住宅売買契約の解除は可能？白蟻被害と違法建築、損害賠償請求の行方

この記事では、住宅売買契約に関する複雑な問題について、専門的な視点から掘り下げていきます。特に、白蟻被害、違法建築、そして損害賠償請求といった、法的側面と感情的な側面が絡み合う問題に焦点を当て、読者の皆様が抱える疑問を解決するため、具体的なアドバイスを提供します。不動産売買におけるトラブルは、金銭的な損失だけでなく、精神的な負担も大きいため、この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。

以下のような売買契約が行われた場合、契約の解除もしくは損害賠償等を請求することは可能でしょうか？

平成２２年１１月に、築３３年になる中古住宅を購入しました。売主のリフォーム業者（以下Ａ）と、宅地建物取引業者（以下Ｂ）の仲介で売買契約を行いました。

契約前にＢから、当該物件は裁判所の競売物件をＡが落札し、リフォームしたもので、重要事項説明書に問題として特記すべき事項（法令違反、建物の瑕疵等）はないとの説明をうけました。

築年数はかなり経っており、競売物件ではあるが、閑静な住宅街で土地も広く、全室リフォームされており、Ｂの説明からも問題はないと考えたため、購入を決めたのです。

ところが平成２３年５月、室内の至る所に白蟻（羽蟻）が大量発生しました。Ａは白蟻駆除業者（以下Ｃ）を呼び、防蟻工事を行ったのですが、白蟻第一発見者の妻は精神的に大変なショックを受け、また防蟻工事により大量の薬剤が散布されたため、幼児を含め家族の健康が心配される事態となりました。

また、これを契機に家中くまなく調べてみると、玄関の屋根を構成する材木の一部に白蟻による被害（購入する前からあった）が認められました。

憤慨した私はＢを通してＡに、契約の解除もしくは損害賠償を申し入れましたが、Ａは当該物件をリフォームした時点（平成２２年８月頃）では白蟻を確認できておらず、被害の修繕と、長期の防蟻予防工事で勘弁してほしい旨伝えてきました。またＢも、この程度の被害状況では家に全く住めないということはなく、契約解除等は難しいとの回答でした。

私は納得がいかず、宅建協会に相談を行いましたが、「それくらいの被害で契約解除や損害賠償はできないですよ。現に問題なく住めているんでしょ？」「損害賠償することでＡが倒産したら今後修繕もできなくなりますよ」など、あの白蟻が大量発生した状況を「それくらい」と言える無神経さと、Ａの倒産防止を優先しようとするトンチンカンな回答に辟易し、この業界ではこの程度の対応が限界なのかとあきらめ、以後は我慢してきました。

その後、平成２４年５月にも、前年ほどではないものの羽蟻が発生し、白蟻が未だ根絶できていない状況が明らかになりました。

そこで、昨年の平成２４年１１月、また今年５月に白蟻と遭遇するのが嫌だったことと、その他家屋の不具合等に家族が我慢できなくなったことから、売却することを決めました。今回はＢとは別の仲介業者（以下Ｄ）に依頼し、売却前の家屋調査を行ってもらいました。

すると、

①一部境界杭が損壊しており、隣地との境界が明示できていない部分があること

②公課証明書にある登記面積と、現況面積に差があること

③法務局で入手した建物図面をみると、この地域は外壁後退距離の限度が１．５Ｍ以上であるにもかかわらず、１．４Ｍしかない部分があること

が判明しました。

Ｄは①・②については、杭の修復や修正登記で対応はできるだろうが、仲介業者として説明がないという対応に疑問を感じる。③については違法建築にあたるので、Ａと契約の際、Ｂから当然説明があって然るべきで、何らかの責任を問えるのではないかと主張しています。

これらの点、Ｂに詰問したところ、①・②については今後対応する。③は違法建築とも考えられるが、登記簿にも問題なく１．４Ｍで建築図面が添付されており、競売時の資料にも違法建築との記載はないので、問題はないのではないか、と曖昧な主張に終始しています。

また、折衝の中で、Ｂの担当がうっかり（？）、④白蟻の状況については、競売時の現況調査報告書に「白蟻がいると思われる」との記載がある、と漏らし、リフォームの時点からＡが状況を把握していた可能性が高くなりました。

