ドイツでの賃貸トラブル：契約不履行？泣き寝入りしないための対処法【専門家監修】
ドイツでの賃貸トラブル：契約不履行？泣き寝入りしないための対処法【専門家監修】
ドイツでの賃貸契約を巡るトラブルは、言葉の壁や文化の違いも相まって、非常に複雑で困惑するものです。今回の相談者様も、まさにそのような状況に陥っています。この記事では、ドイツの賃貸契約に関する法的知識と、具体的な解決策を提示します。特に、契約の成立要件、大家との交渉術、そして万が一の際の法的手段について、詳細に解説します。ドイツでの生活をより安心して送るために、ぜひ最後までお読みください。
ドイツの賃貸の件で詳しい方に質問があります。
現在住んでいるWGの一部屋を借りていて、大家に一つ上の階に4部屋とキッチンスペースとトイレシャワーの部屋がある1フラットが空いているから貸して欲しいと提案したところ、大家から承諾をもらいエージェントを紹介して頂きました。どのような書類が必要なのかエージェントには連絡していますが、返信はずっとないまま住む予定日の前日に書類を用意してくれといきなり言われました。
一度内見はしていますが、湯沸器やガスなど細かいところまでは見ずに部屋の確認程度を大家としています。その後、そのフラットへ知り合いの方が住める予定だった日にちに荷物を部屋に運び、鍵も予定日に元住居人から受け取っていたのですが、部屋を細かく見てみると電気の部屋が付かない、水漏れが天井からあったり、湯沸器が壊れてシャワーのお湯が出なかったり、粗大ごみが大量にあったりでとても住める状態ではありませんでした。勿論、洗濯機や冷蔵庫もありません。
大家に状況を説明しても内見した時に言わなかったあなたの責任です。なので全て自分達でやりなさいと言われました。けれど契約書を正式に交わしているわけではありません。サインもしていません。
この場合、部屋の鍵を受け取って荷物を部屋に運んだ時点で口約束でも契約は成立するのですか？
そして、こちらの住めない状態と部屋の修理のお願いや家賃値下げの交渉関しては一切mailを無視し、予定日からの家賃とデポジットを支払えと言われました。これは支払うべきなのでしょうか？予定日に荷物を運んだだけでそのフラットには誰も住んでいませんし、管理人もいい加減で何もしません。エージェントや大家にmailを状況説明をしてもとにかく契約をさせたいのか契約書にサインしろとか家賃、デポジットを払えとか話になりません。ドイツの法律に詳しくないので、教えて下さい。本当に困っています。よろしくお願いします。
1. 契約成立の有無：口約束でも有効？
まず、重要なのは「契約が成立しているのか」という点です。ドイツの法律では、書面による契約だけでなく、口約束でも契約が成立することがあります。これは、民法（Bürgerliches Gesetzbuch – BGB）の原則に基づいています。しかし、口頭での契約は、後々の証拠が残りにくく、トラブルになった際に不利になる可能性があります。
今回のケースでは、以下の要素が契約成立の判断材料となります。
- 内見：部屋を確認したという事実は、契約の意思があったと解釈される可能性があります。
- 鍵の受け渡し：鍵を受け取ったことは、使用権を得たことを意味し、契約の履行とみなされる可能性があります。
- 荷物の搬入：荷物を運び入れたことも、契約に基づいた行動と見なされる可能性があります。
これらの要素から、口頭での契約が成立していたと判断される可能性はあります。しかし、契約内容（家賃、期間など）が明確でない場合、争点となる可能性があります。
アドバイス：契約成立の有無を明確にするためには、弁護士に相談し、具体的な状況を説明して法的アドバイスを受けることをお勧めします。証拠となるメールのやり取りや、内見時の写真などを整理しておきましょう。
2. 契約不履行と修繕義務：大家の責任は？
次に、部屋が住める状態にないという問題についてです。ドイツの賃貸契約では、大家には「物件を居住可能な状態に保つ義務」があります（§ 535 BGB）。これは、電気、水道、暖房などが正常に機能し、安全に生活できる状態を指します。
今回のケースでは、以下の点が大家の義務違反にあたる可能性があります。
- 電気の不具合：電気がつかない状態は、居住に不可欠な要素を欠いています。
- 水漏れ：水漏れは、建物の構造的な問題を示唆し、健康被害や財産への損害を引き起こす可能性があります。
- 湯沸器の故障：シャワーが使えないことは、生活の質を著しく低下させます。
- 粗大ごみの放置：清潔な環境で生活する権利を侵害しています。
これらの問題に対して、大家は修繕義務を負います。修繕を拒否する場合は、家賃の減額や、場合によっては契約解除を求めることができます。
アドバイス：まずは、大家に対して、書面（内容証明郵便が望ましい）で修繕を要求しましょう。修繕期間や、修繕されない場合の対応（家賃減額、契約解除など）を明確に記載します。修繕されない場合は、法的手段を検討しましょう。
3. 家賃とデポジットの支払い義務：交渉の余地はある？
大家が家賃とデポジットの支払いを要求していることについてです。契約が成立していると仮定した場合でも、部屋が住めない状態であれば、家賃の全額を支払う義務はありません。
ドイツの法律では、物件に瑕疵がある場合、家賃の減額を請求する権利が認められています（§ 536 BGB）。減額の割合は、瑕疵の程度や、使用できない期間によって異なります。
交渉のポイント：
- 修繕の状況：修繕が完了するまでの間は、家賃を減額するよう要求しましょう。
- 瑕疵の程度：電気、水道、暖房など、生活に不可欠な設備が使えない場合は、大幅な減額を要求できます。
- 証拠の収集：部屋の状態を写真や動画で記録し、証拠として残しておきましょう。
デポジットについて：デポジットは、賃貸契約終了時に、物件の修繕費や未払い家賃に充当されるものです。今回のケースでは、部屋が住めない状態であるため、デポジットの全額返還を求めることも可能です。ただし、契約書にデポジットに関する条項が記載されている場合は、それに従う必要があります。
