不動産売却で後悔しない！専任媒介契約の落とし穴と賢い進め方
不動産売却で後悔しない！専任媒介契約の落とし穴と賢い進め方
この記事では、中古住宅の売却を検討しているものの、不動産会社の対応に不安を感じているあなたに向けて、専任媒介契約の注意点と、より良い売却活動を進めるための具体的なアドバイスを提供します。不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。後悔のない売却を実現するために、専門家としての視点から、あなたの疑問にお答えします。
中古の家を売却し、建築済物件（新築）の購入を考えています。ローンの関係上、家が売れてからの購入がベストなので、まず先に売却をお願いすることにしました。
新築購入→Ａ社
中古売却→Ｂ社
です。
ちなみにＡ社は地元密着型の慎重派で、我が家の買取はできないとのこと。
Ｂ社は大手チェーンで、これは売れますよと積極的。（ただし買取するかは別査定）
それならとＢ社に依頼しようとすると、専任の方がうちとしても頑張るし、問い合わせ窓口も１つなのでわかりやすいですよと言われ、当時は新築がすぐ欲しいわけでもなかったのでお願いしました。ただ、３か月と言われた契約は１か月にしました。
それからすぐ、Ｂ社のホームページのトップに載り、業者からの問い合わせはあったそうですが、その後の動きが見えません。
近隣にポスティングチラシを配るので…という電話はありましたが、配ったのかも不明。（我が家には入ってません）
私としてはやはり新聞折り込みが大切と思うのですが、業者によってはコストがかかるからしないのでしょうか？
今日電話すると、お盆休みなのか出ず。休み前に状況報告もなし？という感じです。
不動産屋としては、売却の契約までが大切で、その後はこんなものなのでしょうか？客引きできそうな専任契約を長期間もらうと成績になるのでしょうか？
まだ半月ちょっとですが、専任から一般へ切り替え、または他社の専任へ変更できないのか考えています。新聞折り込みチラシに載せてほしければ、よくチラシが入っている業者に頼むのが１番ですよね？
長くなってしまいましたが、Ｂ社の対応について、こんなものだとか、私があせりすぎだとか教えて頂きたいです。
なお、Ｂ社は販売もしているので、新築も何回か勧めてきましたが、立地場所の条件（校区）が合わないので断っています。
専任媒介契約とは？
まず、専任媒介契約について理解を深めていきましょう。専任媒介契約とは、不動産売却を特定の不動産会社にのみ依頼する契約形態です。この契約を結ぶと、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。また、売主自身が見つけた買主との取引も、原則として、契約した不動産会社を通して行う必要があります。
専任媒介契約には、不動産会社が積極的に売却活動を行うことが期待できるというメリットがあります。しかし、今回のケースのように、不動産会社の対応に不満を感じる場合、売主にとっては大きなリスクとなる可能性も孕んでいます。
専任媒介契約の期間と更新
専任媒介契約の有効期間は、最長で3ヶ月と定められています。今回のケースでは、契約期間を1ヶ月に短縮したとのことですが、これは賢明な判断だったと言えるでしょう。契約期間が短いほど、不動産会社の対応に問題がある場合に、早期に契約を解除し、他の不動産会社に切り替えることが容易になります。
契約期間が満了する前に、不動産会社から契約更新の打診がある場合があります。この際、売主は慎重に検討し、本当にその不動産会社に継続して依頼することが最適なのか、見極める必要があります。
不動産会社の対応に対する疑問
今回の相談者様のケースでは、不動産会社の対応に対して、いくつかの疑問が提示されています。これらの疑問について、一つずつ解説していきます。
- 状況報告がないこと: 不動産会社は、売却活動の進捗状況を定期的に報告する義務があります。これは、専任媒介契約を結んでいる以上、当然の責務です。状況報告がない場合、売主は売却活動が適切に行われているのか、不安に感じるのは当然です。
- ポスティングチラシの配布状況: ポスティングチラシの配布は、売却活動の一環として有効な手段の一つです。しかし、配布された形跡がない場合、不動産会社が本当に活動を行っているのか、疑念が生じます。
- 新聞折り込みチラシの不実施: 新聞折り込みチラシは、より広範囲の潜在的な購入者に情報を届けるための有効な手段です。不動産会社が新聞折り込みチラシを実施しない場合、売却活動の積極性に疑問符がつきます。
- 新築物件の勧誘: 不動産会社が新築物件を勧めてくることは、必ずしも悪いことではありません。しかし、売主の希望する条件（立地場所など）に合わない物件を繰り返し勧めてくる場合、売主の意向を尊重していない可能性があります。