この点当然納得がいかず、Ｂを通してＡに見解を尋ねたところ、リフォーム前にＣに依頼し、事前調査の調査では白蟻はいないという判断を行ったもので、リフォーム時も確認できなかったと主張しています。

故意・過失に関わらず、被害を確認できなかった（見落とした）ことはＡ・Ｃの責任であり、仮に確認できなかったとしても、「白蟻がいると思われる」との記載があり、現に玄関屋根に被害があるような物件について、「被害なし」として売り出す杜撰な方法に大変憤りを感じています。

当該契約では、瑕疵担保責任を問えるのは２年間とされており、平成２４年１０月で期限を迎えたことは承知していますが、そもそも①～④のような状況の説明が契約前にあれば、「当然買わなかった」のであり、瑕疵担保責任とは性質の異なるものであると考えています。

よって契約自体を解約（無効）とするか、損害賠償の請求を行いたいと考えています。

また、ろくに調査も行わずＡの言うままに契約を進めたＢも損害賠償等何らかの責任を負うべきと考えています。

このようなトラブルにお詳しい方、請求の可否、対応方法、考え方等教えて頂ければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

1. 問題の核心：契約解除と損害賠償請求の可能性

ご相談のケースは、住宅売買における複数の問題が複雑に絡み合っており、法的判断が難しい状況です。白蟻被害、違法建築の可能性、そして仲介業者の対応など、様々な要素が契約解除や損害賠償請求の可否に影響を与えます。以下、それぞれの問題点について詳しく見ていきましょう。

1-1. 白蟻被害に関する法的問題

白蟻被害は、住宅の価値を著しく損なう可能性のある瑕疵（欠陥）にあたります。民法では、売主は、引き渡した目的物に瑕疵がある場合、買主に対して瑕疵担保責任を負うと規定しています。しかし、瑕疵担保責任には、契約不適合責任への移行という改正が行われ、その内容が変更されています。

契約不適合責任： 売主は、契約内容に適合しない目的物を引き渡した場合、買主に対し、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除といった責任を負います。
瑕疵担保責任の期間： 契約不適合責任は、買主が瑕疵を知ってから1年以内に行使する必要があります。ご相談のケースでは、白蟻被害に気づいたのが平成23年5月であり、そこから1年以内に行動を起こす必要がありました。
売主の故意・過失： 売主が白蟻被害を認識していたかどうかは、責任の範囲に影響を与えます。今回のケースでは、売主が白蟻の存在を認識していた可能性を示す証拠（競売時の現況調査報告書の記載）があるため、損害賠償請求が認められる可能性が高まります。

今回のケースでは、白蟻被害の発見から時間が経過しているため、契約不適合責任を直接行使することは難しいかもしれません。しかし、売主の告知義務違反や、仲介業者の説明義務違反を理由に、損害賠償請求を行う余地は残されています。

1-2. 違法建築の可能性と法的責任

ご相談の物件には、外壁後退距離に関する法令違反の可能性があることが判明しています。これは、建築基準法に違反する可能性があり、建物の価値を大きく損なう可能性があります。

売主の責任： 売主は、違法建築であることを知りながら、買主に告知しなかった場合、告知義務違反として損害賠償責任を負う可能性があります。
仲介業者の責任： 仲介業者は、物件の調査を行い、法令違反の有無を買主に説明する義務があります。もし、仲介業者がこの義務を怠った場合、損害賠償責任を負う可能性があります。
契約解除の可能性： 違法建築は、契約の目的を達成できない重大な瑕疵とみなされる場合があり、契約解除の理由となる可能性があります。

違法建築の問題は、専門家による詳細な調査が必要となります。建築士に依頼し、法令違反の事実関係を明確にすることが重要です。

1-3. 仲介業者の責任と対応

仲介業者は、売買契約を円滑に進めるために、買主に対して適切な情報を提供し、調査を行う義務があります。今回のケースでは、仲介業者の対応に問題があった可能性があります。

説明義務違反： 仲介業者は、白蟻被害や違法建築の可能性について、買主に正確な情報を説明する義務があります。もし、この義務を怠った場合、損害賠償責任を負う可能性があります。
調査義務違反： 仲介業者は、物件の状況を調査し、買主に報告する義務があります。もし、この義務を怠った場合、損害賠償責任を負う可能性があります。
対応策： 仲介業者に対して、説明義務違反や調査義務違反を理由に、損害賠償請求を行うことができます。

