事業用賃貸契約の面積トラブル！泣き寝入りしないための解決策を徹底解説

この記事では、事業用賃貸契約における深刻なトラブル、特に「広告の専有面積と実際の面積が異なる」という問題に焦点を当て、具体的な解決策を提示します。賃貸契約の専門家として、この問題に直面した際の法的根拠、交渉術、そして今後の対策について、詳細に解説します。

事業用賃貸契約に関するトラブルについて質問させて下さい。

広告に物件概要として記載されていた専有面積と、実際の専有面積が異なるという問題です。

県庁・宅建協会・不動産公正取引協議会・消費者庁など、色々と訴えてきました。

どこも「これはおかしい」というのですが、解決策を提示してもらえずに困り果てています。

まずは、添付の写真をご覧ください。上は登記簿に記載されている平面図で、下は募集広告に掲載されていた間取り図です。登記図面が登録されたのは平成元年4月13日ですのでかなり昔の物となります。

募集広告に掲載されている図面には「専有面積44.4㎡」という記載と共に共有部も記載されています。

しかし実際には店舗・事務所として記載されている部分の面積は25-6㎡しかありません。

時系列的に現状をご説明差し上げます。

①専有面積46.2㎡の賃貸物件からの移転先を探していたところ、専有面積44.4㎡の物件をNETの不動産広告にて見つけました。物件広告を掲出していたのは「アパマ〇ショップ」加盟の地元不動産業者(もちろん認可された業者)でした。

②不動産業者立会いの下で現調を実施しました。その際には恥ずかしながら面積の違いには気づきませんでした。ここは弱みになるかもしれませんが、

・物件広告に記載されていた専有面積が正しいはずだという思い込みがあった。

・転居前物件(46.2㎡)の物件には什器と商品が満載されていた状態であり、一方、現調した物件はスケルトン状態であったので、広さの感覚が正常には働かなかった。

という理由によります。

③家賃を含めて交渉を開始し、重要事項説明を経て契約へと至った。

④引越を開始し、什器を持ち込むに際して、どうしても入りきらないので改めて部屋の縦横をメジャーで実測したところ、大幅に部屋面積が異なることに気づいた。

⑤不動産業者に連絡し、「重要事項説明書と契約書に記載されている面積と、実際の面積が異なるのではないか？」と訴えた。因みに重要事項説明書には「床面積44.4㎡」とのみ、契約書には「面積44.4㎡」とのみの記載しかなく、内訳等についての記載や注意事項は一切ありません。また、現調から契約書締結の一連の過程の中で、面積についての注意事項や特記事項についての説明も同じくありませんでした。

⑥実測で計測したところ、25-6㎡しかないので、不動産業者に記載事実と異なる点と、改めて実測をお願いしたところ、「大家に確認する」という返事をもらった。

⑦後日大家からの返答との返答は、「お宅の入っている部屋の2階の床面積が44.4㎡なので、1階の面積も一緒です」という内容でした。ちなみに2階は事業用としてではなく、居住エリアとして賃貸されています。

⑧不動産会社からもらった返答内容には納得がいきませんでしたので、県の宅建協会に相談をしました所「確かにおかしいです」との返答でしたが、県庁の土木部(不動産業の管理部門)又は消費者庁に相談してみてくれとの返答をもらいました。

⑨県庁の土木部に相談したところ、「行政処分をするほどの問題でもなく、広告の虚偽という観点から見たら公正取引委員会に相談し、公取が動いたら県も一緒に動く」というような曖昧な返答しかもらえませんでした。

⑩消費者庁に相談をしたところ、「おかしいとは思うが個人ではなく事業者の問題なので、消費者庁では扱えない」との返答、不動産公正取引協議会に相談をしても、まったく同様の回答で、事業者なのでうちでは扱えないという返答でした。

⑪やむなく最初の県の宅建協会に再度相談したところ、一緒に登記内容を確認してくれました。すると登記されている図面が現状とは異なることが判明し、恐らく建物を建築した後年に、店舗・事務所の専用部分と共用部を区切るパーテーションを造作したであろうことが判明しました。

以上がここまでの経緯です。

お客様にも移転を周知していることもあるので、仮に契約を破棄して退去しても正直困ってしまうので、ここで営業をするしかないと思っています。ただし、

・専有面積44.4㎡対しての家賃であると承知しているので、実際の専有面積が異なるのであれば家賃は減額されるべきである。共益費も別途支払っているので、二重支払にもなっている。

