空き家を貸す際の賃貸借契約書の疑問を解決！トラブル回避と安心のための完全ガイド
空き家を貸す際の賃貸借契約書の疑問を解決！トラブル回避と安心のための完全ガイド
この記事では、空き家を貸す際の賃貸借契約書に関する疑問を解決し、トラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸経営を行うための具体的な方法を解説します。特に、親族が所有する空き家を貸す際の注意点や、契約書に記載すべき重要なポイントに焦点を当てています。賃貸借契約書の作成経験がない方でも、この記事を読めば、必要な情報を理解し、適切な契約書を作成できるようになります。
まず、今回の相談内容を詳しく見ていきましょう。
賃貸借契約書についてご教示ください。
前回もこちらで質問させて頂きましたが、借家の賃貸借契約書を作成する上で、どのようにしたらいいか文言をアドバイス頂ければ幸いです。
田舎に住む叔母が、知人に築21年の空き家を貸すということで、顔見知りだからと契約書を交わさないとのことでした。私達身内は簡単な契約書は作成しておいた方がいいと伝え、素人ですが、いろいろ調べて作成しているところです。
一番大事なことを記載しておかないといけないことが２つほどあります。
1つめは、その空き家をそのままの状態で貸す条件で、入る前に一切修繕などの手入れはしなくていいという借り主との了解があるということ。もし、住んだ段階で、あれがどうだったとか後で請求されたらこちらも困るということです。きちんとその件は了解済であると、契約書に残しておきたいんですが、契約書としてどのように記載したらいいのか頭を抱えております。何か文言の例文などごさいましたら、ご教示ください。
２つめは、火災保険のことです。現在、叔母が格安の保険を年で支払いをしています。叔母は火災保険ぐらいこのまま支払うというのですが、もし、火災があったときの保証というのは第三者が起こした事故でも大丈夫なのでしょうか？多分、建物の保険しかしていないと思うのですが、借り主の家財などの保証はしない保険の加入である旨のことも保証書と一緒に提示記載したいのですが、これもどのように記載していいのか…
よき、例文などござましたら、アドバイスください。どうぞ、よろしくお願いいたします。
1. 空き家賃貸借契約書の重要性：なぜ契約書が必要なのか？
顔見知りの人に空き家を貸す場合でも、賃貸借契約書の作成は非常に重要です。契約書を作成しないと、後々さまざまなトラブルが発生する可能性があります。例えば、修繕費の負担、家賃の未払い、退去時の原状回復義務など、口約束だけでは解決が難しい問題が起こり得ます。契約書は、貸主と借主の権利と義務を明確にし、万が一のトラブルが発生した場合の証拠となります。特に、親族間や知人間の貸し借りでは、関係性が悪化するのを避けるためにも、契約書の作成は必須と言えるでしょう。
2. 契約書作成の基本ステップ
賃貸借契約書を作成するにあたり、以下のステップで進めていくとスムーズです。
- ステップ1： 契約条件の決定：家賃、敷金、礼金、契約期間、更新条件、解約条件など、具体的な契約条件を決定します。
- ステップ2： 必要書類の準備：身分証明書、物件の登記簿謄本、固定資産税評価証明書など、契約に必要な書類を準備します。
- ステップ3： 契約書の作成：国土交通省の定める「賃貸住宅標準契約書」を参考にしながら、必要な条項を盛り込んだ契約書を作成します。
- ステップ4： 契約内容の説明：借主に対して、契約内容を丁寧に説明し、理解を得ます。
- ステップ5： 署名・捺印：貸主と借主が契約書に署名・捺印し、それぞれが原本を保管します。
3. 契約書に必ず記載すべき重要事項
賃貸借契約書には、必ず記載すべき重要な事項があります。以下に、特に重要な項目を解説します。
- 物件の特定： 賃貸する物件の住所、部屋番号、間取りなどを正確に記載します。
- 賃料と支払方法： 家賃の金額、支払期日、支払方法（銀行振込など）を明記します。遅延損害金についても記載しておきましょう。
- 契約期間： 契約の開始日と終了日を明記します。更新の条件についても記載します。
- 敷金・礼金： 敷金と礼金の金額、敷金の返還条件、礼金の性質について記載します。
- 修繕義務： 貸主と借主の修繕義務の範囲を明確にします。今回のケースでは、現状のままで貸すという条件を明記する必要があります。
- 禁止事項： ペットの飼育、楽器の演奏、騒音、無断での改築など、禁止事項を具体的に記載します。
- 解約に関する事項： 解約予告期間、解約時の手続き、原状回復義務などを記載します。
- 火災保険： 火災保険の加入状況、保険料の負担、保険金の使用目的などを記載します。
4. 空き家の現状貸しに関する契約書の記載例
今回の相談で最も重要なポイントの一つである「現状のままで貸す」という条件を契約書に明記する方法について、具体的な記載例を提示します。
記載例：
第〇条（現状有姿での賃貸）
1. 貸主は、本物件を現状有姿のままで借主に賃貸するものとします。借主は、本物件の現状について異議を唱えないものとします。
2. 借主は、本物件の使用に伴い必要な修繕については、借主の費用と責任において行うものとします。ただし、貸主の責に帰すべき事由による修繕については、この限りではありません。
3. 借主は、本物件の設備（例：給湯器、エアコン等）の故障等について、貸主に対し修繕を請求することはできません。ただし、設備の重大な瑕疵については、貸主と借主が協議の上、対応を決定するものとします。
解説：
- 上記の条項を契約書に盛り込むことで、借主は物件の現状を理解した上で賃貸借契約を締結したことになります。
