管理会社とのトラブル！賃貸オーナーが知っておくべき責任と解決策

賃貸マンションのオーナーとして、管理会社との間でトラブルが発生し、対応に困っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回の記事では、管理会社の不手際によって発生したトラブルに対し、オーナーがどのように対応すべきか、具体的な解決策と注意点について解説します。この記事を読むことで、同様の状況に直面した際に、適切な判断と行動ができるようになります。

当方賃貸マンションのオーナーをしております。管理会社が、管理や報告を怠ったことで起こったトラブルにも関わらず、自分の不手際を入居者とオーナーの双方に隠し、責任を負わないまま、オーナーに金銭的な負担をさせて解決しようとしています。解決に必要な金額、50000円を払えと言われていますが、どうすれば良いでしょうか。

9/12 夕方、突然管理会社から連絡があり、賃貸物件のエアコン故障に伴い、修理の見積もりが明日（9/13）来るので、よろしくお願いします。といわれました。

管理会社に、相見積もりを依頼し、自分でも他社にあたるので見積書を送ってもらえるように依頼。了解を得ました。

ちなみに、いつ壊れたのかと聞くと、8/24とのこと。管理会社は、8/24当日、入居者に見積もりを取るといったまま、9/12まで放置。9/12に耐えかねた入居者から問い合わせがあり、急遽工事会社に見積もり催促の依頼をし、その後オーナー携帯に電話をかけました。

管理会社は8/24にオーナー自宅に一度かけたが、繋がらなかったので、そのまま9/12まで放置していた。（携帯番号は知っているのに、かけたのは8/24の自宅宛の一度のみ。留守電もなし。）

9/12 18:30、管理会社から再度連絡があり、契約上はエアコン故障は1ヶ月5000円の家賃減額だが、借主から50000円の家賃減額の打診がきているとのこと。法外な額ではないので払えとのこと。

明日午前に入居者に報告すると約束したので、今日中に払うか払わないか決めろと迫られました。

管理会社がすぐにオーナーに故障の事を教えてくれていれば、当日にでもこちらで業者をすぐに手配したのに、全く知らせることも対応もしませんでした。

20日近く経過して、入居者から問い合わせがあって初めて再度対応し、その責任を全て貸主に負わせようとしています。

管理会社として報告すべきだし、自分が20日間放置して対応しなかった責任を全くとらずにおかしいのではないか。

故障の件も全く知らないのだから、対応のしようがない。

管理会社で責任をとってほしいと伝えたところ、（50000円の支払い）自分で判断しかねるので明日上司と相談して折り返すとのこと。

入居者への報告のため、今日中に結論を出さなければいけないのでは？と聞くと、明日は見積もりが出る報告だけなので、実は明日でなくてもいいと言い出しました。

相談した結果の連絡待ちの状態です。

管理会社とのトラブル：オーナーが直面する問題点

賃貸経営において、管理会社は重要なパートナーです。しかし、今回のケースのように、管理会社の不適切な対応が原因でトラブルが発生することは少なくありません。この問題の核心は、管理会社の「怠慢」と「責任転嫁」にあります。具体的には、以下の点が問題として挙げられます。

報告義務の怠慢: エアコン故障の事実をオーナーに速やかに報告しなかった点。これは、管理会社がオーナーの指示を仰ぎ、適切な対応を取るべき義務を怠ったと言えます。
対応の遅延: 故障発生から入居者への対応、オーナーへの連絡まで、著しく時間がかかっている点。この遅延は、入居者の不満を増大させ、オーナーの信頼を損なう可能性があります。
責任の回避: 自身の過失を認めず、オーナーに金銭的な負担を押し付けようとしている点。管理会社は、契約に基づき、適切な管理業務を行う義務があります。

これらの問題は、オーナーが金銭的な損失を被るだけでなく、入居者との関係悪化、さらには賃貸経営全体の信頼を揺るがす可能性をもたらします。

トラブル解決へのステップ：オーナーが取るべき行動

管理会社とのトラブルを解決するためには、以下のステップで対応を進めることが重要です。それぞれのステップで、具体的な行動と注意点について解説します。

ステップ1：事実関係の確認と証拠収集

まず、事実関係を正確に把握することが重要です。以下の情報を整理し、証拠として残しておきましょう。

時系列での出来事の記録: いつ、何が起きたのか、日付と時間、関係者の名前を詳細に記録します。今回のケースでは、エアコン故障の発生日、管理会社からの連絡日時、入居者からの問い合わせ日時などを記録します。
管理会社とのやり取りの記録: 電話での会話内容、メールの送受信履歴、書面でのやり取りなど、すべてのコミュニケーションを記録します。録音やメールのスクリーンショットも有効です。
契約内容の確認: 管理委託契約書を確認し、管理会社の業務範囲、責任範囲、免責事項などを確認します。特に、今回のケースに関連する「設備の修繕」「入居者対応」「報告義務」に関する条項を重点的に確認します。
関連資料の収集: 修理の見積書、入居者とのやり取りの記録、写真など、関連する資料を収集します。

