美容室の居抜き物件トラブル！敷金返還と契約問題の解決策
美容室の居抜き物件トラブル！敷金返還と契約問題の解決策
この記事では、美容室の居抜き物件に関するトラブルに焦点を当て、敷金返還の問題や契約上の注意点について、具体的な解決策とアドバイスを提供します。美容師として独立し、店舗運営を行う中で、このような問題に直面することは少なくありません。この記事を読むことで、同様の状況に陥った場合の対応策や、将来的なトラブルを未然に防ぐための知識を身につけることができます。
居抜き物件について教えて下さい。困っています。
現在も新店舗で美容室をやっています。
５年前にテナントの美容室に居抜きではいりました。
今年に入り住居兼店舗を新築した為、以前の店舗を他の美容師さん（Aさん）に居抜きで譲渡しました。
譲渡してから２ヶ月がすぎても大家さんから敷金（２４万円）の返還がなかった為、仲介の不動産業者に確認したところ、譲渡したAさんが建物の窓に貼ってあるステッカー（以前私のお店で貼ったもの）を撤去した費用（１５７５０円）を自分が払うのはおかしい。と言っていて、この費用は誰がはらうのか？と不動産業者に言ったそうです。
私が居抜きで入ったときには前のお店のステッカー撤去費用は自分で負担しました。
そこの窓も自分の広告スペースでしたので、新たにステッカーを貼りました。
Aさんはその窓には新たにステッカーは貼らなかったそうです。
不動産業者に普通はどちらが払うのでしょうか？と聞いてみましたら、Aさんかと思います・・・。と言っていました。
撤退してから３ヶ月たった時にあまりにも話しがすすまなかったので、半額負担しますので、これで終わりにして下さい。
と不動産業者に話しました。
４ヶ月たった今日、不動産業者から敷金の返還の連絡がきて、現金で持ってきました。
大家さんから２４万円戻ってきました。現金は半額負担分を差し引いた２２４２５０円戻ってきました。
２３２１２５円じゃないのでおかしいなと思ったら、Aさんからの請求書が３万円の折半で１５７５０円になっていました。
話が違うのでとりあえず全部持って帰ってもらいました。
当初の金額と違っているのはおかしくないですか？
そもそもこの料金は私がはらわなければいけないものなのでしょうか？
Aさんは譲渡契約書に書いてなかったといってん張りです。例えば、壁紙、床、コップ、などすべてのものを契約書に記入しなければいけなかったのでしょうか？
譲渡の契約を無知な自分達でやったのがトラブルの原因だとは思うのですが、よろしければなにかいいアドバイスをいただけないでしょうか？
居抜きと言うものは前のオーナーからすべてを受け継いだすべての物、あるいは外装を受け継いだということだと自分達は思っていたのですが、いかがなものでしょうか？
単純に自分がそこのステッカーを剥いだ部分を使わなかったからと言う理由だそうです。
そもそも、ステッカーを剥ぐのにもお金が発生するというのもAさんはわかっていたのです。それをわかっていたならなぜ？こちらに相談してから行動しなかったのでしょうか？
一言言っていただければ自分で剥いだり、いろんな方法はあったのではないでしょうか？
大家さんに請求してみたり、建設会社に請求してみたりどうなっているのでしょうか？
ちなみに自分達が前のオーナーから受け継いだ時の証拠となる写真（前のサロンのステッカー）もあります。
どうぞ良きアドバイスをよろしくお願いします。
トラブルの核心：ステッカー撤去費用を巡る問題
ご相談の件、美容室の居抜き物件に関するトラブル、大変お困りのことと思います。特に、敷金返還の遅延と、ステッカー撤去費用を巡る問題は、多くの美容師さんにとって他人事ではありません。この問題の核心は、譲渡契約における取り決めが曖昧であったこと、そして、ステッカー撤去費用に関する認識の相違にあります。以下に、具体的な問題点と解決策を提示します。
1. 契約内容の確認と見直し
まず、譲渡契約書の内容を詳細に確認しましょう。今回のケースでは、ステッカー撤去費用に関する条項が明記されていなかったことが問題の発端です。契約書には、譲渡する物件の状態、原状回復の範囲、費用負担について明確に記載する必要があります。例えば、
- 原状回復の定義：「譲渡前の状態に戻す」のか、「譲渡人が使用していた状態に戻す」のかを明確にする。
- 費用負担の範囲：ステッカー撤去費用、壁紙の修繕費用、設備の修理費用など、具体的な項目をリストアップし、誰が負担するのかを明記する。
- 特記事項：譲渡する物件に特殊な事情がある場合（例：特定の広告物の撤去が必要など）、その旨を特記事項として明記する。
今回のケースでは、Aさんがステッカー撤去費用を負担する義務があるかどうかを判断するために、契約書の内容を精査する必要があります。もし、契約書にステッカーに関する記述がない場合、民法の原則に従い、当事者間の合意や慣習に基づいて判断することになります。
2. 費用負担の交渉と解決策
