賃貸契約後のキャンセル！訴訟リスクと取るべき対応策を徹底解説
賃貸契約後のキャンセル！訴訟リスクと取るべき対応策を徹底解説
賃貸契約後にキャンセルした場合、管理会社から訴訟を起こされる可能性について、多くの人が不安を感じています。特に、契約に至るまでの経緯に問題があった場合、どのように対応すれば良いのか悩むことでしょう。今回の記事では、賃貸契約後のキャンセルに関する法的リスクと、具体的な対応策を、ケーススタディ形式で詳しく解説します。あなたの状況に合わせた最善の選択ができるよう、専門的な視点からアドバイスを提供します。
2日前ほどに東京に行き、仲介業者を通して賃貸契約を行いました。説明事項は仲介業者さんから受けております。契約は、当方が契約人なので契約人の書ける範囲(名前のサイン、押印)は全て書きました。そして保証人も私も遠方に住んでいるので、その後郵送で保証人関係の書類は送るという形をとる予定でした。ですが、その後仲介業者さんが借主の私にさまざまな嘘をついていることが判明し、保証人関係の書類を郵送する前に結果的に物件をキャンセルすることになりました。仲介業者さんにその旨を伝えると、仮申し込み書(仮契約)時に渡した預り金を返すということで無事おさまると思っていました。しかし、その後、管理会社から契約を結んでいるためキャンセルされると困ると言われました。この2日間の間にほかの方からも電話で空き物件か尋ねられたが契約済みで断ったそうです。話が長くなり申し訳ないのです。結果的に管理会社から、社会人でかつ、騙された側にも問題があるということで、私からの謝罪の要求と話があるので東京の本社にきてくださいと言われました。恐らく仲介業者さんへの訴訟は優先なのですが、私への訴訟を起こす選択肢もあるということで、非常に頭が回らない状態なのですが聞きたいことがあります。契約は保証人は関係なしに成立していますか？ 騙された側も契約のキャンセルということで訴訟を起こされる場合はありますか？ 契約後の虚偽の発覚など無意味なのですか？ 賃貸契約後のキャンセルをした場合、訴訟を起こされるということはよくあることなのでしょうか？
1. 契約成立の基本と、保証人の役割
賃貸契約の成立には、いくつかの重要な要素があります。まず、契約の意思表示が双方に存在すること、つまり、貸主と借主が物件を貸し借りすることに合意している必要があります。次に、契約内容が明確であること、具体的には、家賃、契約期間、物件の場所などが合意されていることが重要です。そして、契約書への署名・捺印が通常は必要となります。今回のケースでは、契約者が署名・捺印を済ませていることから、契約は成立していると解釈される可能性があります。ただし、保証人の署名・捺印が完了していない場合、保証契約は未成立となります。
保証人の役割は、借主が家賃を滞納した場合や、物件を損傷した場合に、その損害を代わりに弁済することです。保証人がいない場合、貸主は借主に対して直接請求を行うことになります。今回のケースでは、保証人関係の書類が未提出であるため、保証契約は未成立の状態です。しかし、契約自体は成立している可能性があるため、注意が必要です。
ポイント： 賃貸契約は、契約書への署名・捺印、家賃や契約期間などの主要な条件への合意があれば成立します。保証人の署名・捺印は、保証契約の成立に必要ですが、賃貸借契約自体の成立には必須ではありません。
2. 契約キャンセルの法的リスク
賃貸契約をキャンセルする場合、法的リスクが発生する可能性があります。契約書には、キャンセルに関する条項が記載されていることが多く、違約金や損害賠償に関する規定が含まれている場合があります。今回のケースでは、契約後にキャンセルした理由が、仲介業者の虚偽説明であるという点が重要です。
もし、仲介業者の虚偽説明が事実であり、それが契約締結の判断に重大な影響を与えた場合、契約の無効を主張できる可能性があります。民法では、詐欺による契約は取り消すことができると定められています。この場合、預り金の返還だけでなく、損害賠償を請求できる可能性もあります。ただし、虚偽説明の事実を証明するための証拠（メールのやり取り、録音、証言など）を確保しておくことが重要です。
一方、管理会社がキャンセルによって損害を被ったと主張する場合、損害賠償を請求される可能性があります。例えば、他の入居希望者を断ったことによる機会損失や、物件の再募集にかかる費用などが考えられます。しかし、仲介業者の虚偽説明が原因である場合、その責任は仲介業者に帰属する可能性が高く、借主が全ての責任を負うとは限りません。
注意点： 契約キャンセルの法的リスクを最小限に抑えるためには、以下の点を意識しましょう。
- 証拠の確保： 仲介業者の虚偽説明に関する証拠（メール、録音など）を必ず保管する。