これらの証拠は、今後の交渉や法的手段を取る際に、非常に重要な役割を果たします。

ステップ2：管理会社との交渉

事実関係を整理した上で、管理会社との交渉を開始します。交渉の際には、以下の点を意識しましょう。

書面での交渉: 口頭でのやり取りだけでなく、メールや内容証明郵便など、記録に残る形で交渉を進めます。
明確な要求: どのような解決を望むのか、具体的に伝えます。今回のケースでは、管理会社に責任を認めさせ、金銭的な負担を求めることになります。
根拠を示す: 契約内容や、これまでのやり取りを根拠に、要求の正当性を主張します。
譲歩点も考慮: 最終的な落としどころを考慮し、譲歩できる点と、譲れない点を明確にしておきます。

交渉が難航する場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。

ステップ3：専門家への相談と法的手段の検討

管理会社との交渉がうまくいかない場合、専門家への相談を検討しましょう。弁護士や、不動産関連の専門家は、法的観点から的確なアドバイスをしてくれます。また、法的手段を取る必要が出てきた場合、適切な手続きをサポートしてくれます。

弁護士への相談: 契約内容の解釈、法的責任の所在、損害賠償請求の可能性などについて、専門的なアドバイスを受けられます。
内容証明郵便の送付: 管理会社に対して、責任を追及し、損害賠償を求める意思を明確に伝えるために、内容証明郵便を送付します。これは、法的手段を検討していることを示す、重要な手段です。
調停・訴訟: 交渉が決裂した場合、調停や訴訟といった法的手段を検討します。これらの手続きは、専門家のサポートを受けながら進めることが重要です。

法的手段は、時間と費用がかかりますが、最終的な解決のためには不可欠な場合もあります。

ステップ4：再発防止策の実施

今回のトラブルを教訓に、再発防止策を講じることが重要です。具体的には、以下の対策を検討しましょう。

管理会社の変更: 管理会社の対応に不満がある場合、他の管理会社への変更を検討します。複数の管理会社から見積もりを取り、比較検討することをお勧めします。
契約内容の見直し: 管理委託契約書の内容を見直し、管理会社の責任範囲、報告義務、免責事項などを明確にします。
定期的なコミュニケーション: 管理会社との間で、定期的なコミュニケーションを図り、情報共有を密にします。
入居者との関係構築: 入居者との良好な関係を築き、トラブル発生時の早期発見に努めます。

これらの対策により、今後のトラブルを未然に防ぎ、安定した賃貸経営を実現することができます。

成功事例から学ぶ：類似ケースの解決策

過去の成功事例を参考に、今回のケースの解決策を探ってみましょう。以下は、管理会社の不手際によるトラブルを解決した事例です。

事例1：報告義務違反による家賃減額請求: 管理会社が、建物の修繕が必要な箇所を放置し、入居者から家賃減額を求められたケース。オーナーは、管理会社の責任を認めさせ、修繕費用と家賃減額分の負担を管理会社に負わせることに成功しました。
事例2：契約違反による損害賠償請求: 管理会社が、契約に違反する行為（例：無断でのリフォーム、不適切な入居者対応）を行ったケース。オーナーは、弁護士に相談し、管理会社に対して損害賠償請求を行い、和解に至りました。
事例3：管理会社の変更と契約内容の見直し: 管理会社の対応に不満を持っていたオーナーが、他の管理会社に変更し、契約内容を見直したケース。これにより、トラブル発生時の対応が改善され、安定した賃貸経営を実現しました。

これらの事例から、以下の点が重要であることがわかります。

証拠の収集: 事実関係を正確に把握し、証拠を収集すること。
専門家への相談: 弁護士や不動産関連の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けること。
交渉と法的手段の検討: 管理会社との交渉がうまくいかない場合、法的手段を検討すること。
再発防止策の実施: トラブルを教訓に、再発防止策を講じること。

専門家からのアドバイス：トラブルを未然に防ぐために

賃貸経営におけるトラブルを未然に防ぐためには、専門家のアドバイスを参考に、以下の点に注意することが重要です。

管理会社の選定: 信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。実績、評判、対応力などを比較検討し、慎重に選びましょう。
契約内容の確認: 管理委託契約書の内容を十分に理解し、不明な点は専門家に相談しましょう。
定期的なコミュニケーション: 管理会社との間で、定期的なコミュニケーションを図り、情報共有を密にしましょう。
記録の重要性: 記録をきちんと残す習慣をつけましょう。これは、トラブル発生時の証拠となります。
専門家との連携: 弁護士や不動産関連の専門家と連携し、定期的に相談する体制を整えましょう。

これらの対策により、トラブル発生のリスクを軽減し、安定した賃貸経営を実現することができます。

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まとめ：管理会社とのトラブルを乗り越えるために

今回の記事では、管理会社の不手際によるトラブルに対し、オーナーが取るべき対応について解説しました。重要なのは、事実関係の確認、証拠収集、管理会社との交渉、専門家への相談、そして再発防止策の実施です。これらのステップを踏むことで、トラブルを解決し、安定した賃貸経営を実現することができます。
管理会社とのトラブルは、オーナーにとって大きな負担となりますが、適切な対応と対策を講じることで、必ず解決できます。この記事が、皆様の賃貸経営の一助となれば幸いです。

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