契約内容を確認した上で、Aさんと費用負担について改めて交渉することをお勧めします。
交渉のポイント：
- 事実関係の整理：ステッカーの存在、撤去の必要性、撤去費用が発生した事実を客観的に整理し、Aさんに説明する。
- 法的根拠の提示：契約書の内容、民法の原則、過去の事例などを参考に、あなたの主張の正当性を説明する。
- 譲歩案の提示：交渉が難航する場合は、半額負担など、譲歩案を提示し、早期解決を目指す。
もし交渉がうまくいかない場合は、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。
弁護士は、法的観点から問題点を整理し、適切な解決策を提案してくれます。
また、内容証明郵便の送付など、法的手段を講じることも可能です。
3. 敷金返還に関する注意点
敷金は、賃貸借契約終了時に、原状回復費用などを差し引いた上で返還されるものです。
今回のケースでは、ステッカー撤去費用が問題となり、敷金の返還が遅延しました。
敷金返還をスムーズに進めるためのポイント：
- 原状回復の範囲：賃貸借契約書に記載されている原状回復の範囲を事前に確認し、どこまでがあなたの責任であるかを把握する。
- 退去時の立ち会い：退去時には、大家さんや不動産業者と立ち会い、物件の状態を確認し、原状回復の必要箇所を明確にする。
- 見積もりの取得：原状回復費用が発生する場合は、事前に見積もりを取得し、費用の妥当性を確認する。
- 敷金返還の時期：敷金返還の時期は、賃貸借契約書に明記されている場合がほとんどです。契約書を確認し、返還時期を把握しておく。
4. 今後のために：居抜き物件譲渡契約の注意点
今回のトラブルを教訓に、今後の居抜き物件譲渡契約においては、以下の点に注意しましょう。
- 専門家の活用：契約書の作成や交渉にあたっては、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを受ける。
- 契約内容の明確化：譲渡する物件の状態、原状回復の範囲、費用負担について、詳細に契約書に明記する。
- 写真や記録の保存：物件の状態を記録するために、写真や動画を撮影し、保存しておく。
- 事前協議の徹底：譲渡前に、譲渡人と譲受人の間で、物件の状態や費用負担について十分な協議を行い、合意形成を図る。
5. 専門家への相談を検討しましょう
今回のケースは、契約内容の不備や、当事者間の認識の相違が原因で発生したトラブルです。
このような問題は、専門家の助言を得ることで、よりスムーズに解決できる可能性があります。
弁護士や不動産鑑定士などの専門家は、法的観点から問題点を整理し、適切な解決策を提案してくれます。
また、今後のトラブルを未然に防ぐためのアドバイスもしてくれます。
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6. 成功事例から学ぶ：トラブルを乗り越えた美容室オーナー
ここでは、同様のトラブルを経験し、見事に解決した美容室オーナーの事例をご紹介します。
この事例から、問題解決のためのヒントや、今後の対策について学びましょう。
- 事例：Aさんは、以前の店舗を居抜きで譲渡する際に、契約内容が曖昧だったため、敷金返還を巡ってトラブルに発展しました。しかし、Aさんは弁護士に相談し、契約書の内容を精査した上で、相手との交渉に臨みました。その結果、Aさんは、ステッカー撤去費用の一部を負担することで合意し、無事に敷金返還を受けることができました。
- 教訓：契約内容の明確化と、専門家への相談が、トラブル解決の鍵となる。
7. 専門家からのアドバイス：トラブルを未然に防ぐために
最後に、専門家からのアドバイスをご紹介します。
これらのアドバイスを参考に、今後の店舗運営におけるリスクを軽減しましょう。
- 弁護士からのアドバイス：「居抜き物件の譲渡契約は、複雑な法的知識が必要となる場合があります。契約書を作成する際には、必ず弁護士に相談し、法的リスクを評価してもらいましょう。」
- 不動産鑑定士からのアドバイス：「物件の価値を正確に把握し、適正な価格で譲渡するためには、不動産鑑定士による評価を受けることが重要です。また、契約前に物件の状態を詳細に調査し、修繕費用などを考慮に入れることも大切です。」
まとめ：円満な解決と、未来へのステップ
今回のトラブルは、契約内容の曖昧さや、事前の情報共有不足が原因で発生しました。
しかし、適切な対応と、専門家のサポートを得ることで、円満な解決を目指すことができます。
今回の経験を活かし、今後の店舗運営においては、契約内容の明確化、専門家への相談、そして、事前の情報共有を徹底することで、同様のトラブルを未然に防ぎ、美容室経営をより安定したものにしましょう。
問題解決後も、今回の経験を活かし、より良い店舗運営を目指してください。
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