築古マンション経営の悩み解決！広告料アップvs.複数社募集？プロが教える入居率アップ戦略

この記事では、築10年程度の小規模マンション経営における、入居期間の長期化という課題に対し、広告料の見直しと募集戦略について、具体的なアドバイスを提供します。不動産会社との交渉術や、入居率を向上させるための実践的な方法を、専門家の視点から解説します。

名古屋市近郊で、アパマンショップ、エイブル、センチュリー21、ミニミニ、ブルーボックスなどの賃貸物件紹介をしている不動産会社にお勤めの営業マンの方、または経験者や退職者、OBの方、または、賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸のコーポ、賃貸の一戸建てなどを経営する大家さん、家主さん、オーナーさんに質問させていただきます。

築10年程度の、20戸に満たない、小規模のマンション経営をしている者です。

駅から徒歩10分程度の家賃総額8万円以下の2LDKですが、やはり築年数のせいか、決まる期間がだんだん長くなってきています。

物件自体は、手入れ、手直し、日常清掃、退去清掃も出来る限りしていて、とても築年数相当には見えないと好評です。

また、家電など3万円相当のプレゼントをつけています。

退去前に決まっていたものが、退去後1ヶ月〜半年ほどかかるようになってきました。

今、不動産会社は、一社専属で、5万円程度の広告料（入居が決まった際の不動産会社への謝礼）で募集しています。

先日、不動産会社から、築年数も古くなってきたので、広告料を1ヶ月分にあげて貰えないかと打診がありました。

やはり、報酬が高くないとやる気にならないという意味でしょうか？

ならば、募集は、営業マンの熱意次第ということでしょうか？

ここで、考えるのは、広告料はあげずに、他の数社で募集をして貰うのはどうなのかな？ということです。

実際、広告料をあげるのと、数社同時に募集してもらうのとでは、どちらがオーナーに有利でしょうか？

最初は、出入りの地元の不動産屋の紹介で、何社も声かけると、責任が分散して、一生懸命やらないからと、不動産の紹介する所に、一社専属になりました。

実際はどうなのか、知りたいです。

詳しい方、ご存知の方がおられましたら、教えて下さい。よろしくお願いいたします。

結論：入居率アップのカギは、広告料の見直しと、複数社への募集、そして物件の魅力を最大限に引き出す戦略です

築10年のマンション経営において、入居期間が長くなってきたという悩み、よくわかります。広告料アップの打診や、複数社への募集という選択肢の間で迷われているとのことですが、どちらが有利かは、状況によって異なります。この記事では、それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、入居率を最大化するための具体的な戦略を提案します。

1. 広告料アップのメリット・デメリット

不動産会社から広告料アップの打診があった場合、まずはそのメリットとデメリットを冷静に分析しましょう。

メリット

営業マンのモチベーション向上： 広告料アップは、不動産会社の営業マンにとって、より多くの報酬を得られる可能性を意味します。これにより、物件の積極的なプロモーションや、優先的な顧客への紹介が期待できます。
優先的な情報公開： 広告料が高い物件は、不動産会社のウェブサイトや、顧客への情報提供において、優先的に扱われる可能性があります。これにより、より多くの潜在的な入居者の目に触れる機会が増え、成約までの期間短縮につながる可能性があります。

デメリット

コスト増： 広告料アップは、オーナーにとって直接的なコスト増となります。家賃収入から差し引かれる金額が増えるため、キャッシュフローに影響を与える可能性があります。
効果の不確実性： 広告料を上げたからといって、必ずしも入居率が向上するとは限りません。不動産会社の営業力や、物件の魅力、市場の状況など、様々な要因が影響します。
相場との比較： 周辺の物件と比較して、広告料が高すぎる場合、入居希望者が敬遠する可能性があります。

2. 複数社への募集のメリット・デメリット

次に、複数の不動産会社に募集を依頼する場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット

広範囲なリーチ： 複数の不動産会社に募集を依頼することで、より多くの顧客に物件情報が届く可能性が高まります。各社の顧客ネットワークや、ウェブサイト、広告媒体などを通じて、幅広い層へのアプローチが可能です。
競争原理の活用： 複数の不動産会社が競って顧客を獲得しようとするため、積極的な営業活動が期待できます。各社が、物件の魅力を最大限にアピールするための工夫を凝らす可能性があります。
情報収集の強化： 複数の不動産会社から、市場の動向や、入居希望者のニーズに関する情報を収集できます。これにより、物件の改善点や、効果的なプロモーション戦略を立てるためのヒントが得られます。

デメリット

管理の手間： 複数の不動産会社とのやり取りは、オーナーにとって手間が増える可能性があります。各社との契約内容の確認、進捗状況の管理、情報共有など、煩雑な業務が発生します。
情報の一元管理の難しさ： 複数の不動産会社から、異なる情報が提供される可能性があります。物件の状況や、入居希望者の属性など、正確な情報を把握し、一元的に管理する必要があります。
責任の所在の曖昧さ： 複数の不動産会社が関わる場合、問題が発生した際の責任の所在が曖昧になる可能性があります。例えば、物件の管理に関するトラブルや、契約上の問題など、対応が複雑になる場合があります。