売主が取るべき行動
不動産会社の対応に不満を感じた場合、売主は以下の行動を取ることができます。
- 状況確認: まずは、不動産会社に電話やメールで連絡し、売却活動の進捗状況について詳しく説明を求めましょう。具体的に、どのような活動を行っているのか、具体的な成果はあったのか、などを質問します。
- 改善要求: 不動産会社の対応に問題がある場合、改善を要求しましょう。例えば、「新聞折り込みチラシを検討してほしい」「定期的な状況報告をしてほしい」など、具体的な要望を伝えます。
- 契約解除の検討: 不動産会社の対応が改善されない場合、契約解除を検討しましょう。専任媒介契約は、売主が一方的に解除することはできませんが、不動産会社が契約内容に違反した場合（例えば、状況報告を怠る、売却活動を怠るなど）、契約解除できる場合があります。
- 他の不動産会社への相談: 契約解除を検討する前に、他の不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。他の不動産会社に、現在の状況を説明し、売却活動についてアドバイスを求めることができます。
専任媒介契約から一般媒介契約への切り替え
専任媒介契約から一般媒介契約に切り替えることも、一つの選択肢です。一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却を依頼することができます。これにより、より多くの潜在的な購入者へのアプローチが可能になり、売却の可能性を高めることができます。
ただし、一般媒介契約には、不動産会社が積極的に売却活動を行わない可能性があるというデメリットもあります。売主は、各不動産会社の活動状況を注意深く観察し、必要に応じて、不動産会社とのコミュニケーションを密に取る必要があります。
新聞折り込みチラシの効果と重要性
新聞折り込みチラシは、地域密着型の不動産会社にとって、重要な集客手段の一つです。特に、特定の地域に住む人々に対して、物件情報を効果的に届けることができます。新聞購読者の年齢層や性別などを考慮し、ターゲット層に合わせたデザインや内容にすることで、より高い効果が期待できます。
新聞折り込みチラシを積極的に活用している不動産会社は、売却活動に熱心であると判断できます。売主は、不動産会社を選ぶ際に、新聞折り込みチラシの実施状況を確認することも重要です。
不動産売却を成功させるためのポイント
不動産売却を成功させるためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。
- 信頼できる不動産会社を選ぶ: 不動産会社を選ぶ際には、実績、評判、担当者の人柄などを総合的に判断しましょう。複数の不動産会社に相談し、比較検討することをお勧めします。
- 売却価格の適正化: 売却価格は、売却の成否を左右する重要な要素です。周辺の相場や、物件の状態などを考慮し、適正な価格を設定しましょう。
- 積極的な情報発信: 不動産会社だけでなく、売主自身も積極的に情報発信を行いましょう。SNSや、地域の情報サイトなどを活用し、物件の魅力をアピールしましょう。
- 内覧対応の準備: 内覧希望者に対して、気持ちよく物件を見てもらえるように、事前の準備をしっかりと行いましょう。清掃、整理整頓、換気など、基本的なことに加えて、物件の魅力を最大限に引き出すための工夫も重要です。
- 契約内容の確認: 契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、不動産会社に質問しましょう。特に、契約解除に関する条項や、仲介手数料については、注意深く確認する必要があります。
これらのポイントを押さえることで、不動産売却を成功させる可能性を高めることができます。
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まとめ
今回の相談者様のケースでは、不動産会社の対応に不満を感じているとのことですが、まだ契約期間が短いこともあり、焦る必要はありません。まずは、不動産会社に状況確認を行い、改善を要求することが重要です。もし、不動産会社の対応が改善されない場合は、契約解除や、他の不動産会社への変更を検討しましょう。
不動産売却は、人生における大きな決断です。後悔のない売却を実現するために、積極的に情報収集を行い、信頼できる不動産会社を選び、売却活動を進めていくことが大切です。
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