仲介業者の責任を追及するためには、仲介業者とのやり取りを記録した資料（メール、書面など）を保管しておくことが重要です。

2. 具体的な対応策と法的手段

上記の法的問題を踏まえ、具体的な対応策と法的手段について解説します。

2-1. 弁護士への相談

今回のケースは、法的知識と専門的な判断が必要となるため、弁護士に相談することが最善の方法です。弁護士は、法的観点から問題点を整理し、適切な法的手段を提案してくれます。

弁護士の役割： 弁護士は、契約書の分析、証拠の収集、相手方との交渉、訴訟提起など、様々な法的サポートを提供します。
相談の準備： 弁護士に相談する際には、契約書、重要事項説明書、写真、メールのやり取りなど、関連資料を全て持参しましょう。
費用： 弁護士費用は、相談料、着手金、報酬金など、様々な種類があります。事前に費用について確認しておきましょう。

2-2. 証拠の収集

法的手段を講じるためには、証拠の収集が不可欠です。以下の証拠を収集しましょう。

契約書： 売買契約書、重要事項説明書、付帯設備表など、契約内容を証明する書類。
写真： 白蟻被害、違法建築の状況、その他の瑕疵を記録した写真。
メール・手紙： 売主、仲介業者とのやり取りを記録したメール、手紙、その他の書面。
調査報告書： 白蟻駆除業者による調査報告書、建築士による調査報告書など。
その他： 競売時の資料、登記簿謄本、公図など、物件に関する資料。

2-3. 内容証明郵便の送付

相手方に、問題の解決を求める意思を伝えるために、内容証明郵便を送付することができます。内容証明郵便は、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったかを公的に証明するものです。

内容： 契約解除の意思、損害賠償請求の意思、具体的な請求内容などを記載します。
効果： 相手方にプレッシャーを与え、交渉を有利に進めることができます。
注意点： 内容証明郵便は、弁護士に作成を依頼することをお勧めします。

2-4. 訴訟提起

交渉が決裂した場合、最終的な手段として、訴訟を提起することができます。訴訟では、裁判官が証拠に基づいて判断を下し、法的解決を図ります。

訴訟の種類： 契約解除請求訴訟、損害賠償請求訴訟など、様々な訴訟があります。
手続き： 弁護士に依頼し、訴状を作成し、裁判所に提出します。
結果： 裁判所の判決に従うことになります。

3. 損害賠償請求の範囲と注意点

損害賠償請求を行う場合、請求できる損害の範囲と、注意点について解説します。

3-1. 損害賠償の範囲

損害賠償請求では、以下の損害を請求することができます。

修繕費用： 白蟻駆除費用、違法建築部分の修繕費用など。
物件の価値の減少： 白蟻被害や違法建築によって、物件の価値が減少した場合の損害。
精神的苦痛に対する慰謝料： 白蟻被害や違法建築による精神的苦痛に対する慰謝料。
その他の費用： 弁護士費用、調査費用など、問題解決のために必要となった費用。

3-2. 損害賠償請求の注意点

証拠の重要性： 損害賠償請求を行うためには、損害の事実と金額を証明する証拠が必要です。
時効： 損害賠償請求には時効があります。時効が成立すると、請求できなくなるため、注意が必要です。
専門家の協力： 損害賠償請求は、専門的な知識が必要となるため、弁護士に相談し、協力を得ることが重要です。

4. 今後の対応と心構え

最後に、今後の対応と心構えについてアドバイスします。

4-1. 冷静な判断

今回の問題は、感情的になりやすい状況ですが、冷静に事実関係を整理し、客観的な判断をすることが重要です。

4-2. 情報収集

法的知識や不動産に関する情報を収集し、問題解決に役立てましょう。インターネット、書籍、専門家への相談など、様々な情報源を活用しましょう。

4-3. 専門家との連携

弁護士、建築士、不動産鑑定士など、専門家と連携し、問題解決に向けて協力体制を築きましょう。

4-4. 諦めない姿勢

問題解決には時間がかかることもありますが、諦めずに、粘り強く対応することが重要です。

今回のケースは、複雑な問題が絡み合っており、解決には時間と労力が必要となるでしょう。しかし、適切な対応と法的手段を講じることで、問題解決の可能性を高めることができます。諦めずに、前向きに取り組んでいきましょう。

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