テナント募集で不動産会社との関係に悩む大家さんへ：成功への道しるべ
テナント募集で不動産会社との関係に悩む大家さんへ：成功への道しるべ
この記事では、テナント募集を検討中の大家さんが抱える、不動産会社との関係性に関する疑問や不安を解消します。具体的には、複数の不動産会社への依頼方法、管理と募集の分担、競合関係にある不動産会社への対応など、実務的な問題について掘り下げていきます。この記事を読むことで、あなたは不動産会社との良好な関係を築きながら、最適なテナントを見つけ、安定した賃貸経営を実現するための具体的な戦略を理解できるようになるでしょう。
都内（足立）に物件を所有しています。上階は貸アパートで一階が貸店舗です。
12月に一階店舗部が退去しますので、テナント募集をかけたいと考えています。店舗は知人に貸していたので募集は初めてになりますが、アパートは地元A不動産店に募集から管理まで任せています。
ただ、そのA不動産店と私はどうも話が合わないので、思い切ってテナントは他の不動産店にも募集をかけてもらおうと決意しました。もちろんA不動産店にも募集・管理はお願いしましたが、他にも依頼することは伝えておきました。
しかし、いざ他の不動産店を訪ねようとしたところで躊躇しています。
（1）他店には募集だけお願いして、管理はA不動産にお願いするべきか？それとも借り手を探してくれたところに管理もお願いするべきか？管理だけ、或いは募集だけなんてやってられないと思われますか？（斡旋と管理を別にしたら報酬は双方に出す？）
（2）物件から近隣を中心に不動産店を探すつもりですが、A不動産店の近所のライバル店のB不動産店にも依頼したら、A、Bはそれぞれどう思いますか？
（3）もしA不動産以外がテナントを管理することになったら、A不動産店による上階アパートへの仕事ぶりに影響が出ますか？入居者募集にも力が入らなくなりますか？
（番外）複数に募集を依頼した場合、同じ時期に候補が重複した場合、あるいはちょっと歓迎できない借手だった場合などは、貸主はどう対応するものでしょうか？
できるだけ不動産店の方にも良い気持ちでお手伝いしていただきたいので、このような質問をしました。よろしくお願いします。
1. 複数の不動産会社への依頼：最適なテナントを見つけるための戦略
テナント募集において、複数の不動産会社に依頼することは、より多くの候補者を集め、最適なテナントを見つけるための有効な戦略です。しかし、同時に、各社の役割分担や報酬体系、競合関係など、注意すべき点も存在します。
1.1. 募集と管理の分担：柔軟な対応が鍵
まず、募集と管理を分担するかどうかという問題です。これは、あなたの状況や不動産会社との関係性によって最適な方法が異なります。
- 募集と管理を同じ会社に依頼する場合：
メリットは、窓口が一本化されるため、コミュニケーションがスムーズになることです。また、管理会社は入居後のトラブル対応や家賃回収なども行うため、テナントとの関係性を構築しやすくなります。デメリットとしては、特定の会社に依存することになり、他の選択肢を検討する機会を失う可能性があります。
- 募集と管理を別の会社に依頼する場合：
メリットは、競争原理が働き、より良い条件でテナントを見つけられる可能性が高まることです。また、管理会社は客観的な視点から物件を管理するため、オーナーの負担を軽減できます。デメリットとしては、窓口が複数になるため、コミュニケーションが煩雑になる可能性があります。また、報酬体系を明確にしておかないと、トラブルの原因になることもあります。
今回のケースでは、A不動産店との関係性に課題があるとのことですので、まずは他の不動産会社にも募集を依頼し、その結果を見て管理をどうするか検討するのが良いでしょう。借り手が見つかった際に、その会社に管理も依頼するか、A不動産店に引き続き管理を依頼するか、あるいは別の管理会社を探すか、柔軟に判断することが重要です。
1.2. 報酬体系：明確な取り決めが不可欠
複数の不動産会社に依頼する場合、報酬体系を明確にしておくことが重要です。一般的に、募集活動に対しては仲介手数料が発生し、管理業務に対しては管理手数料が発生します。それぞれの報酬率や支払い方法を事前に取り決めておくことで、後々のトラブルを回避できます。
- 仲介手数料： 借主との賃貸借契約が成立した場合に、成功報酬として支払われます。宅地建物取引業法で上限が定められています。
- 管理手数料： 管理業務の対価として、毎月支払われます。家賃収入の一定割合（一般的に3%～5%程度）が相場です。
複数の不動産会社に募集を依頼する場合、誰が仲介手数料を受け取るのか、事前に明確にしておく必要があります。例えば、A不動産店とB不動産店に同時に募集を依頼し、B不動産店がテナントを見つけた場合、B不動産店に仲介手数料を支払い、A不動産店には募集活動に対する協力費用を支払うといった方法が考えられます。この場合、協力費用の金額や支払い方法も事前に取り決めておく必要があります。