・営業スペースが小さくなってしまったことによる営業損害が発生しているので、代替スペースなり金銭補償なりの補償をしてほしい。

・借家人保険の算出基準も44.4㎡ということになっており、保険料金を正しく算出するためにも正確な専有を算出してほしい。

という要望がありますが、誰にどのような責任があり、どこに何を相談・訴えるべきなのかが皆目分かりません。どうぞアドバイスをお願い致します。

また、恐縮なお願いなのですが、今後の対策に活かすことができるので「法律的に抵触していると思われる」というアドバイスを頂ける場合は出典を同時にお教えいただけると幸甚です。

宜しくお願いいたします。

ご相談ありがとうございます。事業用賃貸契約における面積に関するトラブルは、多くの事業主にとって非常に深刻な問題です。広告と実際の面積が異なる場合、家賃の不当な支払い、営業スペースの不足、さらには顧客への影響など、様々な問題が生じます。この問題は、単なる契約上の問題に留まらず、事業の継続に直接的な影響を与える可能性があります。

1. 問題の核心：なぜ面積の違いが問題となるのか

まず、なぜ面積の違いがこれほど問題になるのかを理解することが重要です。この問題は、以下の3つの側面から事業に影響を与えます。

家賃の不当性: 賃料は通常、面積に基づいて計算されます。実際の面積が広告と異なる場合、あなたは本来支払う必要のない家賃を支払っている可能性があります。
営業スペースの不足: 営業スペースが狭くなると、商品の陳列、顧客の受け入れ、従業員の作業スペースなど、事業運営に支障をきたす可能性があります。
営業損害: スペース不足により、顧客満足度の低下、売上の減少、ブランドイメージの毀損など、様々な営業損害が発生する可能性があります。

2. 責任の所在を明確にする

この問題における責任の所在を明確にすることは、解決への第一歩です。関係者として、以下の3者が考えられます。

不動産業者: 広告の掲載者であり、物件情報の正確性を保証する責任があります。重要事項説明において、正確な面積を説明する義務があります。
大家: 賃貸物件の所有者であり、物件の現状を把握し、正確な情報を提供する責任があります。
あなた（賃借人）: 契約前に物件の状態を確認し、疑問点を解消する責任があります。しかし、専門的な知識がない場合、不動産業者の情報に頼らざるを得ないこともあります。

今回のケースでは、不動産業者が広告に誤った情報を掲載し、重要事項説明においても正確な情報を提供しなかった可能性があります。また、大家も物件の現状を正確に把握していなかった可能性があります。

3. 法的根拠と対応策

この問題に対処するための法的根拠と、具体的な対応策を以下に示します。

3.1. 契約不履行に基づく損害賠償請求

契約書に記載された面積と実際の面積が異なる場合、これは契約不履行にあたります。民法415条に基づき、不動産業者または大家に対して、損害賠償請求を行うことができます。

民法415条（債務不履行による損害賠償）

債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務不履行が債務者の責めに帰すべき事由によるものでないときは、この限りでない。

損害賠償請求の対象となるもの:

家賃の減額: 実際の面積に基づいて家賃を減額するよう請求できます。
営業損害: スペース不足によって生じた売上減少や、顧客からのクレーム対応にかかった費用など、具体的な損害を証明できれば、賠償請求が可能です。
移転費用: 契約を解除し、他の物件に移転する場合、移転にかかる費用（引越し費用、礼金など）を請求できる可能性があります。

3.2. 不動産広告表示規約違反

不動産の広告表示には、不動産公正取引協議会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約」が適用されます。この規約に違反する場合、不動産業者は是正勧告や罰金などの処分を受ける可能性があります。

対応策:

不動産公正取引協議会への相談: 不動産業者の広告表示が規約に違反していることを訴え、是正を求めることができます。
公正取引委員会への通報: 不動産公正取引協議会の勧告に従わない場合、公正取引委員会に通報することもできます。

3.3. 重要事項説明義務違反

不動産業者は、賃貸借契約締結前に、物件の重要な事項について説明する義務があります。面積に関する正確な情報を提供しなかった場合、重要事項説明義務違反となります。

対応策:

宅地建物取引業法違反: 重要事項説明義務違反は、宅地建物取引業法に違反する行為であり、不動産業者は業務停止処分や免許取消処分を受ける可能性があります。
損害賠償請求: 重要事項説明義務違反により損害が生じた場合、不動産業者に対して損害賠償請求を行うことができます。