3. 広告料アップと複数社募集、どちらを選ぶべきか？

広告料アップと複数社募集のどちらを選ぶべきかは、物件の状況、市場の状況、そしてオーナーのニーズによって異なります。以下に、それぞれの選択肢を選ぶ際のポイントをまとめます。

広告料アップが有効なケース

特定の不動産会社との信頼関係がある場合： 過去の取引で、信頼できる不動産会社と良好な関係を築けている場合、広告料アップによって、より一層の協力を得られる可能性があります。
物件の競争力が高い場合： 物件の立地条件、設備、デザインなどが優れており、高い入居率が期待できる場合、広告料アップによって、より多くの顧客を獲得できる可能性があります。
市場が活況な場合： 周辺の賃貸需要が高く、入居希望者が多い場合、広告料アップによって、早期の成約を目指すことができます。

複数社募集が有効なケース

特定の不動産会社との関係がうまくいっていない場合： 過去の取引で、不動産会社の対応に不満がある場合、複数の会社に募集を依頼することで、より良いサービスを提供する会社を見つけることができます。
物件の競争力が低い場合： 築年数が古い、設備が古いなど、物件の競争力が低い場合、複数の不動産会社に募集を依頼することで、より多くの顧客に物件情報を届け、入居希望者を増やすことができます。
市場が低迷している場合： 周辺の賃貸需要が低く、入居希望者が少ない場合、複数の不動産会社に募集を依頼することで、より多くの顧客に物件情報を届け、入居希望者を増やすことができます。

4. 入居率を最大化するための具体的な戦略

広告料の見直しや、募集方法の変更に加えて、入居率を向上させるためには、物件の魅力を最大限に引き出すための戦略も重要です。以下に、具体的な方法をいくつか紹介します。

a. 物件の現状分析

競合物件の調査： 周辺の賃貸物件の家賃、間取り、設備、築年数などを調査し、自社物件の強みと弱みを把握します。
入居者のニーズの把握： 入居希望者の年齢層、ライフスタイル、重視するポイントなどを調査し、ターゲット層に合わせた物件の改善点を見つけます。
退去理由の分析： 過去の退去理由を分析し、物件の改善点や、入居者へのサービスの見直しを行います。

b. 物件の改善

リフォーム・リノベーション： 築年数に応じたリフォームやリノベーションを行い、物件の価値を高めます。水回り、内装、設備などを中心に、入居者のニーズに合わせた改善を行います。
設備の充実： インターネット無料、宅配ボックス、防犯カメラなど、入居者のニーズに合わせた設備を導入します。
デザイン性の向上： 内装のデザイン、外観の塗装など、物件のデザイン性を向上させ、入居者の目を惹きつけます。

c. 広告・プロモーション戦略

魅力的な写真・動画の活用： プロのカメラマンに依頼し、物件の魅力を最大限に引き出す写真や動画を撮影します。
ターゲット層に合わせた広告展開： ターゲット層が利用する媒体（ウェブサイト、SNS、チラシなど）を選び、効果的な広告を展開します。
キャンペーンの実施： フリーレント、礼金無料、家電プレゼントなど、入居促進のためのキャンペーンを実施します。
VR内見の導入： 遠方からの入居希望者や、忙しい入居希望者向けに、VR内見を導入します。

d. 不動産会社との連携

定期的な情報交換： 不動産会社と定期的に情報交換を行い、市場の動向や、入居希望者のニーズに関する情報を共有します。
物件情報の共有： 不動産会社に、物件の最新情報（リフォーム内容、設備、キャンペーンなど）を共有し、積極的にプロモーションを促します。
インセンティブの検討： 不動産会社の営業成績に応じて、インセンティブを検討し、モチベーションを高めます。

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5. 成功事例から学ぶ

実際に、入居率を向上させたオーナーの成功事例を紹介します。

事例1：リノベーションで入居率アップ

築25年のマンションを所有するAさんは、空室が目立つようになり、入居率の低迷に悩んでいました。そこで、思い切って大規模なリノベーションを実施。間取りを2LDKから1LDKに変更し、デザイン性の高い内装に仕上げました。また、最新の設備（インターネット無料、宅配ボックスなど）を導入し、ターゲット層を明確に設定した広告展開を行った結果、入居率が大幅に向上し、家賃収入も増加しました。

事例2：複数社募集と積極的なプロモーション

築15年のマンションを所有するBさんは、1社の不動産会社に専属で募集を依頼していましたが、入居が決まるまでに時間がかかるようになりました。そこで、複数の不動産会社に募集を依頼し、各社に物件の魅力をアピールするための資料や情報を積極的に提供しました。また、SNSを活用したプロモーションや、入居者向けのキャンペーンを実施した結果、空室期間が短縮され、入居率が改善しました。

6. まとめ：最適な戦略を見つけ、入居率アップを目指しましょう

築10年のマンション経営における入居率の課題に対し、広告料アップ、複数社募集、そして物件の魅力を最大限に引き出す戦略の重要性について解説しました。それぞれの選択肢のメリット・デメリットを比較検討し、物件の状況、市場の状況、そしてオーナーのニーズに最適な戦略を選択することが重要です。
物件の現状分析、リフォーム・リノベーション、広告・プロモーション戦略、不動産会社との連携などを通じて、入居率を向上させ、安定した賃貸経営を目指しましょう。

この記事が、あなたのマンション経営のお役に立てれば幸いです。

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