マンション売却の悩み：専任専属契約中の疑問と、早期売却への道
マンション売却の悩み：専任専属契約中の疑問と、早期売却への道
この記事では、マンション売却に関するあなたの疑問を解決し、早期売却に向けて具体的に何をすべきか、専門家の視点から詳しく解説します。専任専属契約中の不安、不動産会社の対応への疑問、そして、より良い結果を出すための戦略を、具体的な事例を交えながらご紹介します。
マンション売却についてお聞きします。
大手不動産会社Ｓに専任専属でマンション売却をお願いして２カ月になります。
駅前で立地条件が良く、８階建の７階角部屋です人気があるマンションです。
売り値は相場だと思いますが、値下げを希望される買主には相談に応じると不動産屋に言っています。
ネット広告とチラシは何回か出して頂いていますが、２か月経って案内して頂いたのはチラシを見て問い合わせのあった１件です。其方には大変気に入って頂いたのですが、１戸建ての家も考えているようで他も当たっているようです。
そこでお聞きしたいのですが、不動産屋は広告を出して問い合わせのあった方しか案内しないのでしょうか？
大手の会社が２ヶ月間マンションを捜しているお客さんはいないのでしょうか？
それからもう１点疑問に思うのは、同じマンションで先月１件（住居中）売却したそうです。その時何故我が家も見せて頂け無かったのでしょうか？
見て頂いてそちらを選ばれたなら納得しますが・・・・・・・・。
買い替えの為、気に入った家があるのでなるべく早く売却したいのですが、専任専属の契約期間が後１か月ありますが、一般に変更する事はできないのでしょうか？
ご回答宜しくお願い致します。
1. 専任専属契約の現状分析：何が問題なのか？
まず、現状を客観的に分析しましょう。専任専属契約を結んでいるにも関わらず、2ヶ月間で1件しか案内がないという状況は、確かに不安を感じるものです。しかし、一概に不動産会社の怠慢と決めつける前に、いくつかの要因を考慮する必要があります。
- 市場の状況: マンション市場全体の動向、特にあなたのマンションがある地域の需要と供給のバランスを把握しましょう。
- 物件の魅力: 立地条件が良いとのことですが、具体的にどのような点がアピールポイントになっているのか、改めて確認しましょう。
- 不動産会社の戦略: 広告の内容、販売活動の頻度、顧客へのアプローチ方法など、具体的な戦略が不明確な場合、不動産会社に詳細を確認する必要があります。
これらの要素を踏まえた上で、問題点を具体的に洗い出すことが、早期売却への第一歩となります。
2. 不動産会社の対応：疑問を解消する
質問者様の疑問点について、一つずつ解説していきます。
2-1. 不動産屋は広告を出して問い合わせのあった方しか案内しないのでしょうか？
これは、必ずしもそうとは限りません。優良な不動産会社は、自社の顧客リストや、他の不動産会社とのネットワークを活用して、積極的に顧客を探します。しかし、専任専属契約の場合、不動産会社は、広告宣伝費をかけて広く顧客を募る義務があります。もし、広告以外の販売活動が少ないようであれば、それは問題と言えるでしょう。不動産会社に、具体的な販売戦略について質問し、説明を求めるべきです。
2-2. 大手の会社が２ヶ月間マンションを捜しているお客さんはいないのでしょうか？
大手不動産会社であれば、多くの顧客情報を保有し、常に新しい顧客を獲得しています。2ヶ月間、全く案内がないということは、何らかの問題があると考えられます。考えられる原因としては、
- 価格設定: 相場価格とのことですが、本当に適正価格か、再検討の余地があります。
- 物件の状況: 内覧時に、物件の魅力が十分に伝わっていない可能性があります。
- 販売活動の質: 広告の内容や、顧客へのアプローチ方法に問題があるかもしれません。
不動産会社に、顧客の状況や、販売活動の進捗について、詳細な報告を求めるべきです。
2-3. 同じマンションで先月１件（住居中）売却したそうです。その時何故我が家も見せて頂け無かったのでしょうか？
これは、非常に重要な疑問です。同じマンションの購入希望者であれば、あなたの物件にも興味を持つ可能性が高いはずです。不動産会社が、あなたの物件を案内しなかった理由として、以下の可能性が考えられます。
- 顧客との関係性: 顧客が、特定の不動産会社を信頼し、その会社の物件しか見ない場合。
- 物件の状況: 内覧の準備ができていなかった、または、他の物件に比べて魅力が低いと判断された場合。
- 情報共有の不足: 不動産会社内で、顧客情報が十分に共有されていなかった場合。
不動産会社に、この点について詳しく説明を求め、今後の対応について協議しましょう。
3. 専任専属契約の見直しと、早期売却戦略