2. 不動産会社との関係性：円滑なコミュニケーションを築くために
不動産会社との良好な関係性は、テナント募集を成功させる上で非常に重要です。特に、複数の不動産会社に依頼する場合は、各社とのコミュニケーションを円滑に進めるための工夫が必要です。
2.1. 競合関係への配慮：オープンな姿勢で
A不動産店の近隣にあるB不動産店にも募集を依頼する場合、A不動産店がどう思うか気になるかもしれません。しかし、これはごく自然なことであり、隠す必要はありません。むしろ、オープンな姿勢で、他の不動産会社にも依頼していることを伝えておく方が、後々のトラブルを回避できます。
例えば、A不動産店に「今回のテナント募集では、より多くの候補者を集めるために、近隣のB不動産店にも声をかけています。A不動産店様にも、ぜひ積極的に募集活動をお願いしたいと思っています」と伝えることができます。これにより、A不動産店は、あなたが積極的にテナントを探していることを理解し、より協力的な姿勢になる可能性があります。
2.2. A不動産店への影響：懸念事項への対策
A不動産店以外がテナントを管理することになった場合、A不動産店による上階アパートへの仕事ぶりに影響が出るのではないか、入居者募集に力が入らなくなるのではないか、という懸念があるかもしれません。この点についても、事前にA不動産店と話し合っておくことが重要です。
例えば、「今回のテナント募集では、他の不動産会社にも依頼することになりましたが、アパートの管理は引き続きA不動産店様にお願いしたいと考えています。今後も、入居者募集について、積極的にご協力いただけると嬉しいです」と伝えることができます。また、定期的にA不動産店とコミュニケーションを取り、状況を共有することで、関係性を良好に保つことができます。
3. テナント選定：貸主としての最終判断
複数の不動産会社からテナント候補が提示された場合、最終的な判断は貸主であるあなたが行うことになります。単に家賃が高いから、あるいは早く入居してくれるからという理由だけで選ぶのではなく、長期的な視点で、物件に最適なテナントを選ぶことが重要です。
3.1. 候補者の選定：重視すべきポイント
テナントを選ぶ際には、以下の点を考慮しましょう。
- 事業内容： テナントの事業内容が、物件の立地や周辺環境と合致しているか。
- 経営状況： 安定した経営基盤があるか。
- 信用度： 過去の賃料滞納歴やトラブルの有無。
- コミュニケーション能力： 円滑なコミュニケーションが取れるか。
- 契約条件： 家賃、保証金、契約期間などの条件が、あなたの希望に合致しているか。
不動産会社は、これらの情報を収集し、あなたに提供します。しかし、最終的な判断はあなた自身が行う必要があります。必要に応じて、候補者の事業計画書を確認したり、面談を行ったりすることも有効です。
3.2. 候補が重複した場合：公平な対応を
複数の不動産会社から同じ候補者が提示されることがあります。この場合、どの不動産会社に仲介を依頼するか、公平な判断が必要です。例えば、最初にその候補者を提示した不動産会社に優先的に依頼する、あるいは、それぞれの不動産会社に、その候補者を紹介した経緯や、その候補者に対する評価などをヒアリングし、総合的に判断するなどの方法があります。
3.3. 歓迎できない借手だった場合：毅然とした対応を
もし、あなたが歓迎できない借手からの申し込みがあった場合は、毅然とした対応が必要です。例えば、過去にトラブルを起こしたことがある、事業内容が物件のイメージに合わない、家賃の支払能力に不安があるなどの理由で、契約を断ることもできます。ただし、その際には、理由を明確に説明し、相手に納得してもらうことが重要です。不当な理由で断ると、トラブルに発展する可能性もありますので、注意が必要です。
不動産会社との連携を密にし、専門家のアドバイスを仰ぎながら、慎重に判断しましょう。
4. まとめ：成功への第一歩
今回のケースでは、A不動産店との関係性に課題があるとのことですので、まずは他の不動産会社にも募集を依頼し、その結果を見て管理をどうするか検討するのが良いでしょう。複数の不動産会社に依頼する際には、報酬体系を明確にし、各社とのコミュニケーションを円滑に進めることが重要です。最終的なテナント選定は、あなたの判断で行い、長期的な視点で、物件に最適なテナントを選ぶことが成功への第一歩です。不動産会社との良好な関係を築きながら、積極的に情報収集し、最適なテナントを見つけ、安定した賃貸経営を実現しましょう。
この記事が、あなたのテナント募集における成功の一助となることを願っています。
もっとパーソナルなアドバイスが必要なあなたへ
この記事では一般的な解決策を提示しましたが、あなたの悩みは唯一無二です。
AIキャリアパートナー「あかりちゃん」が、LINEであなたの悩みをリアルタイムに聞き、具体的な求人探しまでサポートします。
無理な勧誘は一切ありません。まずは話を聞いてもらうだけでも、心が軽くなるはずです。
“`