賃貸経営の疑問を解決！自主管理と家賃保証会社の賢い選択
賃貸経営の疑問を解決！自主管理と家賃保証会社の賢い選択
この記事では、賃貸経営における家賃保証会社と自主管理に関する疑問にお答えします。新米大家さんのように、賃貸経営を始めたばかりの方や、これから始めようと考えている方に向けて、家賃滞納のリスク管理、自主管理のメリット・デメリット、そして家賃保証会社の選び方について、具体的な情報を提供します。賃貸経営は、安定した収入源となる一方で、様々なリスクも伴います。この記事を通じて、リスクを最小限に抑え、より安心して賃貸経営を進めるための知識を深めていきましょう。
こんばんは、いつもお世話になっております。
新米大家です。今、色々ﾈｯﾄを検索していて疑問に思ったことがあり、いくつか教えて下さい。
不動産屋さんに入居者募集→入居申込→保障会社審査通る→大家もOK（私）→契約→そのまま依頼した不動産屋で管理も依頼・・という流れです。
入居者は契約時に保障会社料を賃貸の30%を払っております。
①自主管理してる方は、滞納されても自分で催促したり、裁判費用等も大家負担で対応しているようですが・・・。
もし、不動産屋に入居者募集だけ依頼し、契約後は自主管理をする、と始めに伝えた場合、賃貸保障会社には入らないものなのでしょうか？
一番初めに入居者募集を依頼した際、担当の人に、『入居者が決まったら管理はどうされますか？うちで管理を任せていただければ、保障会社に入るので万が一滞納されても安心ですよ』といわれました。
なのでそのまま管理も依頼し、てっきり管理料（5％）に家賃保障会社などの分も含まれているのかと思ってたのですが・・・。
どうなのでしょうか？
②もし保障会社は入ったままで、自主管理ができる場合、滞納などされた場合保障会社の人とのやり取りは大家自身が
するものなのでしょうか？
③家賃保障会社の契約年は2年となってます。例えば滞納を繰返す入居者だけど、裁判になる目安の4ヶ月までは滞納を貯めないような場合・・2年後の更新の時に、保障会社から更新を断られる事とかあるのでしょうか？
断られた場合、その後は別の保障会社に入るのでしょうか？別の保障会社にも断られる様な感じもするんですが・・・。
どこも断られた場合、裁判費用などは大家負担になるのでしょうか？
長文で申し訳ございません。宜しく御願い致します
1. 自主管理と家賃保証会社の基本
賃貸経営において、自主管理と家賃保証会社は、それぞれ異なる役割とメリット・デメリットを持っています。まずは、それぞれの基本的な仕組みを理解しましょう。
1.1. 自主管理とは
自主管理とは、物件の管理業務を大家さん自身で行うことです。具体的には、入居者の募集、契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、物件のメンテナンスなど、賃貸経営に関わるすべての業務を自分で行います。自主管理の最大のメリットは、管理費用を抑えられることです。管理会社に支払う費用が発生しないため、収入を最大化できます。また、入居者との直接的なコミュニケーションを通じて、物件への愛着を深め、よりきめ細やかな対応ができるという利点もあります。
しかし、自主管理には時間と労力がかかるというデメリットもあります。特に、複数の物件を所有している場合や、本業を持っている場合は、管理業務に割ける時間が限られてきます。また、専門的な知識や経験が必要となる場合もあり、法的トラブルや入居者との問題が発生した場合、大家さん自身で対応しなければなりません。
1.2. 家賃保証会社とは
家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、大家さんに対して家賃を保証するサービスを提供する会社です。入居者は、家賃保証会社に対して保証料を支払い、家賃保証会社は、入居者の家賃滞納時に、大家さんに家賃を立て替えて支払います。これにより、大家さんは家賃滞納のリスクを軽減し、安定した収入を確保できます。
家賃保証会社のメリットは、家賃滞納のリスクを軽減できることに加えて、滞納時の督促業務や法的対応を代行してくれることです。これにより、大家さんは時間と労力を節約し、他の業務に集中できます。また、家賃保証会社は、入居者の審査も行うため、入居者の質をある程度担保することも可能です。
一方、家賃保証会社を利用するデメリットとしては、保証料が発生することです。保証料は、家賃の数％程度が相場であり、大家さんの収入を圧迫する可能性があります。また、家賃保証会社の審査基準によっては、入居希望者が入居できない場合もあります。
2. 自主管理と家賃保証会社の組み合わせ
質問者様のように、入居者募集を不動産会社に依頼し、契約後に自主管理を行うことは可能です。この場合、家賃保証会社への加入は、大家さんの選択によります。不動産会社によっては、管理を依頼することを前提として家賃保証会社への加入を勧める場合がありますが、必ずしも管理会社に管理を委託しなければ、家賃保証会社に加入できないわけではありません。
2.1. 入居者募集と自主管理の場合の家賃保証
入居者募集を不動産会社に依頼し、自主管理を行う場合でも、家賃保証会社に加入することは可能です。この場合、大家さんは、入居者募集を依頼した不動産会社とは別に、家賃保証会社と契約することになります。家賃保証会社は、入居者の審査を行い、審査に通れば、家賃保証サービスを提供します。
家賃保証会社に加入するメリットは、家賃滞納のリスクを軽減できることです。自主管理の場合、家賃滞納が発生した場合、大家さん自身で督促業務や法的対応を行う必要がありますが、家賃保証会社に加入していれば、これらの業務を代行してもらえます。また、家賃保証会社は、滞納家賃を立て替えて支払ってくれるため、大家さんの収入が途絶えることを防ぐことができます。
2.2. 家賃保証会社の利用と自主管理の注意点
