家賃管理: 家賃の回収や、滞納時の対応を行います。
• クレーム対応: 入居者からのクレームに対応します。
• 修繕: 設備の故障や、建物の修繕を行います。

住宅ローンの問題と解決策

住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合、どのように対処すればよいのでしょうか？

1. 自己資金の準備

売却価格と住宅ローンの残債の差額を、自己資金で支払う必要があります。

• 資金計画: 差額を支払うための資金を、事前に準備します。
• 資金調達: 預貯金、親族からの借り入れ、カードローンなどを検討します。

2. 任意売却

自己資金が不足している場合、任意売却という方法があります。

• 債権者との交渉: 住宅ローンの債権者（金融機関）と交渉し、合意を得て売却します。
• 専門家のサポート: 任意売却を専門とする不動産会社や、弁護士に相談し、サポートを受けます。

3. 借り換え

住宅ローンの借り換えを検討することもできます。

• 金利の低いローンへの借り換え: 金利の低いローンに借り換えることで、月々の返済額を減らすことができます。
• 借り換えの審査: 借り換えには審査が必要となります。

税金に関する注意点

売却や賃貸に伴い、税金が発生する場合があります。

• 譲渡所得税: 売却益が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。
• 固定資産税: 賃貸に出した場合でも、固定資産税は発生します。
• 専門家への相談: 税金に関する疑問は、税理士に相談しましょう。

成功事例と専門家の視点

実際に、新築の家を売却し、海外赴任を成功させた方の事例や、専門家の視点を見てみましょう。

成功事例

30代のAさんは、新築1年で購入した注文住宅を、海外赴任が決まったため売却することにしました。

• 状況: 住宅ローンの残債が5000万円、売却価格が4800万円。
• 解決策: 自己資金で200万円を支払い、売却。
• 結果: 海外赴任前に売却を完了し、スムーズに渡航することができた。

専門家の視点

不動産コンサルタントB氏

• 早期の行動: 海外赴任が決まったら、すぐに不動産会社に相談し、売却査定を行うことが重要です。
• 情報収集: 地域の不動産市場の動向や、賃貸需要を把握し、最適な選択肢を選びましょう。
• 専門家の活用: 不動産会社、住宅ローンアドバイザー、税理士など、専門家の意見を聞き、総合的に判断しましょう。

まとめ

新築1年での海外赴任に伴う家の問題は、複雑で悩ましいものです。しかし、適切な情報収集と、専門家への相談、そしてご自身の状況に合わせた選択をすることで、後悔のない決断をすることができます。売却、賃貸、どちらの選択肢を選ぶにしても、まずは現状を整理し、具体的なステップを踏んでいくことが重要です。この記事が、あなたの決断をサポートする一助となれば幸いです。

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