再建築不可物件の43条但し書き申請、専門家に委任すべき？住宅メーカーとの違いと注意点

この記事では、再建築不可物件の43条但し書き申請に関する疑問について、専門家の視点から具体的なアドバイスを提供します。住宅メーカーへの委任、専門コンサルタントへの依頼、そして申請費用や許可が下りなかった場合の対応など、様々な視点から問題解決の糸口を探ります。再建築不可物件の所有者や、これから購入を検討している方々にとって、役立つ情報が満載です。

先々代より住み続けている再建築不可の家なのですが、43条但し書き個別申請をして許可が出れば再建築可である事が分かりました。

家は4m未満の道路に面して建っているので、再建築の際には、自分を含めて、この道路に面する全ての家がセットバックする同意書が必要との事。

では、さっそく、その43条但し書き申請しようと思って市の窓口に行ったところ、この申請は個人で出来る様な内容ではなく、通常は建築業者に委任するものであると聞きました。

なら、そうしようと、今度は、施工を相談中の住宅業者３社に相談してはみたのですが、私の説明下手のせいなのか、担当者の経験値の問題なのかわかりませんが、どうも的を得た答えや段取りを提案して頂けません。

通常、こういう事は普通の住宅メーカーに委任して処理してもらうのは難しい話しなのでしょうか。

また、もし引き受けて下さったとしても、仮に万が一建築許可がおりず再建築できない場合は、委任された住宅メーカーとしては仕事損になってしまうという事になりますよね？

そういった場合は、この、申請手続きに関する実費や調査費用は別で支払う事にしたら良いのでしょうか？

それとも、ネットを検索すると再建築不可はずしなどの、専門のコンサルタント業も有る様子ですが、最初から、そういったところに頼んで交渉に入って頂くと良かったりしますか？

知恵をお願いします。

43条但し書き申請の基礎知識

43条但し書き申請とは、建築基準法43条に規定されている、建築物の敷地と道路の関係に関する例外規定を適用するための申請です。具体的には、幅4m未満の道路に接している敷地であっても、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および避難上支障がないと認めた場合に、建築を許可するものです。この申請は、再建築不可物件を再建築可能にするための重要な手続きであり、専門的な知識と経験が求められます。

住宅メーカーと専門コンサルタントの違い

43条但し書き申請を検討する際、住宅メーカーと専門コンサルタントのどちらに依頼すべきか迷う方も多いでしょう。それぞれの特徴を比較し、ご自身の状況に合った選択をすることが重要です。

住宅メーカーのメリットとデメリット

メリット:
- 施工まで一貫して依頼できる: 建築工事を前提としている場合、設計から施工まで一貫して依頼できるため、手続きがスムーズに進む可能性があります。
- ネットワーク: 提携している専門家がいる場合、申請手続きをサポートしてもらえることがあります。
デメリット:
- 専門性の不足: 43条但し書き申請の専門知識や経験が不足している場合があります。
- 利益相反: 建築工事を前提としているため、申請が不許可になった場合、積極的に対応しない可能性があります。
- 費用: 申請費用が割高になる場合があります。

専門コンサルタントのメリットとデメリット

メリット:
- 専門知識と経験: 43条但し書き申請に特化した専門知識と豊富な経験を持っています。
- 客観的なアドバイス: 申請の可否について、客観的な立場からアドバイスを提供します。
- 交渉力: 行政との交渉に慣れており、許可を得るためのノウハウを持っています。
- 費用: 住宅メーカーと比較して、費用が抑えられる場合があります。
デメリット:
- 施工は別途: 申請が許可された後、別途建築業者を探す必要があります。
- 業者選び: 信頼できる業者を選ぶ必要があります。

住宅メーカーへの委任：注意点と対応策

住宅メーカーに43条但し書き申請を委任する場合、以下の点に注意し、適切な対応策を講じることが重要です。

1. 担当者の選定

担当者の専門知識や経験を確認しましょう。過去の申請実績や、43条但し書き申請に関する知識を具体的に質問し、対応能力を見極めることが重要です。

2. 契約内容の確認

申請が不許可になった場合の費用負担について、事前に明確にしておく必要があります。実費のみを負担するのか、成功報酬制にするのかなど、契約内容を詳細に確認し、書面で残しましょう。

3. 複数社の比較検討

複数の住宅メーカーに見積もりを依頼し、比較検討することで、適切な費用とサービス内容を見極めることができます。それぞれの担当者の対応や提案内容も比較し、信頼できる業者を選びましょう。

専門コンサルタントへの依頼：メリットと選び方

専門コンサルタントに依頼する場合、以下のメリットを享受できます。また、信頼できるコンサルタントを選ぶためのポイントも解説します。

1. 専門知識と経験の活用

専門コンサルタントは、43条但し書き申請に関する豊富な知識と経験を持っています。過去の事例や、行政との交渉ノウハウを活かし、許可取得に向けて最大限の努力をしてくれます。