専任専属契約の期間が残り1ヶ月ということは、契約内容の見直しを検討する時期に来ています。早期売却を実現するために、以下の点を考慮しましょう。
3-1. 契約内容の確認と交渉
まずは、専任専属契約の内容を再度確認しましょう。特に、以下の点に注目してください。
- 販売活動の内容: どのような広告を出すのか、どの程度の頻度で販売活動を行うのか、具体的に確認しましょう。
- 報告義務: 販売活動の進捗状況について、どの程度の頻度で報告を受けることができるのか、確認しましょう。
- 契約解除の条件: 不動産会社の対応に問題がある場合、契約を解除できる条件を確認しましょう。
契約内容に問題がある場合、不動産会社と交渉し、改善を求めることができます。例えば、販売活動の強化、報告頻度の増加などを要求することができます。
3-2. 一般媒介契約への変更
専任専属契約の期間が終了する前に、一般媒介契約への変更を検討することもできます。一般媒介契約にすることで、複数の不動産会社に売却を依頼することが可能になり、より多くの顧客にアプローチすることができます。ただし、一般媒介契約には、不動産会社間の競争が激化し、情報管理が煩雑になるというデメリットもあります。
3-3. 早期売却に向けた具体的なアクションプラン
早期売却を実現するために、以下の具体的なアクションプランを実行しましょう。
- 価格の見直し: 2ヶ月間の販売状況を踏まえ、価格設定が適正かどうか、再検討しましょう。必要であれば、値下げも検討しましょう。
- 物件の魅力アップ: 内覧前に、物件の清掃、整理整頓を行い、魅力的な状態を保ちましょう。必要であれば、リフォームやリノベーションも検討しましょう。
- 販売戦略の見直し: 不動産会社と協力し、より効果的な販売戦略を立てましょう。例えば、オープンハウスの開催、SNSを活用した情報発信など、様々な方法を検討しましょう。
- 複数の不動産会社との連携: 一般媒介契約に変更する場合、複数の不動産会社と連携し、それぞれの強みを活かした販売活動を行いましょう。
4. 成功事例から学ぶ：早期売却を実現した人々の戦略
早期売却を成功させた人々の事例から、学ぶべき点は多くあります。以下に、いくつかの成功事例をご紹介します。
- 事例1：価格の見直しによる成功
ある方は、当初、相場価格で売りに出していましたが、なかなか売れず、2ヶ月後に価格を5%下げたところ、すぐに買い手が見つかりました。価格の見直しは、早期売却の最も効果的な手段の一つです。
- 事例2：物件の魅力アップによる成功
ある方は、内覧前に、物件を徹底的に清掃し、整理整頓を行いました。さらに、一部屋をモデルルームのように飾り付けたところ、内覧者の印象が格段に良くなり、早期売却につながりました。物件の魅力アップは、売却成功の重要な要素です。
- 事例3：不動産会社との連携による成功
ある方は、専任媒介契約を結んでいる不動産会社と密に連絡を取り、販売戦略について積極的に意見交換を行いました。その結果、不動産会社も積極的に販売活動を行い、早期売却を実現しました。不動産会社との良好な関係は、売却成功の鍵となります。
5. 専門家からのアドバイス：早期売却を成功させるために
早期売却を成功させるためには、専門家の意見を参考にすることも重要です。以下に、不動産売買の専門家からのアドバイスをご紹介します。
- 専門家A： 「専任専属契約の場合、不動産会社は、販売活動に責任を持つ必要があります。もし、販売活動が不十分であれば、契約内容を見直すか、一般媒介契約への変更を検討すべきです。」
- 専門家B： 「価格設定は、早期売却の最も重要な要素です。市場の動向を常に把握し、必要に応じて価格を見直すことが重要です。」
- 専門家C： 「物件の魅力アップは、内覧者の印象を大きく左右します。清掃、整理整頓はもちろんのこと、必要であれば、リフォームやリノベーションも検討しましょう。」
専門家の意見を参考に、あなたの状況に合った戦略を立てることが、早期売却を成功させるための近道です。
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6. まとめ：早期売却への道筋
マンション売却は、多くの人にとって大きな決断です。専任専属契約中の不安、不動産会社の対応への疑問、そして、早期売却への道は、決して平坦ではありません。しかし、この記事で解説したように、現状を正確に分析し、適切な戦略を立て、行動することで、必ず道は開けます。
あなたのマンション売却が、成功することを心から願っています。
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