転居を考えているのに、大家とのトラブルで困っています…！法的手段や解決策を徹底解説

この記事では、転居を検討しているものの、大家とのトラブルに巻き込まれ、どのように対応すれば良いのか悩んでいる方に向けて、具体的な解決策を提示します。特に、賃貸契約に関する法的知識、交渉術、専門家への相談方法など、多岐にわたる情報を提供し、あなたの問題解決をサポートします。

転居予定ですが、大家の対応に困っています。

今の部屋は、大家の敷地内に建てられたマンションで、管理会社などはなく、家賃は大家に直接手渡し。(滞納はありません)

高齢の大家で、自分達に不利なことは「耳が遠いから」「そんな事は言っていない」と言う夫婦です。

昨夏に転居した部屋にネズミが出て、シューズボックスや靴など家財道具などが齧られてしまい、これ以外にも色々被害は被っており、これ以上被害を被るのは困るので転居を申し出ました。

電話で連絡した時は、ああだこうだ言いながらも聞いているようだったのですが、翌日の朝6時に電話がかかってきて、「昨日の電話の内容を話しに来い」。

やはりと言うか、「耳が遠いから聞こえなかった」と。

ネズミの件を含め私が転居理由として申し出たのは以下です。

⚫︎雨が降ると、玄関扉の隙間から雨が入り込んで、玄関の床が水浸しになる。これは以前も何度か伝え、対応を求めましたが何もなし。(幾度もの雨や台風の降り込みで、何足かの靴と靴箱を廃棄する事になった)

⚫︎昨冬の大雪も、雨と同様に降り込み、玄関扉に沿って雪が積もり、雨と同様に玄関の床が雪だらけになった。(積もった画像を親や子どもらに見せています)

⚫︎建て付けに大きなズレができており、ビー玉を転がすと勢いよく転がる。

⚫︎隙間風が凄まじく、この冬はエアコンをつけても暖まらず、ストーブも効かず、室内でダウンコートを2枚来てもほとんど外と変わらない寒さを経験し、次の冬を越せる気がしない。

これ以外にも、転居早々には、老朽化が理由で漏電ブレーカーが落ちて、修理に1日要した事もありました。

以上のことに対する大家さんの言い分は以下です。

⚫︎ネズミについて → 入れる隙があるはずが無い。嘘ばかりいうな。大嘘つきめが。

⚫︎雨について → 降り込んで玄関や床が全面的に濡れるのは知っている。だから何だ。(知っていたと言うのは今回初めて聞きました)

⚫︎雪について → 雪が入り込むはずがない。大袈裟に言ってるだけとしか思えない。その神経質な性格を直すのが先だ。

⚫︎建て付け、隙間風について → そんな事はあるはずない

⚫︎転居について → 普通は1ヶ月前にいうものなのに、急に言われたんだから日割りナシで1ヶ月分の家賃は払ってもらわないと困る。こんな短期間で出るんだから、補修は過失や故意を含めて全部修理代金を請求してやる。

※申し出は4月1日。転居日は5月30日です。※過失も含めて請求できないと思うのですが…。

これまでの事を踏まえて、今回は全て録音しており、もう一度、家族と聞き直し、ちょっとどうかと思うところや、どうも理解してなさそうなところがあったので、再度連絡したら、「そんな事言っていない」「年寄りにむかって突っかかってきて何をしたいんだ」と、話になりませんでした。