家賃保証会社を利用しながら自主管理を行う場合、いくつかの注意点があります。まず、家賃保証会社との契約内容をよく確認し、保証範囲や免責事項を理解しておく必要があります。家賃保証会社によっては、保証対象となる家賃の範囲や、保証期間に制限がある場合があります。また、滞納が発生した場合の連絡方法や、手続きについても確認しておく必要があります。
次に、入居者とのコミュニケーションを密にすることが重要です。家賃滞納が発生した場合、家賃保証会社に連絡するだけでなく、入居者と直接コミュニケーションを取り、滞納の原因や今後の対応について話し合うことが大切です。入居者との良好な関係を築くことで、滞納問題を早期に解決できる可能性が高まります。
3. 家賃保証会社の更新と滞納リスク
家賃保証会社の契約期間は、一般的に2年間です。契約更新時には、家賃保証会社による再審査が行われます。質問者様のように、滞納を繰り返す入居者の場合、更新を断られる可能性はあります。
3.1. 更新拒否の可能性と対応
家賃保証会社は、入居者の滞納状況や、過去のトラブルなどを考慮して、更新の可否を判断します。滞納を繰り返す入居者の場合、更新を断られる可能性は高まります。更新を断られた場合、大家さんは、別の家賃保証会社を探すか、自主管理に切り替えるかの選択を迫られます。
別の家賃保証会社を探す場合、審査基準は会社によって異なるため、審査に通る可能性はあります。しかし、滞納履歴がある場合、審査が厳しくなる可能性や、保証料が高くなる可能性があります。自主管理に切り替える場合、滞納リスクは大家さん自身が負うことになります。滞納が発生した場合、大家さん自身で督促業務や法的対応を行う必要があります。
3.2. 滞納を繰り返す入居者への対策
滞納を繰り返す入居者への対策としては、まず、滞納の原因を特定することが重要です。経済的な困窮、生活習慣の問題、あるいは単なる支払い忘れなど、滞納の原因は様々です。原因を特定することで、適切な対応策を講じることができます。
経済的な困窮が原因の場合、家賃の減額や、分割払いなどの相談に応じることも検討できます。生活習慣の問題が原因の場合、注意喚起や、改善を促すことが必要です。単なる支払い忘れの場合、口座振替の手続きを促すなど、未然に防ぐための対策を講じることができます。
滞納が長期化し、改善が見られない場合は、法的手段を検討する必要があります。内容証明郵便の送付、法的督促、最終的には立ち退き請求を行うことも視野に入れる必要があります。法的手段を講じる場合は、専門家である弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
4. 賃貸経営におけるリスク管理
賃貸経営には、様々なリスクが伴います。家賃滞納リスク、空室リスク、修繕リスク、法的リスクなど、様々なリスクを適切に管理することが、安定した賃貸経営を行うための重要なポイントです。
4.1. 家賃滞納リスクへの対策
家賃滞納リスクへの対策としては、家賃保証会社の利用、入居者の審査、滞納発生時の早期対応などが挙げられます。家賃保証会社を利用することで、家賃滞納による損失を軽減できます。入居者の審査を厳格に行うことで、滞納リスクの高い入居者を排除できます。滞納が発生した場合は、早期に連絡を取り、原因を特定し、適切な対応策を講じることで、滞納期間を短縮し、損失を最小限に抑えることができます。
4.2. 空室リスクへの対策
空室リスクへの対策としては、適切な家賃設定、魅力的な物件作り、効果的な入居者募集などが挙げられます。周辺の家賃相場を調査し、適切な家賃を設定することで、入居者を確保しやすくなります。物件の設備や内装を改善し、魅力的な物件にすることで、入居者の満足度を高め、退去を防ぐことができます。インターネット広告や、不動産会社との連携など、効果的な入居者募集を行うことで、空室期間を短縮することができます。
4.3. 修繕リスクへの対策
修繕リスクへの対策としては、定期的なメンテナンス、修繕費用の積み立て、保険への加入などが挙げられます。定期的なメンテナンスを行うことで、設備の劣化を遅らせ、大規模な修繕を避けることができます。修繕費用を積み立てておくことで、万が一の修繕に備えることができます。火災保険や、家財保険に加入することで、万が一の事故や災害による損害を補償することができます。
4.4. 法的リスクへの対策
法的リスクへの対策としては、賃貸借契約書の作成、弁護士への相談、法的知識の習得などが挙げられます。賃貸借契約書は、法的トラブルを未然に防ぐための重要なツールです。弁護士に相談することで、法的問題に対する適切なアドバイスを受けることができます。法的知識を習得することで、法的トラブルを回避し、適切な対応を行うことができます。
5. まとめ：賢い選択で賃貸経営を成功させよう
賃貸経営において、自主管理と家賃保証会社は、それぞれ異なるメリット・デメリットを持っています。どちらを選択するかは、大家さんの状況や考え方によって異なります。家賃滞納のリスクを軽減したい場合は、家賃保証会社の利用が有効です。管理費用を抑えたい場合は、自主管理も選択肢となります。しかし、自主管理を行う場合は、家賃滞納リスクへの対策をしっかりと講じる必要があります。
賃貸経営を成功させるためには、リスク管理が不可欠です。家賃滞納リスク、空室リスク、修繕リスク、法的リスクなど、様々なリスクを適切に管理することで、安定した賃貸経営を実現できます。この記事で得た知識を活かし、ご自身の状況に合った最適な選択を行い、賃貸経営を成功させてください。
賃貸経営は、専門的な知識や経験が必要となる分野です。もし、賃貸経営に関する悩みや疑問がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。不動産コンサルタントや、弁護士など、専門家のアドバイスを受けることで、問題解決の糸口を見つけ、より安心して賃貸経営を進めることができます。
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