アドバイス：大家との交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談し、適切な法的手段を検討しましょう。家賃減額請求訴訟や、デポジット返還請求訴訟などを起こすこともできます。
4. 大家とのコミュニケーション：効果的な方法
大家とのコミュニケーションは、トラブル解決の第一歩です。しかし、今回のケースのように、大家が対応してくれない場合もあります。そのような状況でも、諦めずに、以下の方法でコミュニケーションを試みましょう。
- 書面での連絡：メールだけでなく、内容証明郵便を利用しましょう。内容証明郵便は、いつ、どのような内容の文書が送られたかを証明できるため、法的効力があります。
- 明確な要求：修繕の要求、家賃減額の要求、契約解除の意思などを明確に伝えましょう。
- 期限の設定：修繕や返信の期限を設定し、期限を過ぎても対応がない場合は、次のステップに進むことを伝えましょう。
- 証拠の収集：メールのやり取り、写真、動画など、すべての証拠を保管しておきましょう。
- 第三者の介入：弁護士や、ミエターフェアライン（Mieterverein – 借家人組合）などの専門機関に相談し、第三者の意見を聞きましょう。
注意点：感情的にならないように、冷静に、論理的に話を進めることが重要です。相手を非難するのではなく、問題点を具体的に指摘し、解決策を提案しましょう。
5. 弁護士とミエターフェアラインの活用：専門家のサポート
ドイツの賃貸トラブルは、専門的な知識が必要となる場合が多いため、弁護士やミエターフェアライン（Mieterverein – 借家人組合）などの専門家のサポートを受けることを強くお勧めします。
- 弁護士：法的アドバイス、交渉、訴訟など、あらゆる法的手段をサポートしてくれます。費用はかかりますが、確実に問題を解決したい場合は、弁護士に相談しましょう。
- ミエターフェアライン：借家人向けの組合で、会員になると、専門家による相談や、法的サポートを受けることができます。費用は比較的安価ですが、会員になる必要があります。
弁護士を選ぶ際のポイント：
- 専門分野：賃貸契約に詳しい弁護士を選びましょう。
- 料金体系：料金体系を事前に確認し、納得できる弁護士を選びましょう。
- コミュニケーション：相談しやすい、親身になってくれる弁護士を選びましょう。
ミエターフェアラインを選ぶ際のポイント：
- 評判：評判の良いミエターフェアラインを選びましょう。
- サービス内容：相談、法的サポート、訴訟支援など、必要なサービスを提供しているか確認しましょう。
- 費用：年会費や、その他の費用を確認しましょう。
専門家のサポートを受けることで、法的知識がなくても、安心して問題を解決することができます。
6. 契約解除と退去：万が一の場合の対応
大家との交渉がうまくいかず、部屋が住めない状態が改善されない場合、契約解除を検討する必要があります。ドイツの法律では、大家が修繕義務を怠った場合、借主は契約を解除することができます（§ 543 BGB）。
契約解除の手順：
- 修繕要求：まずは、大家に対して、書面で修繕を要求し、修繕されない場合は契約を解除する意思を伝えましょう。
- 解除通知：解除通知は、書面で行い、内容証明郵便で送付することが望ましいです。
- 退去：契約解除後、速やかに退去しましょう。
- デポジットの返還請求：デポジットの返還を請求しましょう。
注意点：契約解除の手続きは、法律で厳格に定められています。弁護士に相談し、適切な手続きを行うようにしましょう。
退去時の注意点：
- 部屋の状態：部屋を元の状態に戻す義務がある場合があります。契約書を確認し、必要な修繕を行いましょう。
- 鍵の返却：鍵を返却し、返却したことを証明できる書類を受け取りましょう。
契約解除は、最終的な手段ですが、状況によっては、最善の解決策となる場合があります。
7. ドイツでの賃貸契約：トラブルを未然に防ぐために
今回のトラブルを教訓に、今後の賃貸契約で同様の問題を避けるために、以下の点に注意しましょう。
- 契約書の内容確認：契約書を隅々まで確認し、不明な点は必ず大家やエージェントに質問しましょう。
- 内見時のチェック：内見時には、電気、水道、暖房などの設備が正常に機能することを確認し、問題があれば、契約前に修繕を要求しましょう。
- 写真や動画の記録：部屋の状態を写真や動画で記録しておきましょう。
- 書面でのやり取り：すべてのやり取りは、書面で行い、証拠として保管しておきましょう。
- 保険の加入：家財保険や、法的費用保険に加入しておくと、万が一の際に役立ちます。
- 情報収集：ドイツの賃貸に関する法律や、権利について、事前に情報収集しておきましょう。
これらの対策を講じることで、トラブルを未然に防ぎ、安心してドイツでの生活を送ることができます。
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8. まとめ：諦めずに、適切な対応を
今回のケースでは、契約の成立、大家の義務、家賃とデポジットの問題など、様々な法的問題が絡み合っています。しかし、諦めずに、適切な対応をすることで、解決の道は必ず開けます。
まずは、弁護士やミエターフェアラインなどの専門家に相談し、具体的なアドバイスを受けましょう。そして、大家とのコミュニケーションを密にし、証拠を収集しながら、問題を解決していくことが重要です。ドイツでの賃貸トラブルは、決して珍しいことではありません。正しい知識と、適切な対応で、問題を乗り越えましょう。
この記事が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。頑張ってください。
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