「怖い借主」を退去させるための虚偽書類作成…法的リスクと解決策を徹底解説

この記事では、賃貸物件のオーナー様が直面する、厄介な借主を退去させる際の法的問題と、より安全で適切な解決策について解説します。特に、虚偽の書類作成というグレーゾーンに踏み込むことの危険性、そして、専門家への相談の重要性について、具体的な事例を交えながら掘り下げていきます。近隣トラブルや家賃滞納など、問題を抱えた借主への対応は非常にデリケートであり、安易な判断は後々大きなトラブルを招く可能性があります。この記事を通じて、法的リスクを回避し、安全かつ円滑な解決を目指しましょう。

当方、家の貸主ですが、お金がない、怖い借主の退去の件で、ご相談です。

家賃滞納に加え、近隣トラブルもひどく、２度、警察を呼びました。いかにも危ない借主です。仲介の不動産屋さんが立ち退き要求しますと、借主は、「立ち退き請求されていることを証する文書」を書いてくれれば、それを役所に提出して、役所から、新しく借りるところに払う家賃等を支給してもらうから、その文書を出してくれ、と言います。

そこで、不動産屋さんが、「今、貸している物件を老朽化につき建て替え予定のため、退去してください」という文書を、この借主に出そうと、私に提案してきます。怖い借主なので、不動産屋さんも、関わりたくなくて、早く、役所からお金をもらって、出て行ってほしいからでしょう。ちなみに、この文書は、私、貸主名義で出すのだそうです。

私は実際、建て替えなどするつもりはなく、このような虚偽の文書を作って、それで役所から引っ越し代をもらう片棒を担がされるのは、気持ちが悪いですし、あとあとトラブルになるのでは、と思います。

不動産屋さんは、「借主の気が変わらないうちに大急ぎで文書を作るから、さっさと、渡して終わりにしよう。そうしないなら、もう、私こと貸主の方で、勝手に何とかしてくれ」とキレ気味に催促します。

そこで、

このような、虚偽の文書を、手っ取り早く出て行かせるために作成してしまっても、後で、私が犯罪者にされたりしないのでしょうか？不動産屋さんは、「こんなことを役所はチェックしない」というのですが。
何かいい解決方法はないでしょうか？

もし、あるとすれば、その件をお願いするのは、弁護士さんでしょうか？それとも行政書士さんでしょうか？

怖い借主で、近隣トラブル警察沙汰があり、急いでおります。よろしくお願いいたします。

1. 虚偽の書類作成のリスク：法的観点からの解説

まず、最も重要な点から始めましょう。虚偽の書類を作成し、それに基づいて役所から金銭を騙し取る行為は、明らかに違法行為です。具体的には、詐欺罪や、場合によっては公文書偽造罪に問われる可能性があります。不動産屋が「役所はチェックしない」と言ったとしても、それは単なる楽観的な見解に過ぎません。万が一、発覚した場合、あなただけでなく、不動産屋も法的責任を問われることになります。

詐欺罪

刑法246条には、「人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する」とあります。虚偽の書類を用いて役所を欺き、借主に対して引っ越し費用などの金銭を交付させた場合、この詐欺罪が適用される可能性があります。

公文書偽造罪

もし、役所に提出する書類が公的な性質を持つものであれば、公文書偽造罪（刑法154条）に問われる可能性もあります。これは、公務所の印章や署名などを偽造する行為を指し、より重い刑罰が科せられる場合があります。

これらの罪に問われると、刑事罰だけでなく、民事上の損害賠償責任も負うことになります。つまり、借主が受け取った金銭を返還しなければならないだけでなく、弁護士費用や精神的苦痛に対する慰謝料なども請求される可能性があります。

2. 不動産屋の提案の問題点：なぜ「NO」なのか

不動産屋の提案には、いくつかの問題点があります。まず、彼らはあなたにリスクを押し付けているということです。借主とのトラブルを避けたいという彼らの個人的な事情は理解できますが、あなたを犯罪に巻き込もうとしている点は看過できません。次に、彼らの提案は、根本的な問題解決にはつながりません。一時的に借主を退去させることはできても、後々、別の問題が発生する可能性が高いのです。

不動産屋の提案に乗ることは、あなたの信用を大きく損なうことにもつながります。もし、他の入居者や近隣住民にこの事実が知られた場合、あなたの物件に対する信頼は失墜し、今後の賃貸経営にも悪影響を及ぼすでしょう。

3. 解決策の模索：法的手段と適切な対応

では、どのような解決策があるのでしょうか。最も安全で効果的な方法は、弁護士に相談し、法的手段を講じることです。弁護士は、あなたの状況を詳細に分析し、法的観点から最適な解決策を提案してくれます。具体的には、以下のような手段が考えられます。