- 専門家への相談： 弁護士に相談し、法的アドバイスを受ける。
- 交渉： 管理会社との交渉を通じて、円満な解決を目指す。
3. 仲介業者の責任と、訴訟の可能性
今回のケースでは、仲介業者の責任が非常に重要です。仲介業者は、借主に対して、物件に関する正確な情報を提供する義務があります。虚偽の説明があった場合、仲介業者は、債務不履行責任または不法行為責任を負う可能性があります。借主は、仲介業者に対して、損害賠償を請求することができます。
管理会社が借主に対して訴訟を起こす場合、管理会社は、借主の契約違反を証明する必要があります。一方、借主は、仲介業者の虚偽説明を証明し、契約の無効または損害賠償を主張することができます。訴訟になった場合、証拠が非常に重要になります。仲介業者とのやり取りの記録、物件に関する資料、その他の証拠を収集し、弁護士に相談することが重要です。
仲介業者に対する訴訟は、借主の権利を守るための有効な手段です。しかし、訴訟には時間と費用がかかるため、まずは、管理会社との交渉を試み、円満な解決を目指すことも重要です。弁護士に相談し、訴訟のリスクとメリットを比較検討し、最適な戦略を立てましょう。
成功事例： 過去には、仲介業者の虚偽説明が原因で賃貸契約をキャンセルし、預り金を取り戻したケースがあります。この事例では、借主が仲介業者とのやり取りを詳細に記録し、弁護士に相談した結果、有利な解決に至りました。
4. 謝罪要求と、今後の対応
管理会社から謝罪を要求され、本社への訪問を求められているとのことですが、これは、今後の対応を左右する重要な局面です。まず、謝罪に行く前に、弁護士に相談し、アドバイスを受けることを強くお勧めします。弁護士は、あなたの状況を客観的に分析し、適切な対応策を提案してくれます。
謝罪に行く際には、以下の点に注意しましょう。
- 事実関係の確認： 仲介業者の虚偽説明の事実を明確に伝え、誤解がないように説明する。
- 感情的にならない： 感情的にならず、冷静に話を進める。
- 記録の作成： 謝罪の場での会話を記録（メモ、録音など）する。
- 要求への対応： 管理会社からの要求（違約金の支払いなど）に対して、弁護士と相談の上で対応する。
謝罪の目的は、管理会社との関係を悪化させないことと、今後の交渉を有利に進めることです。誠意をもって対応し、円満な解決を目指しましょう。しかし、不当な要求には、毅然とした態度で対応することも重要です。
専門家の視点： 賃貸契約に関するトラブルは、専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが、問題解決への近道です。
5. 訴訟を回避するための戦略
訴訟を回避するためには、以下の戦略を検討しましょう。
- 弁護士との連携： 弁護士に相談し、法的アドバイスを受け、交渉を依頼する。
- 証拠の収集： 仲介業者とのやり取り、物件に関する資料、その他の証拠を収集する。
- 管理会社との交渉： 弁護士の助言に基づき、管理会社との交渉を進め、和解を目指す。
- 仲介業者への責任追及： 仲介業者に対して、虚偽説明に関する責任を追及する。
交渉の際には、以下の点を意識しましょう。
- 誠意を示す： 誠意をもって対応し、相手との信頼関係を築く。
- 譲歩案の提示： 双方にとって、受け入れ可能な譲歩案を提示する。
- 和解条件の明確化： 和解条件を明確にし、書面で残す。
訴訟は、時間と費用がかかるため、まずは、交渉による解決を目指しましょう。しかし、相手が非を認めない場合や、不当な要求をしてくる場合は、訴訟も選択肢の一つとなります。弁護士と相談し、最適な戦略を立てましょう。
ワンポイントアドバイス： 賃貸契約に関するトラブルを防ぐためには、契約前に、物件の詳細情報を確認し、疑問点を解消することが重要です。また、契約書の内容をよく確認し、不明な点は仲介業者に質問しましょう。
6. まとめ：賢い選択のために
賃貸契約後のキャンセルは、多くの問題を伴う可能性があります。今回のケースでは、仲介業者の虚偽説明が問題の根源であり、借主は、その事実を証明し、自身の権利を守る必要があります。訴訟のリスクを回避するためには、弁護士に相談し、証拠を収集し、管理会社との交渉を進めることが重要です。また、仲介業者に対しても、責任追及を検討しましょう。
今回の記事で解説した内容を参考に、あなたの状況に合わせた最善の選択をしてください。そして、もし不安なことがあれば、専門家である弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けることをお勧めします。あなたの問題が、円満に解決することを願っています。
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