- 借主は、入居後に設備の故障や不具合を発見した場合でも、原則として貸主に修繕を請求することはできません。
- ただし、重大な瑕疵（例：建物の構造上の欠陥など）については、貸主と借主が協議して対応を決めるという条項も加えておくことで、公平性を保つことができます。
5. 火災保険に関する契約書の記載例
火災保険に関する事項も、契約書に明確に記載しておく必要があります。特に、借主の家財に関する保険の加入状況や、第三者の過失による火災の場合の補償範囲などを明記することが重要です。
記載例：
第〇条（火災保険）
1. 貸主は、本物件について火災保険に加入するものとします。保険の種類は、建物の火災、落雷、爆発、風災、雪災等を補償するものです。
2. 借主は、自己の家財について火災保険に加入するものとします。保険料は借主の負担とします。
3. 万が一、本物件において火災が発生した場合、貸主が加入する火災保険の保険金は、建物の修繕に充当するものとします。借主の家財に関する損害については、借主が加入する火災保険により補償されるものとします。
4. 第三者の故意または過失により火災が発生した場合、貸主および借主は、それぞれの加入する火災保険の保険金により損害を補償するものとします。ただし、損害賠償請求権は、別途、法律の定めに従い行使できるものとします。
解説：
- 貸主が加入する火災保険の補償範囲を明確にし、借主の家財に関する保険は借主が加入することを明記します。
- 第三者の過失による火災の場合の保険金の利用についても言及することで、万が一の事態に備えることができます。
6. その他の注意点とアドバイス
賃貸借契約書を作成する際には、以下の点にも注意しましょう。
- 専門家への相談： 契約書の作成に不安がある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。
- 定期的な見直し： 法律や社会情勢の変化に合わせて、契約書の内容を定期的に見直すことが重要です。
- 記録の保管： 契約書や関連書類は、紛失しないように大切に保管しましょう。電子データでの保管も有効です。
- コミュニケーション： 貸主と借主の間で、定期的にコミュニケーションを取り、問題が発生した場合は速やかに解決するように努めましょう。
今回のケースでは、叔母様が知人に空き家を貸すという状況ですが、親族間であっても、契約書を作成し、契約内容を明確にすることで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。また、火災保険についても、加入状況や補償範囲を明確にしておくことで、万が一の事態に備えることができます。
賃貸経営は、適切な知識と準備があれば、安定した収入源となり得ます。この記事で解説した内容を参考に、安心して賃貸経営を始めてください。
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7. よくある質問（FAQ）
賃貸借契約書に関するよくある質問とその回答をまとめました。
- Q1： 契約書はどのような形式で作成すれば良いですか？
- A1： 契約書は、書面で作成し、貸主と借主が署名・捺印するのが一般的です。電子契約も可能ですが、事前に借主の承諾を得る必要があります。
- Q2： 契約書の作成費用は誰が負担するのですか？
- A2： 契約書の作成費用は、原則として貸主が負担します。ただし、借主が契約書の作成を依頼した場合は、借主が費用を負担することもあります。
- Q3： 契約期間中に家賃を値上げすることはできますか？
- A3： 契約期間中に家賃を値上げするには、借主の同意が必要です。ただし、契約書に家賃改定に関する条項を盛り込んでおくことで、一定の条件の下で家賃を値上げすることができます。
- Q4： 契約期間満了前に借主が退去する場合、違約金は発生しますか？
- A4： 契約書に違約金に関する条項が定められている場合は、それに従います。一般的には、解約予告期間が設けられており、その期間内に解約を申し出なかった場合は、違約金が発生することがあります。
- Q5： 契約更新時に、契約内容を変更することはできますか？
- A5： 契約更新時には、貸主と借主が合意すれば、契約内容を変更することができます。ただし、変更内容については、書面で記録し、両者が署名・捺印する必要があります。
8. まとめ：トラブルを回避し、安心できる賃貸経営のために
この記事では、空き家を貸す際の賃貸借契約書の作成方法について、具体的な記載例や注意点を含めて解説しました。契約書の作成は、トラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸経営を行うために不可欠です。特に、現状有姿での賃貸や火災保険に関する事項は、契約書に明確に記載しておく必要があります。この記事を参考に、適切な契約書を作成し、安定した賃貸経営を目指しましょう。
賃貸借契約書の作成は、専門的な知識が必要となる場合もあります。不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。また、国土交通省の定める「賃貸住宅標準契約書」を参考に、ご自身の状況に合わせて契約書を作成することも有効です。
最後に、賃貸経営は、入居者との信頼関係を築き、良好な関係を維持することが重要です。契約書は、そのためのツールの一つとして活用し、円滑な賃貸経営を目指しましょう。
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