自分達に不利になると「耳が遠い」などと誤魔化し、お金のことになると目を見開いて、ここに書けないような言葉も使って凄まじい物言いをしてきます。

入居時は仲介業者が入りましたが、個人大家なので話にならず困っております。

当方としては、ここまで室内がひどいと分かっていたら、入居しませんでした。

不動産会社勤務の友人に聞いたら、「水漏れなどをわかっていて言わなかったのは、過失になるのでは」と聞きました。

自分でも色々検索してみると、【設備等の不備や欠陥を知らずに入居し、後々で知っていた事が分かったために家賃返済を申し出て全額〜半額が戻った】と言う例もありました。

私の場合、相手が不利になると逃げるか、逆ギレをするかどちらかで、まともに話せたことがないので、どうしたら良いか考えあぐねています。

仲介に入った不動産屋会社に話すか、消費者生活センターに相談するか、弁護士に相談するか、それ以外の方法は何かあるのか…。

実家の親は、「鬱陶しいから厄祓い代わりに払うものは払ってやったら？欠陥の部屋に黙って入れて、知ってましたで済ませるとはすごいもんだ」と言っています。

アドバイスをお願いいたします。よろしくお願いいたします。

1. 問題の整理：現状と法的リスクの把握

まず、現状を正確に把握し、法的リスクを整理することから始めましょう。あなたのケースでは、以下の点が問題として挙げられます。

住居の欠陥： 雨漏り、隙間風、建付けの悪さ、ネズミ被害など、住居としての基本的な機能を損なう問題が多数存在します。
大家の対応： 欠陥を認識しているにも関わらず、修繕を拒否し、転居の申し出に対しても不当な要求をしています。
契約内容： 契約書の内容を確認し、解約に関する条項や、修繕義務に関する記述をチェックする必要があります。
証拠の確保： 録音データ、写真、メールなど、証拠となるものを全て保管しておくことが重要です。

これらの問題を踏まえ、法的リスクとして考えられるのは、以下の点です。

契約不履行： 大家が修繕義務を怠っている場合、契約不履行に該当する可能性があります。
瑕疵担保責任： 欠陥のある物件を貸し出したことに対する責任を問われる可能性があります。
不法行為： 大家の不誠実な対応が、精神的苦痛を与えたとして、損害賠償請求の対象となる可能性があります。

2. 証拠の収集と整理：交渉を有利に進めるために

問題を解決するためには、証拠の収集と整理が不可欠です。具体的にどのような証拠が必要で、どのように整理すれば良いのでしょうか。

2-1. 証拠の種類

写真・動画： 玄関からの雨漏り、隙間風、ネズミ被害など、具体的な状況を記録した写真や動画は、客観的な証拠となります。日付や時間、場所がわかるように撮影しましょう。
録音データ： 大家との会話を録音したデータは、言質を取る上で非常に有効です。特に、修繕拒否や不当な要求に関する発言は重要です。
メール・書面： 大家とのやり取りを記録したメールや書面は、言った言わないの争いを防ぐために重要です。内容証明郵便を利用することも検討しましょう。
専門家の意見： 専門家（不動産鑑定士、建築士など）に物件の状態を評価してもらい、報告書を作成してもらうことも有効です。
契約書： 賃貸借契約書の内容を精査し、解約条件や修繕義務に関する条項を確認しましょう。

2-2. 証拠の整理方法

ファイル化： 証拠となるものを種類別にファイルにまとめ、日付順に整理しましょう。
インデックス作成： 各証拠に番号を付与し、内容をまとめたインデックスを作成することで、必要な情報をすぐに探し出せるようにします。
バックアップ： 証拠は、紛失や破損に備えて、デジタルデータとしてバックアップを取りましょう。

3. 交渉術：大家との効果的なコミュニケーション

証拠を基に、大家との交渉を進めることになります。円滑な交渉を行うためのポイントを解説します。

3-1. 交渉の準備

目的の明確化： 交渉の目的（例：退去費用の減額、損害賠償など）を明確にし、達成可能な目標を設定しましょう。
譲歩案の準備： 相手の要求に対して、どこまで譲歩できるのか、事前に検討しておきましょう。
代替案の準備： 交渉がうまくいかない場合に備え、代替案（例：弁護士への相談、法的手段の検討など）を準備しておきましょう。

3-2. 交渉の進め方

冷静な対応： 感情的にならず、冷静に事実を伝え、論理的に交渉を進めましょう。
明確な説明： 証拠に基づき、問題点を具体的に説明し、相手に理解を求めましょう。
誠実な態度： 相手の言い分にも耳を傾け、誠実な態度で対応しましょう。
記録の作成： 交渉の内容や合意事項は、必ず記録に残しましょう。

