新築戸建ての共有フェンス問題！契約後のトラブルを穏便に解決する交渉術を徹底解説

この記事では、新築戸建ての購入後に発覚した共有フェンスの問題に直面した方に向けて、円満な解決を目指すための具体的な交渉術と、法的知識、そして専門家の視点に基づいたアドバイスを提供します。不動産契約、特に戸建て住宅の購入は、多くの方にとって一生に一度の大きな決断です。しかし、契約後に予期せぬ問題が発生することは少なくありません。今回のケースのように、契約時には説明がなかった共有フェンスの問題は、ご近所トラブルの原因となりやすく、精神的な負担も大きいです。この記事を通じて、問題解決に向けた具体的なステップ、交渉のポイント、そして専門家への相談方法を理解し、安心して新生活をスタートできるようサポートします。

売主のハウスメーカーから新築戸建を土地の時点で契約し、これから上棟です。銀行ローンの本審査も通り、契約後に用事があり数回ハウスメーカーに出向いてます。今日、ブロックとフェンスが隣家と共有になると言われました。契約書に記載なく、重要事項説明の時にも言われてません。家の設計図には書かれてるみたいですが素人目には分からず、説明もされてません。本当は今後現地に行ったタイミングで言う予定だった、契約後に図面を改めて見たら共有の物だと判明したと言われました。担当者はそこまで重要な事だと思ってないのか共有物があるから承知しといて位の感覚で、共有フェンスについての書類も何もありません。共有物が事前にあると知っていればその物件は契約しませんでした。

やっと見つけた物件なので出来れば穏便に済ませたいです。

希望は塀を取り壊して共有ではなく各々の持ち物にする。もしくはフェンスを隣家に譲りうちの土地面積を狭める(測量やり直し)、または問題が起きたらハウスメーカーが仲裁に入ることを希望してます。

このような交渉は難しいでしょうか？

共有物のせいでご近所トラブルになったり、相手に非があるのに折半になる可能性が嫌なのでせめて事前に言ってくれればという思いです。

1. 問題の核心：契約不履行と情報開示義務

まず、今回の問題の核心を理解することから始めましょう。それは、契約不履行と情報開示義務という2つの側面です。

契約不履行: 契約書に記載がないにも関わらず、共有フェンスが存在することは、契約内容と異なる状況です。これは、売主であるハウスメーカーが契約上の義務を果たしていない可能性があります。
情報開示義務: 不動産売買においては、売主は買主に対して、物件に関する重要な情報を正確に開示する義務があります。共有フェンスの存在は、物件の利用や将来的なメンテナンスに影響を与える可能性があるため、重要な情報に該当します。今回のケースでは、重要事項説明や契約前の説明が不足していたため、この義務が果たされていなかったと言えます。

これらの点を踏まえ、まずはハウスメーカーに対して、契約不履行と情報開示義務違反を指摘し、誠意ある対応を求めることが重要です。

2. 交渉のステップ：穏便な解決を目指して

次に、具体的な交渉のステップについて解説します。穏便な解決を目指すためには、以下のステップを踏むことが効果的です。

状況の整理と証拠の収集:
- 契約書と図面の確認: 契約書に共有フェンスに関する記載がないことを確認します。設計図に記載がある場合でも、それが明確に説明されていなかったという事実を記録しておきましょう。
- コミュニケーションの記録: ハウスメーカーとのやり取りを、メールや書面、録音などで記録しておきましょう。後々の交渉や、万が一の法的手段に役立ちます。
- 専門家への相談: 弁護士や不動産鑑定士など、専門家への相談も検討しましょう。専門家の意見は、交渉を有利に進めるための強力な武器となります。
ハウスメーカーとの交渉:
- 書面での通知: まずは、内容証明郵便などで、共有フェンスの問題と、現状に対する不満を明確に伝えましょう。同時に、希望する解決策（フェンスの撤去、所有権の変更、補償など）を具体的に提示します。
- 誠意ある対応を求める: ハウスメーカーに対して、誠意ある対応を求め、問題解決に向けて協力する姿勢を示すことが重要です。感情的な対立を避け、建設的な話し合いを心がけましょう。
- 代替案の提示: ハウスメーカーが、あなたの希望する解決策に応じられない場合でも、代替案を提示することで、交渉の余地を広げることができます。例えば、フェンスの修繕費用をハウスメーカーが負担する、将来的なトラブルに対する保証を付けるなど、柔軟な対応を検討しましょう。
隣家との交渉:
- 事前の挨拶: 隣家の方には、問題解決に向けて協力をお願いする前に、まずは挨拶をして、良好な関係を築いておくことが大切です。
- 状況の説明: ハウスメーカーとの交渉状況を説明し、共有フェンスの問題に対するあなたの考えを伝えます。
- 協力のお願い: 共有フェンスの撤去や所有権の変更について、隣家の協力を仰ぎます。
- 専門家の仲介: 隣家との交渉が難航する場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に仲介を依頼することも検討しましょう。
法的手段の検討:
- 弁護士への相談: 交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談し、法的手段（契約解除、損害賠償請求など）を検討する必要があります。
- 訴訟の準備: 訴訟を起こす場合は、証拠の収集や、法的知識が必要となります。弁護士と協力して、万全の準備を行いましょう。