4. 具体的な交渉戦略

法的根拠に基づき、以下の手順で交渉を進めることが重要です。

4.1. 証拠の収集

交渉を有利に進めるためには、証拠の収集が不可欠です。以下の証拠を収集しましょう。

広告: 広告のコピーを保管し、記載されている面積を確認します。
重要事項説明書: 記載されている面積を確認し、不足している情報がないか確認します。
契約書: 契約書に記載されている面積を確認します。
図面: 登記簿謄本、間取り図、実測図など、面積に関する図面を収集します。
写真: 実際の物件の写真を撮影し、面積の違いを客観的に記録します。
メール・手紙のやり取り: 不動産業者とのやり取りを記録し、言質を取ります。

4.2. 内容証明郵便の送付

交渉を開始する前に、内容証明郵便を送付することをお勧めします。内容証明郵便は、以下の効果があります。

証拠としての効力: 郵便の内容と送付した事実を公的に証明できます。
相手へのプレッシャー: 相手に真剣に対応する意思があることを示し、交渉を有利に進めることができます。
時効の中断: 損害賠償請求権の時効を中断させることができます。

内容証明郵便に記載すべき内容:

契約の経緯: 契約に至るまでの経緯を具体的に記載します。
面積の違い: 広告と実際の面積の違いを具体的に指摘します。
法的根拠: 契約不履行、重要事項説明義務違反など、法的根拠を明示します。
損害の内容: 家賃の減額、営業損害など、損害の内容を具体的に記載します。
要求: 家賃の減額、損害賠償など、具体的な要求を提示します。
回答期限: 回答期限を設け、相手の対応を促します。

4.3. 交渉の進め方

内容証明郵便を送付した後、不動産業者または大家との交渉を開始します。交渉の際には、以下の点に注意しましょう。

冷静な対応: 感情的にならず、冷静に事実を伝え、論理的に交渉を進めます。
記録の作成: 交渉の過程を記録し、言質を取り逃さないようにします。
弁護士への相談: 交渉が難航する場合は、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることを検討します。

5. 今後の対策と予防策

今回のトラブルを教訓に、今後の対策と予防策を講じることが重要です。

5.1. 契約前の注意点

物件の確認: 内見時に、必ず部屋の広さを実測し、広告に記載されている面積と一致することを確認します。
図面の確認: 間取り図だけでなく、登記簿謄本や建築図面など、詳細な図面を確認します。
重要事項説明の確認: 重要事項説明書の内容を隅々まで確認し、疑問点があれば不動産業者に質問します。面積に関する記載は特に注意深く確認します。
契約書の確認: 契約書に記載されている内容をよく確認し、不明な点があれば不動産業者に質問します。面積に関する記載が正確であることを確認します。

5.2. 契約後の対応

定期的な確認: 定期的に物件の状態を確認し、問題がないかチェックします。
記録の保管: 契約書、図面、広告、メールのやり取りなど、関連書類を大切に保管します。
専門家への相談: 不安な点があれば、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談します。

もっとパーソナルなアドバイスが必要なあなたへ

この記事では一般的な解決策を提示しましたが、あなたの悩みは唯一無二です。
AIキャリアパートナー「あかりちゃん」が、LINEであなたの悩みをリアルタイムに聞き、具体的な求人探しまでサポートします。

今すぐLINEで「あかりちゃん」に無料相談する

無理な勧誘は一切ありません。まずは話を聞いてもらうだけでも、心が軽くなるはずです。

6. まとめ：諦めずに解決を目指しましょう

事業用賃貸契約における面積トラブルは、非常に複雑で、解決には時間と労力がかかる場合があります。しかし、諦めずに、法的根拠に基づき、証拠を収集し、粘り強く交渉することで、必ず解決の道が開けます。

今回のケースでは、不動産業者の責任が大きく、損害賠償請求や家賃減額を求めることができます。また、不動産公正取引協議会への相談や、宅地建物取引業法違反を理由とした行政処分も視野に入れることができます。

まずは、弁護士に相談し、具体的なアドバイスを受けることをお勧めします。専門家のサポートを得ることで、より有利に交渉を進めることができます。そして、今回の経験を活かし、今後の契約では、より慎重に物件を確認し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。

この情報が、あなたの問題解決の一助となることを願っています。頑張ってください。

“`

コメントするコメントをキャンセル

お役立ちコンテンツ

転職体験談

転職ノウハウ

転職コラム