2. 客観的なアドバイス

専門コンサルタントは、客観的な立場から申請の可否を判断し、適切なアドバイスを提供します。申請の可能性や、必要な手続き、注意点などを詳しく説明してくれます。

3. 行政との交渉

専門コンサルタントは、行政との交渉に慣れており、円滑なコミュニケーションを図ることができます。申請に必要な書類の作成や、追加資料の提出など、手続きをスムーズに進めるためのサポートを行います。

4. 信頼できる専門コンサルタントの選び方

実績の確認: 過去の申請実績や、成功事例を確認しましょう。
専門知識: 43条但し書き申請に関する専門知識を持っているか確認しましょう。
対応: 相談に対する対応や、説明のわかりやすさを確認しましょう。
費用: 費用体系を確認し、見積もりを比較検討しましょう。
評判: 評判や口コミを参考に、信頼できる業者を選びましょう。

申請費用と許可が下りなかった場合の対応

43条但し書き申請にかかる費用は、住宅メーカーや専門コンサルタントによって異なります。また、申請が不許可になった場合の対応も、事前に確認しておく必要があります。

1. 申請費用の内訳

申請費用には、以下のようなものが含まれます。

調査費用: 現地調査や、法規制の調査にかかる費用
書類作成費用: 申請書類の作成にかかる費用
申請代行費用: 申請手続きの代行にかかる費用
その他: 交通費や、役所への手数料など

2. 申請が不許可になった場合の対応

申請が不許可になった場合、以下の対応を検討しましょう。

原因の究明: 不許可になった原因を特定し、改善策を検討しましょう。
再申請: 改善策を講じた上で、再度申請を検討しましょう。
専門家との相談: 専門家と相談し、今後の対応についてアドバイスを受けましょう。

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成功事例から学ぶ

43条但し書き申請の成功事例を参考に、具体的な対策を学びましょう。成功事例から、申請のポイントや、注意点が見えてきます。

1. 事例1：専門コンサルタントの活用

再建築不可物件を所有するAさんは、専門コンサルタントに43条但し書き申請を依頼しました。コンサルタントは、詳細な調査を行い、行政との交渉を重ねた結果、無事に許可を取得。Aさんは、念願の再建築を実現しました。

ポイント: 専門知識と経験を持つコンサルタントの活用が、成功の鍵となりました。
教訓: 専門家の選定は、慎重に行いましょう。

2. 事例2：住宅メーカーとの連携

Bさんは、住宅メーカーに43条但し書き申請を依頼し、建築工事も同時に進めました。住宅メーカーは、申請に関する知識が不足していたため、専門家と連携し、許可取得を目指しました。結果、無事に許可が下り、Bさんは新築の家を手に入れました。

ポイント: 専門家との連携が、成功の要因となりました。
教訓: 住宅メーカーに依頼する場合は、専門家との連携体制を確認しましょう。

まとめ：最適な選択をするために

43条但し書き申請は、再建築不可物件を再建築可能にするための重要な手続きです。住宅メーカーと専門コンサルタント、それぞれのメリットとデメリットを理解し、ご自身の状況に合った選択をすることが重要です。専門知識と経験を持つ専門コンサルタントへの依頼は、許可取得の可能性を高める有効な手段です。申請費用や、許可が下りなかった場合の対応についても、事前に確認しておきましょう。成功事例を参考に、ご自身の状況に最適な対策を講じ、再建築の夢を実現しましょう。

よくある質問（Q&A）

43条但し書き申請に関するよくある質問とその回答をまとめました。疑問点を解消し、スムーズな手続きを進めるために役立ててください。

Q1: 43条但し書き申請は、自分でできますか？

A1: 申請書類の作成や、行政との交渉など、専門的な知識と経験が必要となるため、個人での申請は難しい場合があります。専門家への依頼を検討することをお勧めします。

Q2: 住宅メーカーに依頼する場合、どのような点に注意すべきですか？

A2: 担当者の専門知識や経験を確認し、申請が不許可になった場合の費用負担について、事前に明確にしておく必要があります。複数社の比較検討も重要です。

Q3: 専門コンサルタントに依頼するメリットは何ですか？

A3: 専門知識と経験、客観的なアドバイス、行政との交渉など、様々なメリットがあります。許可取得の可能性を高めることができます。

Q4: 申請費用は、どのくらいかかりますか？

A4: 申請費用は、住宅メーカーや専門コンサルタントによって異なります。調査費用、書類作成費用、申請代行費用などが含まれます。事前に見積もりを取り、比較検討しましょう。

Q5: 申請が不許可になった場合、どうすれば良いですか？

A5: 不許可になった原因を特定し、改善策を検討しましょう。専門家と相談し、再申請を検討することも可能です。

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