3. 交渉を成功させるためのポイント

交渉を成功させるためには、以下のポイントを意識することが重要です。

冷静な対応: 感情的にならず、冷静に状況を分析し、論理的に交渉を進めましょう。
明確な目標設定: 最終的にどのような解決を望むのか、明確な目標を設定しましょう。
妥協点を探る: 相手の立場も理解し、互いに納得できる妥協点を探ることが重要です。
専門家の活用: 弁護士や不動産鑑定士などの専門家の意見を参考にし、交渉を有利に進めましょう。
情報収集: 不動産に関する知識や、類似のトラブル事例について、積極的に情報収集を行いましょう。

4. 解決策の具体例と注意点

今回のケースで考えられる具体的な解決策と、それぞれの注意点について解説します。

フェンスの撤去と各々の所有:
- メリット: ご近所トラブルのリスクを軽減し、自分の土地の範囲を明確にできます。
- デメリット: 費用がかかる可能性があります。隣家の協力が必要となります。
- 注意点: 撤去費用や、新しいフェンスの設置費用について、ハウスメーカーや隣家との間で合意形成が必要です。
フェンスの隣家への譲渡と土地の測量:
- メリット: 土地の境界を明確にし、将来的なトラブルを回避できます。
- デメリット: 土地の面積が減少し、資産価値に影響を与える可能性があります。測量費用がかかります。
- 注意点: 土地の測量費用や、地積更正登記の手続きについて、事前に確認しておきましょう。
ハウスメーカーによる仲裁と保証:
- メリット: ハウスメーカーが仲裁に入ることで、円滑な解決が期待できます。将来的なトラブルに対する保証があれば、安心して生活できます。
- デメリット: ハウスメーカーの対応によっては、解決に時間がかかる可能性があります。保証の内容によっては、十分な補償が得られない場合があります。
- 注意点: ハウスメーカーとの間で、仲裁の範囲や、保証の内容について、書面で明確にしておくことが重要です。

5. 専門家への相談：誰に相談すべきか？

問題解決のためには、専門家への相談が不可欠です。以下に、相談すべき専門家と、それぞれの役割について解説します。

弁護士:
- 役割: 法的なアドバイスを提供し、交渉や訴訟を代理します。契約不履行や情報開示義務違反について、法的観点から問題点を指摘し、解決策を提案します。
- 相談のタイミング: 交渉がうまくいかない場合、または法的手段を検討する場合。
不動産鑑定士:
- 役割: 土地や建物の価値を評価し、共有フェンスの問題が物件の価値に与える影響を評価します。
- 相談のタイミング: 土地の所有権に関する問題や、損害賠償請求を検討する場合。
土地家屋調査士:
- 役割: 土地の測量を行い、境界線の確定や、地積更正登記の手続きを代行します。
- 相談のタイミング: 土地の境界に関する問題が発生した場合。
行政書士:
- 役割: 契約書の作成や、各種許認可手続きを代行します。
- 相談のタイミング: 契約に関する書類の作成や、法的トラブルの予防をしたい場合。

専門家への相談は、問題解決への第一歩です。それぞれの専門家の役割を理解し、状況に応じて適切な専門家を選びましょう。

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6. 事例紹介：成功事例と失敗事例から学ぶ

ここでは、共有フェンスに関する成功事例と失敗事例を紹介し、そこから得られる教訓を解説します。

成功事例:
- 事例1: 契約前に共有フェンスの存在を知らなかった買主が、売主との交渉により、フェンスの撤去費用を売主が負担することに成功した。
- 教訓: 契約前の情報開示の重要性を再認識し、売主との交渉において、誠意ある対応と、明確な要求をすることが重要である。
事例2: 共有フェンスの問題で隣家との関係が悪化していた買主が、弁護士の仲介により、隣家との間で和解し、フェンスの所有権を明確にすることができた。
教訓: 専門家の力を借りることで、円滑な解決が可能になる。
失敗事例:
- 事例1: 共有フェンスの問題を放置した結果、隣家との間でトラブルが頻発し、精神的な負担が増大した。
- 教訓: 問題を放置せず、早期に対処することが重要である。
事例2: ハウスメーカーとの交渉が感情的になり、解決策を見つけることができなかった。
教訓: 冷静な対応と、建設的な話し合いを心がけることが重要である。

これらの事例から、問題解決のためには、冷静な状況判断、専門家の活用、そして粘り強い交渉が不可欠であることがわかります。

7. まとめ：問題解決への第一歩を踏み出しましょう

新築戸建ての共有フェンスの問題は、ご近所トラブルや精神的な負担につながる可能性がありますが、適切な対応と交渉によって、円満な解決を目指すことができます。まずは、状況を整理し、証拠を収集することから始めましょう。次に、ハウスメーカーとの交渉、隣家とのコミュニケーションを通じて、解決策を探ります。必要に応じて、専門家への相談も検討しましょう。

今回のケースでは、契約不履行と情報開示義務違反が問題の根底にあります。ハウスメーカーに対して、誠意ある対応を求め、あなたの希望する解決策を提示しましょう。もし、交渉がうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談し、法的手段も検討しましょう。

共有フェンスの問題は、早期に対処することで、将来的なトラブルを回避し、安心して新生活をスタートすることができます。この記事で得た知識を活かし、問題解決への第一歩を踏み出しましょう。

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