中古住宅売却時の測量：測量図の有無と測量の必要性を徹底解説

この記事では、中古住宅の売却を検討している方々に向けて、測量の必要性について詳しく解説します。特に、測量図がある場合でも、再度測量が必要になるケースや、測量を行う際の注意点、費用、そして測量なしで売却を進める方法など、具体的な情報を提供します。不動産売買における測量の重要性を理解し、スムーズな売却活動を進めるための知識を身につけましょう。

古家付住宅を売却する予定ですが、測量する必要はありますか？不動産売買に詳しい方、ご回答をよろしくお願いします。

妻が相続した中古住宅を売却する予定です。

不動産会社に相談したところ、「まず測量をしましょう」と言われています。

測量図があっても、測量は必要なのでしょうか？

測量図は昭和59年作成となっています。

測量とは何か？不動産売買における測量の役割

測量とは、土地の境界線や面積を確定するために行う作業のことです。不動産売買においては、売主と買主の間で土地の正確な情報を共有し、トラブルを未然に防ぐために非常に重要な役割を果たします。測量を行うことで、土地の正確な形状や面積が明らかになり、売買価格の決定や、将来的な土地利用計画の基礎となります。

測量にはいくつかの種類がありますが、中古住宅の売却で特に関係があるのは「現況測量」と「確定測量」です。

現況測量: 土地の現在の状態を測量するもので、隣接する土地との境界線を明確にすることを目的とします。
確定測量: 土地の境界線を隣接する土地所有者との合意のもとで確定させるもので、境界標を設置します。

売却をスムーズに進めるためには、これらの測量の違いを理解し、状況に応じて適切な測量を選択することが重要です。

測量図があっても測量が必要なケース

質問者様のケースのように、古い測量図がある場合でも、再度測量が必要になることがあります。その主な理由は以下の通りです。

測量図の精度: 古い測量図は、当時の測量技術や測量機器の精度が現在よりも低い場合があります。そのため、実際の土地の形状や面積と異なる可能性があります。
土地の変動: 土地は、時間の経過とともに変化することがあります。例えば、地盤沈下や隣接地の開発などにより、境界線がずれてしまうことがあります。
法規制の変更: 建築基準法などの法規制が変更されると、測量図の内容が現在の状況と合わなくなることがあります。
権利関係の複雑化: 土地の権利関係が複雑になっている場合、古い測量図だけでは正確な情報を把握できないことがあります。

昭和59年（1984年）に作成された測量図の場合、上記のような理由から、再測量が必要となる可能性が高いと考えられます。不動産会社が「まず測量をしましょう」と提案するのは、これらのリスクを考慮し、売買後のトラブルを未然に防ぐためです。

測量を行うメリットとデメリット

測量を行うことには、多くのメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。それぞれの側面を理解し、ご自身の状況に合わせて測量を行うかどうかを判断することが重要です。

測量のメリット

売買後のトラブル防止: 測量を行うことで、土地の境界線や面積が明確になり、売買後に隣接地の所有者との間で発生する可能性のある境界紛争を未然に防ぐことができます。
売買価格への影響: 正確な土地の情報を提示することで、買主からの信頼を得やすくなり、売買価格の交渉を有利に進めることができます。
融資の円滑化: 買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は土地の正確な情報を要求することがあります。測量を行うことで、融資をスムーズに進めることができます。
資産価値の向上: 正確な土地の情報は、将来的な資産価値の維持・向上にもつながります。

測量のデメリット

費用: 測量には、測量士への報酬や、境界確認のための費用など、一定の費用が発生します。
時間: 測量には、測量士による現地調査、隣接地の所有者との境界確認など、ある程度の時間がかかります。
隣接者との協力: 境界確認のためには、隣接地の所有者の協力が必要となります。場合によっては、交渉に時間がかかることがあります。

測量の費用と期間の目安

測量の費用と期間は、土地の形状、面積、周辺環境、そして測量の種類によって大きく異なります。一般的な目安としては、以下のようになります。

費用

現況測量: 10万円～30万円程度
確定測量: 30万円～80万円程度

上記はあくまで目安であり、実際の費用は測量士に見積もりを依頼して確認する必要があります。複数の測量士から見積もりを取り、比較検討することをおすすめします。

期間

現況測量: 1週間～1ヶ月程度
確定測量: 1ヶ月～3ヶ月程度

確定測量の場合、隣接地の所有者との境界確認に時間がかかることがあります。売却までのスケジュールを考慮し、余裕を持った計画を立てることが重要です。

測量なしで売却を進める方法

測量には費用と時間がかかるため、状況によっては、測量なしで売却を進めることも可能です。ただし、その場合は、いくつかの注意点があります。

現況有姿売買: 土地の現状のままで売買する方法です。買主は、土地の境界線や面積について、売主から提供された情報に基づいて判断することになります。
重要事項説明: 売主は、買主に対して、土地の境界線や面積に関する情報を正確に説明する義務があります。古い測量図がある場合は、その内容を説明し、現況との差異があれば、その旨を伝える必要があります。
売買契約書への明記: 売買契約書には、測量を行わないこと、および土地の境界線や面積に関する責任の所在を明確に記載する必要があります。
価格への影響: 測量を行わない場合、買主は土地の正確な情報を把握できないため、売買価格が下がる可能性があります。
買主の理解: 測量なしでの売却は、買主の理解と承諾が不可欠です。買主が測量を希望する場合は、その意向を尊重し、測量を行うことも検討する必要があります。

測量なしで売却を進める場合は、不動産会社とよく相談し、リスクを十分に理解した上で、慎重に判断することが重要です。

測量士の選び方と注意点

測量を依頼する測量士を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。

資格: 測量士または測量士補の資格を持っていることを確認しましょう。
実績: 不動産売買に関する測量の実績が豊富であることを確認しましょう。
見積もり: 複数の測量士から見積もりを取り、費用やサービス内容を比較検討しましょう。
コミュニケーション: 測量に関する説明を丁寧に行い、質問に的確に回答してくれる測量士を選びましょう。
評判: 測量士の評判や口コミを参考にしましょう。

測量士を選ぶ際には、信頼できる不動産会社に相談し、紹介してもらうのも良いでしょう。

売却を成功させるための測量以外のポイント

中古住宅の売却を成功させるためには、測量だけでなく、以下の点も重要です。

不動産会社の選定: 不動産売買に精通した、信頼できる不動産会社を選びましょう。
査定: 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握しましょう。
内覧: 内覧希望者に対して、物件の魅力を最大限に伝えられるように準備しましょう。
価格交渉: 買主からの価格交渉に対応できるように、事前に準備しておきましょう。
契約: 売買契約の内容を十分に理解し、不明な点は不動産会社に確認しましょう。

これらのポイントを意識することで、スムーズな売却活動を進めることができます。

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まとめ：中古住宅売却における測量の重要性と対策

中古住宅の売却において、測量は非常に重要な要素です。古い測量図がある場合でも、再測量が必要になるケースがあることを理解し、測量のメリットとデメリットを比較検討した上で、ご自身の状況に最適な方法を選択しましょう。測量を行う場合は、信頼できる測量士を選び、売却までのスケジュールを考慮して計画的に進めることが重要です。測量なしで売却を進める場合は、リスクを十分に理解し、不動産会社とよく相談しましょう。この記事で得た知識を活かし、スムーズな不動産売却を実現してください。

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