敷金返金問題、諦めないで！12年の賃貸経験者が教える、大家との交渉術と返金成功への道

賃貸物件からの退去に伴う敷金返還は、多くの人が直面する問題です。特に、今回の相談者のように、長期間住んでいた物件で、大家が素人である場合、トラブルが発生しやすくなります。この記事では、12年間住んだ家からの引っ越しに伴い、敷金返還を巡ってトラブルに巻き込まれた方の事例を基に、敷金返還請求を成功させるための具体的なステップと交渉術を解説します。

今年の4月に12年住んでいた家から引っ越しをしました。大家は素人です。（契約書はあり）築40年は経っているだろうと思われる連棟一戸建てです。再三連絡し、半年経ってやっと昨日請求書を送ってもらう事が出来ました。

その内容は

畳表替え×14 77,000
半畳 9,000
襖（新調×5 90,000
天窓 10,000
壁修理 60,000
キッチン廻り塗装 20,000
全体美装 50,000
値引き △56,000
計 260,000

敷金は20万。修理代はオーバーしているが、長い間借りてもらっていたので・・・と大家の言い分。

自分的には、襖2枚（子供が骨組を折ってしまった）は納得できるのですが後は納得がいきません。大家は現状回復を・・・と強調されていました。

家賃の日割りも一緒に請求したいと思っています。契約書はどこかのものをコピーして使用しているかんじで、簡単なものです。

いろいろな方のケースを見て私なりに勉強し、このまま引き下がっては悔しいと思い相談させて頂きました。どのくらいまで返金請求できますか。

ちなみに、雨漏れも2年程ほっておかれ、結局なおしてもらえぬままでした。砂壁が崩れおち、見てもらっていたのに、そのままほったらかしでした。水道管が老朽化で破裂した際も、こちらの負担で修理しました。（連絡をしたがしらんぷり）

こちらが何も言わないことをいい事に何かにつけ”忙しくて・・・”を理由にほったらかしでした。家賃収入を得ながら、こんな横着で通るのでしょうか？

1. 敷金返還請求の基本：現状回復と原状回復の違いを理解する

敷金返還請求を成功させるためには、まず「現状回復」と「原状回復」の違いを理解することが重要です。この違いを理解することで、不当な請求から身を守り、正当な返還を求めることができます。

原状回復とは：賃借人が借りた時の状態に戻すこと。これは、賃借人の故意または過失によって生じた損傷を修復することを意味します。
現状回復とは：賃貸借契約終了時に、賃借人が物件を借りた時の状態に戻すこと。ただし、経年劣化や通常の使用による損耗は含まれません。

今回のケースでは、大家は「現状回復」を強調していますが、これは誤解を招きやすい表現です。賃貸借契約においては、借主は「原状回復」の義務を負いますが、経年劣化や通常の使用による損耗については、修繕義務を負いません。例えば、12年間住んだことによる畳の変色や壁紙の黄ばみなどは、通常の使用による損耗とみなされ、借主の負担にはなりません。

2. 請求内容の精査：不当な請求項目を見抜く

大家から提示された請求内容を詳細に精査し、不当な請求項目を見抜くことが重要です。以下の点に注意して、請求内容をチェックしましょう。

畳の表替え：12年間住んでいた場合、畳の表替えは経年劣化とみなされる可能性があります。全額を請求されるのは不当です。
襖の交換：子供が骨組みを折ってしまった2枚の襖については、借主の過失による損傷として、一部負担を求められる可能性があります。しかし、残りの3枚の交換は、経年劣化とみなされる可能性が高く、全額負担する必要はありません。
天窓の修理：天窓の修理が必要になった原因を特定することが重要です。雨漏りなど、建物の構造上の問題が原因であれば、大家の負担となります。
壁の修理：壁の修理が必要になった原因を特定することが重要です。通常の使用による汚れや傷であれば、借主の負担にはなりません。
キッチンの塗装：キッチンの塗装が必要になった原因を特定することが重要です。通常の使用による劣化であれば、借主の負担にはなりません。
全体美装：全体美装は、経年劣化をカバーするために行われることが多く、借主が負担する必要はありません。

