敷金トラブル解決！ハウスクリーニング代は本当に払うべき？退去時の疑問を徹底解説

この記事では、退去時の敷金トラブル、特にハウスクリーニング代に関する疑問を解決します。賃貸契約におけるハウスクリーニング代の負担について、法的根拠や交渉術、さらにはクーラーのクリーニング代についても詳しく解説します。あなたの疑問を解消し、円満な退去をサポートします。

まず、今回の相談内容を見ていきましょう。

二月末に下宿先のアパート（１K）を退去しました。そして先日、不動産会社より敷金から差し引かれる代金の明細が届きました。金額は約４万円で、内訳は

ハウスクリーニング代が３万円
クーラーのクリーニング代が１万円

とのことでした。

敷金トラブルを防ぐために事前にインターネットで調べた結果、契約書に記載されていてもハウスクリーニング代は貸主負担という情報を得たので、その旨を不動産会社に伝えると、「契約書の特約に書いてあるからそれに従ってくれ」「インターネットよりも契約書が優先」「よく弁護士さんと話し合ってください」と、まとめるとこんなかんじでした。

その後、再度調べたところ、以下のような、特約事項に書いてあっても常識はずれな汚れではない限り貸主負担になる、という判例を見つけました。

http://www.j2t.jp/article/13170065.html

ということは特約事項に借主負担と書かれていても、貸主が払うものなのでしょうか。

過去の知恵袋、または質問系サイトのログを調べると、特約事項に記載されていれば払うべき、という意見もあれば払わなくてもよい、という意見もありました。法律的な裏付けがある分、払わなくてよい、という意見のほうが信憑性がありましたが。

また、テレビの敷金トラブルに関するニュースで見たハウスクリーニング代は７０００円でした。金額にもかなりの差があります。これもなぞです。

本当に必要なお金であれば払いますが、疑問を残したままお金を払いたくありません。本当のところはどうなのでしょうか？

ということで、質問をまとめます。

特約事項で「ハウスクリーニング代は借主負担」と書かれていたらそれに絶対従わなければいけないのか？
法律でハウスクリーニング代が貸主負担であった場合、そのことを不動産屋さんにどう伝えればよいのか？（裁判するしかないのか）
クーラーのクリーニングはハウスクリーニング代に含まれないのか

の三つです。

経験者の方や、そちら方面の知識に明るい方、どうか力を貸してください。よろしくお願いいたします。

■補足の情報として、引越しの際に立ち会った不動産会社の方が「２年もするのにかなり綺麗だ」と驚いていました。タバコをすわないし、丁寧に使っていたのがよかったのでしょう。口で言われたことなので、何の足しにもならないかもしれませんが、いちおう情報として記載させていただきます。

1. ハウスクリーニング代は誰が負担する？基本原則と例外

賃貸契約におけるハウスクリーニング代の負担は、非常に多くの方が疑問に思う点です。基本的には、原状回復義務というものが存在し、これは「借りた部屋を元の状態に戻して返す」というものです。しかし、この「元の状態」というのが曲者で、どこまでが「通常の使用による損耗」で、どこからが「借主の故意または過失による損耗」なのか、という線引きが難しいのです。

基本原則

通常損耗は貸主負担: 部屋の経年劣化や通常の使用によって生じた損耗（壁紙の日焼け、通常の使用による汚れなど）は、貸主が負担するのが原則です。これは、賃貸物件は人が住むことで劣化していくものであり、その劣化は貸主が当然に負担すべきもの、という考え方に基づいています。
借主の故意・過失による損耗は借主負担: 借主が故意に傷つけたり、不注意で汚したりした場合は、借主が修繕費用を負担する必要があります。例えば、タバコのヤニによる壁紙の変色や、物を落として床に傷をつけた場合などが該当します。

例外と特約

賃貸契約書には、上記原則を覆す「特約」が記載されていることがあります。例えば、「ハウスクリーニング代は借主負担」という特約です。しかし、この特約は万能ではありません。最高裁判所の判例によると、特約は、

消費者の利益を一方的に害するものであってはならない
通常の使用を超えるような損耗についてのみ有効

とされています。つまり、ハウスクリーニング代を借主が負担するとしても、それは「通常の使用」を超えた汚れや損傷の場合に限られるということです。

今回のケースでは、相談者の方が「２年もするのにかなり綺麗だ」と不動産会社の方に言われたとのことですので、通常の使用の範囲内である可能性が高いと考えられます。この場合、特約があったとしても、ハウスクリーニング代全額を負担する必要はないかもしれません。