3-3. 交渉の注意点

強硬な態度： 相手を威圧するような態度は避け、冷静さを保ちましょう。
曖昧な表現： 曖昧な表現や憶測は避け、事実に基づいた明確な言葉で伝えましょう。
感情的な発言： 感情的な発言は、交渉をこじらせる原因となります。冷静さを保ち、感情的な言葉遣いは避けましょう。

4. 専門家への相談：法的手段の検討

大家との交渉がうまくいかない場合、専門家への相談を検討しましょう。弁護士、消費者生活センター、不動産鑑定士など、相談できる専門家は多岐にわたります。

4-1. 弁護士への相談

弁護士は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。あなたのケースでは、以下の点で弁護士に相談するメリットがあります。

法的アドバイス： 契約内容や法的責任について、専門的なアドバイスを受けることができます。
代理交渉： 大家との交渉を弁護士に依頼することで、精神的な負担を軽減できます。
訴訟： 訴訟が必要な場合、弁護士が手続きを代行してくれます。

4-2. 消費者生活センターへの相談

消費者生活センターは、消費者のトラブルに関する相談を受け付けています。あなたのケースでは、以下の点で相談するメリットがあります。

情報提供： 賃貸借契約に関する一般的な情報や、トラブル解決のためのアドバイスを受けることができます。
あっせん： 大家との間で、あっせん（中立的な立場の第三者が間に入り、話し合いを促すこと）をしてもらうことができます。

4-3. その他の専門家

不動産鑑定士： 物件の価値や、修繕費用などを評価してもらうことができます。
建築士： 欠陥の状況や、修繕方法について、専門的なアドバイスを受けることができます。

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5. 法的手段：訴訟や調停の選択肢

交渉や専門家への相談で解決しない場合、法的手段を検討することになります。主な法的手段として、訴訟と調停があります。

5-1. 訴訟

訴訟は、裁判所を通じて問題を解決する方法です。あなたのケースでは、以下の点を訴えることができます。

契約不履行に基づく損害賠償請求： 大家が修繕義務を怠ったことによる損害（家財の損害、精神的苦痛など）を請求します。
瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求： 欠陥のある物件を貸し出したことに対する損害を請求します。
賃料減額請求： 欠陥により、住居としての価値が低下したとして、賃料の減額を請求します。

訴訟には、時間と費用がかかりますが、裁判所の判決によって、強制的に問題を解決することができます。

5-2. 調停

調停は、裁判所が間に入り、当事者の話し合いを促す方法です。訴訟よりも、時間と費用を抑えることができます。あなたのケースでは、以下の点を調停で話し合うことができます。

退去条件： 退去費用、原状回復費用、敷金返還などについて話し合います。
損害賠償： 損害賠償の金額について話し合います。

調停は、合意に至れば、調停調書が作成され、法的効力を持つことになります。

6. 退去時の注意点：トラブルを避けるために

転居が決まった場合、退去時にトラブルを避けるために、以下の点に注意しましょう。

退去通知： 契約書に定められた方法で、退去通知を行いましょう。
原状回復： 契約書に基づき、原状回復を行いましょう。通常の使用による損耗は、大家の負担となります。
立会い： 退去時には、大家または管理会社との立会いを行い、物件の状態を確認しましょう。
敷金返還： 敷金の返還について、大家と話し合い、合意書を作成しましょう。
証拠の保管： 退去時の物件の状態を記録した写真や動画、合意書などを保管しておきましょう。

7. まとめ：問題解決への道のり

今回のケースでは、大家とのトラブルを解決するために、以下のステップを踏むことが重要です。

現状の把握と法的リスクの整理： 問題点を明確にし、法的リスクを把握する。
証拠の収集と整理： 写真、録音データ、メールなど、証拠を収集し、整理する。
交渉： 証拠に基づき、大家と交渉する。
専門家への相談： 弁護士、消費者生活センターなどに相談する。
法的手段の検討： 訴訟や調停を検討する。
退去時の注意： 退去時のトラブルを避けるために、注意点を確認する。

このプロセスを通じて、あなたは問題を解決し、安心して新しい生活を始めることができるでしょう。困難な状況ではありますが、諦めずに、適切な対応をすることで、必ず解決の道が開けます。

あなたの問題解決を心から応援しています。

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