3. 証拠の収集：写真と契約書の重要性

敷金返還請求を成功させるためには、証拠の収集が不可欠です。以下の証拠を収集し、交渉に備えましょう。

写真：入居時と退去時の物件の状態を記録した写真が重要です。入居時の写真があれば、退去時の損傷が借主の過失によるものかどうかを判断する材料になります。退去時の写真は、請求内容の妥当性を検証する上で役立ちます。
契約書：賃貸借契約書の内容をよく確認しましょう。特に、原状回復に関する条項や、修繕に関する条項に注意が必要です。契約書の内容が不明確な場合は、専門家への相談を検討しましょう。
メールや手紙のやり取り：大家との間で交わされたメールや手紙のやり取りは、交渉の証拠となります。雨漏りや水道管の修理に関するやり取りも、記録しておきましょう。

4. 交渉術：穏便かつ効果的な交渉の進め方

証拠を基に、大家との交渉を進めましょう。以下のステップで、穏便かつ効果的に交渉を進めることができます。

内容証明郵便の送付：まずは、内容証明郵便で、敷金返還請求書を送付します。内容証明郵便は、誰が、いつ、どのような内容の手紙を送ったかを証明するもので、法的効力があります。請求書には、不当な請求項目と、返還を求める金額を明記します。
電話での交渉：内容証明郵便を送付した後、電話で大家と交渉します。感情的にならず、冷静に、論理的に説明することが重要です。
弁護士への相談：交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的な観点から、あなたの権利を守るためのアドバイスをしてくれます。
少額訴訟の検討：最終的に、少額訴訟を検討することもできます。少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる簡易な裁判手続きです。

5. 家賃の日割り計算：退去日の確認と請求

家賃の日割り計算は、退去日までの家賃を日割りで計算し、未払い分を請求することです。退去日を正確に確認し、日割り計算を行い、請求書に明記しましょう。契約書に日割り計算に関する規定がない場合でも、日割り計算で請求することが一般的です。

6. 雨漏りや水道管の修理：大家の責任を追及

今回のケースでは、雨漏りや水道管の修理を大家が放置していたという問題があります。これは、大家の義務違反にあたります。雨漏りによって生じた損害や、水道管の修理費用を、大家に請求することも可能です。この点についても、内容証明郵便で請求し、交渉を進めましょう。

7. 専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士の活用

敷金返還請求は、専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。弁護士は、法的な観点から、あなたの権利を守るためのサポートをしてくれます。不動産鑑定士は、物件の価値を評価し、損害賠償額を算出する際に役立ちます。

今回のケースでは、大家が素人であり、契約書も簡素なものであるため、専門家のサポートを受けることが、より重要になります。

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8. 成功事例：敷金返還請求を成功させた人々の声

敷金返還請求を成功させた人々の声を聞くことで、モチベーションを高め、具体的な対策を学ぶことができます。以下に、いくつかの成功事例を紹介します。

事例1：10年間住んだマンションからの退去時に、大家から高額な修繕費を請求されたが、契約書と写真をもとに交渉し、ほとんどの請求を免除してもらい、敷金の8割を取り戻すことに成功した。
事例2：退去時に、壁紙の張り替え費用を請求されたが、経年劣化であることを主張し、交渉の結果、一部負担で合意し、残りの敷金を取り戻すことができた。
事例3：雨漏りや設備の故障を大家が放置していたため、内容証明郵便で損害賠償請求を行い、最終的に、敷金全額と損害賠償金を受け取ることができた。

これらの事例から、諦めずに交渉を続けること、証拠を収集すること、そして、必要に応じて専門家のサポートを受けることが、敷金返還請求を成功させるための鍵であることがわかります。

9. まとめ：敷金返還請求で後悔しないために

敷金返還請求は、面倒な手続きを伴うこともありますが、諦めずに対応することで、正当な返還を受けることができます。今回の記事で解説したステップと交渉術を参考に、敷金返還請求を成功させましょう。

現状回復と原状回復の違いを理解する。
請求内容を精査し、不当な請求項目を見抜く。
写真や契約書など、証拠を収集する。
内容証明郵便を送付し、電話で交渉する。
必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談する。
家賃の日割り計算を請求する。
雨漏りや水道管の修理について、大家の責任を追及する。

敷金返還請求は、あなたの正当な権利です。諦めずに、粘り強く交渉を進めましょう。

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