内容証明郵便の送付

まずは、借主に対して、家賃滞納や近隣トラブルについて、改善を求める内容証明郵便を送付します。これにより、借主に対して、問題の深刻さを認識させ、今後の対応を促すことができます。また、内容証明郵便は、法的手段を講じる際の証拠としても利用できます。

賃料の未払いと契約解除

家賃の滞納が続いている場合、契約解除を検討することができます。賃貸借契約には、家賃滞納が一定期間続いた場合に契約を解除できる旨の条項が含まれているのが一般的です。ただし、契約解除を行うためには、適切な手続きを踏む必要があります。弁護士に相談し、法的に有効な形で契約解除の手続きを進めることが重要です。

建物明渡請求訴訟

借主が退去に応じない場合、最終的には、建物明渡請求訴訟を提起することになります。この訴訟では、裁判所が借主に対して、物件からの退去を命じる判決を下します。弁護士は、訴訟手続きを代行し、あなたの権利を守ります。

弁護士への相談が最善の選択肢である理由

弁護士に相談することのメリットは多岐にわたります。まず、法的リスクを回避できます。弁護士は、あなたの状況を正確に把握し、法的に問題のない解決策を提案します。次に、専門的な知識と経験に基づいたアドバイスを受けることができます。弁護士は、過去の事例や判例を参考に、最適な戦略を立てます。さらに、煩雑な手続きを代行してくれます。訴状の作成や、裁判所とのやり取りなど、面倒な手続きを全て弁護士が代行してくれるため、あなたは精神的な負担から解放されます。

行政書士も、書類作成などのサポートはできますが、法的紛争の代理人になることはできません。そのため、最終的な解決のためには、弁護士への相談が不可欠です。

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4. 借主との交渉：円満解決を目指すために

弁護士に相談しながら、借主との交渉を進めることも重要です。円満な解決を目指すためには、以下の点に注意しましょう。

冷静な対応

感情的にならず、冷静に状況を把握し、客観的な視点から問題解決に取り組みましょう。感情的な言動は、事態を悪化させる可能性があります。

証拠の収集

家賃滞納の事実、近隣トラブルの状況など、客観的な証拠を収集しておきましょう。証拠は、交渉や訴訟において、あなたの主張を裏付ける重要な材料となります。

弁護士との連携

交渉の過程で、弁護士と密接に連携し、適切なアドバイスを受けながら進めましょう。弁護士は、あなたの代わりに交渉を行い、法的に有利な条件を引き出すことができます。

和解の可能性

最終的には、和解による解決を目指すことも可能です。和解とは、双方が譲歩し、合意に至ることです。和解が成立すれば、裁判を回避し、時間と費用を節約することができます。弁護士は、和解交渉をサポートし、あなたの利益を最大限に守ります。

5. 今後の対策：再発防止のために

今回の問題を解決した後、同様の問題が再発しないように、以下の対策を講じましょう。

入居審査の強化

入居審査を強化し、問題のある借主を事前に排除することが重要です。具体的には、収入証明、身分証明書の確認、連帯保証人の設定など、審査項目を増やしましょう。また、過去の賃貸履歴や、信用情報なども確認することも有効です。

契約内容の見直し

賃貸借契約の内容を見直し、家賃滞納や近隣トラブルに対する条項を強化しましょう。例えば、家賃滞納が一定期間続いた場合の契約解除条項を明確にしたり、近隣住民への迷惑行為に対する罰則規定を設けたりすることが考えられます。

管理会社の選定

管理会社との連携を強化し、問題発生時の対応について、事前に打ち合わせをしておきましょう。管理会社は、借主との連絡や、問題解決のサポートをしてくれます。信頼できる管理会社を選び、密接に連携することが重要です。

定期的な物件管理

定期的に物件を巡回し、入居者の状況を確認しましょう。問題が発生する前に、早期発見し、対応することが重要です。また、近隣住民とのコミュニケーションを密にし、情報収集に努めましょう。

6. まとめ：安全な解決への道

今回のケースでは、虚偽の書類作成という安易な解決策に手を出すことは、非常に危険です。法的リスクを冒すだけでなく、根本的な問題解決にも繋がりません。最も安全で効果的な方法は、弁護士に相談し、法的手段を講じることです。弁護士は、あなたの状況を詳細に分析し、最適な解決策を提案してくれます。また、借主との交渉や、訴訟手続きも代行してくれます。今回の問題を解決した後、入居審査の強化、契約内容の見直し、管理会社との連携など、再発防止策を講じることも重要です。法的リスクを回避し、安全かつ円滑な解決を目指しましょう。

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