2. 不動産会社との交渉術：証拠と法的根拠を武器に

不動産会社との交渉は、感情的にならず、冷静に、論理的に行うことが重要です。以下のステップで交渉を進めましょう。

現状の確認: まずは、退去時の部屋の状態を改めて確認しましょう。写真や動画を撮影し、客観的な証拠として残しておくと、後の交渉で有利になります。特に、通常の使用による損耗であることを示すために、入居前の写真と比較したり、日頃から丁寧に部屋を使っていたことを示す証拠（掃除の記録など）があると効果的です。
契約書の確認: 契約書を隅々まで確認し、ハウスクリーニング代に関する特約の内容を正確に把握しましょう。特約の文言が曖昧であったり、不当な内容である場合は、その点を指摘できます。
法的根拠の提示: 判例や国土交通省のガイドラインなど、法的根拠を提示して、あなたの主張を裏付けましょう。
- 国土交通省の「原状回復をめぐるガイドライン」: これは、原状回復の費用負担に関する基本的な考え方を示したもので、多くの裁判でも参考にされています。ガイドラインでは、ハウスクリーニングは、原則として貸主の負担とされています。
- 判例: 過去の裁判例を参考に、類似のケースでどのような判断がされているかを確認しましょう。インターネットで検索したり、弁護士に相談したりすることで、具体的な判例を見つけることができます。
交渉のステップ:
1. まずは書面で: 不動産会社に対して、内容証明郵便などで、あなたの主張を明確に伝えましょう。
  - 契約書の特約の内容
  - 部屋の状態
  - 法的根拠
  - ハウスクリーニング代の減額を求める旨
2. 電話や面談: 書面を送付した後、不動産会社と電話や面談で交渉を行いましょう。
  - 冷静に、論理的に話を進める
  - 感情的な言葉遣いは避け、客観的な事実を伝える
  - 相手の言い分をよく聞き、理解しようと努める
  - 譲歩できる点と、譲れない点を明確にする
3. 弁護士への相談: 交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談することを検討しましょう。弁護士は、あなたの代わりに交渉を行ったり、法的手段を講じたりすることができます。

3. クーラーのクリーニング代はハウスクリーニング代に含まれる？

クーラーのクリーニング代がハウスクリーニング代に含まれるかどうかは、契約内容や部屋の状態によって判断が分かれます。

契約内容の確認: まずは、契約書に「クーラーのクリーニング代は借主負担」という特約があるかどうかを確認しましょう。特約がある場合は、その内容をよく読んで、どこまでが借主の負担となるのかを理解する必要があります。
クーラーの使用状況: クーラーの使用頻度や、清掃の必要性も考慮されます。通常の使用範囲内であれば、貸主が負担するのが原則です。
- 通常の使用: 定期的なフィルター清掃など、通常の使用に伴うメンテナンスは、貸主の負担となる可能性が高いです。
- 特別な事情: 喫煙やペットの飼育など、クーラーの汚れを悪化させるような特別な事情がある場合は、借主が負担する可能性もあります。
専門家の意見: クーラーのクリーニングに関する専門家の意見も参考にしましょう。専門家は、クーラーの状態や、清掃の必要性について、客観的な判断をしてくれます。

今回のケースでは、クーラーのクリーニング代が１万円とのことですが、クーラーの使用状況や、契約内容によっては、全額を負担する必要がない可能性があります。不動産会社との交渉の中で、クーラーのクリーニングが必要な理由や、その費用について詳しく説明を求め、納得できる説明が得られない場合は、減額を交渉しましょう。

4. 裁判を避けるために：円満解決を目指す

不動産会社とのトラブルが深刻化し、交渉が決裂した場合、最終的には裁判という手段も考えられます。しかし、裁判には時間と費用がかかるため、できれば避けたいものです。円満解決を目指すために、以下の点を意識しましょう。

弁護士への相談: 弁護士に相談することで、法的観点からのアドバイスを受け、適切な対応策を講じることができます。弁護士は、あなたの代わりに交渉を行ったり、裁判になった場合の準備をしたりしてくれます。
少額訴訟: 裁判を起こす場合、少額訴訟という制度を利用することもできます。これは、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる簡易的な裁判手続きで、1回の審理で判決が出るため、時間と費用を節約できます。
調停: 裁判の前に、調停という手続きを利用することもできます。調停は、裁判官や調停委員が間に入り、当事者間の話し合いを促すもので、円満解決の可能性を高めることができます。
和解: 裁判や調停の中で、和解という形で解決することも可能です。和解は、当事者双方が合意して解決するもので、互いの譲歩が必要となりますが、早期解決につながります。

裁判や調停は、最終的な手段であり、まずは不動産会社との交渉で解決を目指すことが重要です。しかし、どうしても解決できない場合は、弁護士に相談し、適切な法的手段を検討しましょう。

5. まとめ：賢く対応し、敷金トラブルを回避！

今回の相談内容に対するまとめです。

ハウスクリーニング代は、原則として貸主負担: 特約があっても、通常の使用による損耗であれば、借主が全額を負担する必要はありません。
証拠と法的根拠を武器に交渉: 部屋の状態を写真や動画で記録し、契約書を確認し、法的根拠を提示して、不動産会社と交渉しましょう。
クーラーのクリーニング代は、契約内容と使用状況で判断: 契約書を確認し、クーラーの使用状況を考慮して、負担の範囲を検討しましょう。
円満解決を目指す: 弁護士への相談、少額訴訟、調停などを活用し、裁判を避ける努力をしましょう。

敷金トラブルは、誰にでも起こりうる問題です。しかし、正しい知識と適切な対応をすることで、トラブルを回避し、円満な退去を実現することができます。この記事を参考に、賢く対応し、あなたの大切な財産を守りましょう。

もし、この記事を読んでもまだ不安が残る、あるいは具体的なアドバイスが欲しいと感じたら、専門家への相談を検討しましょう。

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