賃貸物件管理会社設立で資産運用を最適化！メリット・デメリットを徹底解説

この記事では、港北ニュータウンの賃貸物件を所有する地主の方々が、現在の管理委託から自社での管理会社設立を検討する際に役立つ情報を提供します。法的な側面、メリット・デメリット、そして具体的なステップまで、包括的に解説します。毎月の管理費を削減し、資産運用を最適化するための第一歩を踏み出しましょう。

昔ながらの地主で、港北ニュータウンに祖母と親に合わせて9棟（総世帯数40・店舗物件3）を所有しております。現在、複数の管理会社に委託し管理を行っております。

これを、家族で管理会社を設立し、自社物件として管理運営していくことは法的に可能でしょうか？

また可能な場合に考えうるメリット・デメリットを教えてください。

毎月10％程度の管理費が発生し、大きな店舗物件を除いてはほぼ穴なく埋まっている状態です。

自社管理会社設立の可能性：法的側面からの検討

賃貸物件の管理会社を家族で設立し、自社物件を管理することは、法的に可能です。ただし、いくつかの法的要件を満たす必要があります。

会社設立の手続き: 株式会社、合同会社など、適切な法人形態を選択し、会社登記を行う必要があります。定款の作成、役員の選任、資本金の準備など、必要な手続きを漏れなく行いましょう。
宅地建物取引業免許: 賃貸物件の管理業務を行う場合、宅地建物取引業免許が必要となる場合があります。自社物件の管理のみであれば、免許は不要ですが、賃貸仲介や他の物件の管理を受託する場合は、免許取得が必須です。
関連法規の遵守: 建築基準法、消防法、都市計画法など、建物の管理運営に関わる様々な法律を遵守する必要があります。定期的な点検や修繕計画も、法的な義務として重要です。

これらの法的要件をクリアすることで、家族で管理会社を設立し、自社物件の管理を行うことが可能になります。

自社管理会社設立のメリット

自社で管理会社を設立することには、多くのメリットがあります。ここでは、主なメリットを詳しく見ていきましょう。

管理費用の削減: 現在支払っている管理費（10%）を削減できる可能性があります。管理会社に支払う費用がなくなるため、収益性の向上が期待できます。
意思決定の迅速化: 外部の管理会社を介さず、家族内で迅速に意思決定を行うことができます。修繕や入居者対応など、緊急時の対応もスムーズになります。
物件への愛着と質の向上: 自社で管理することで、物件への愛着が深まり、より質の高い管理が可能になります。入居者とのコミュニケーションも密になり、良好な関係を築きやすくなります。
資産価値の向上: きめ細かい管理と、入居者のニーズに合わせた対応を行うことで、物件の資産価値を向上させることができます。
相続対策: 将来的な相続を見据え、家族で管理会社を運営することで、資産承継をスムーズに進めることができます。
ノウハウの蓄積: 管理業務に関するノウハウを蓄積し、将来的に他の物件の管理を受託することも可能になります。

自社管理会社設立のデメリット

自社で管理会社を設立することには、デメリットも存在します。これらのデメリットを理解し、対策を講じることが重要です。

初期費用と手間: 会社設立には、登記費用や定款作成費用など、初期費用がかかります。また、会社設立の手続きには、時間と手間がかかります。
専門知識の不足: 管理業務には、専門的な知識が必要です。建物の構造、法律、税金など、幅広い知識が求められます。知識不足の場合、外部の専門家への相談が必要になる場合があります。
業務負担の増加: 管理業務を自社で行うことで、家族の業務負担が増加する可能性があります。人員の確保や、業務分担を検討する必要があります。
リスクの増加: 入居者とのトラブルや、建物の修繕など、管理業務には様々なリスクが伴います。リスク管理体制を構築する必要があります。
人材確保の難しさ: 管理業務に必要な人材を確保することが難しい場合があります。専門知識を持つ人材を雇用するか、育成する必要があります。
資金繰りの問題: 空室が増加した場合、収入が減少し、資金繰りが悪化する可能性があります。予備費を確保しておくことが重要です。

自社管理会社設立に向けたステップ

自社で管理会社を設立し、賃貸物件の管理を始めるためには、以下のステップを踏む必要があります。

現状分析: 現在の管理体制、管理費用、入居状況などを詳細に分析します。
事業計画の策定: 会社設立後の事業計画を策定します。管理体制、人員計画、収支計画などを具体的に検討します。
法人形態の選択: 株式会社、合同会社など、適切な法人形態を選択します。
会社設立手続き: 会社登記、定款作成、役員選任など、会社設立に必要な手続きを行います。
管理体制の構築: 管理業務の分担、業務フローの構築、入居者対応体制などを整備します。
人材の確保: 管理業務に必要な人材を確保します。専門知識を持つ人材の雇用、または、家族内での育成を検討します。
資金調達: 会社設立に必要な資金を調達します。
法務・税務顧問の選定: 専門家（弁護士、税理士など）と顧問契約を結び、法務・税務に関するアドバイスを受けられる体制を整えます。
管理システムの導入: 入居者管理システム、会計システムなど、管理業務を効率化するためのシステムを導入します。
管理業務の開始: 準備が整い次第、管理業務を開始します。

成功事例から学ぶ

自社で管理会社を設立し、成功を収めている事例は数多く存在します。これらの成功事例から、学ぶべき点は多々あります。

事例1: 地方都市で複数の賃貸物件を所有するAさんは、管理費用の削減と、物件への愛着を深めるために、家族で管理会社を設立しました。当初は、専門知識の不足に悩んでいましたが、外部の専門家からのアドバイスを受けながら、着実にノウハウを蓄積していきました。その結果、管理費用を大幅に削減し、入居率も向上させることができました。
事例2: 大都市で高層マンションを所有するBさんは、入居者とのコミュニケーションを重視し、自社で管理会社を設立しました。入居者のニーズに合わせたサービスを提供することで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促進することに成功しました。
事例3: 築年数の古い物件を所有するCさんは、建物の修繕計画を重視し、自社で管理会社を設立しました。定期的な修繕を行うことで、建物の資産価値を維持し、将来的な売却益を最大化することに成功しました。

これらの成功事例から、自社管理会社設立のメリットを最大限に活かすためには、明確な目的意識と、綿密な計画が不可欠であることがわかります。

専門家への相談

自社で管理会社を設立する際には、専門家への相談が不可欠です。弁護士、税理士、不動産鑑定士など、それぞれの専門分野のエキスパートに相談することで、法的な問題や税務上の問題、物件の価値評価など、様々な問題に対応することができます。

専門家への相談を通じて、以下のようなメリットが得られます。

法的リスクの回避: 法的な問題点やリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることができます。
税務上のメリットの最大化: 税務上のメリットを最大限に活かすためのアドバイスを受けることができます。
物件の適正な価値評価: 不動産鑑定士による物件の適正な価値評価を受けることで、資産運用戦略を最適化することができます。
事業計画のブラッシュアップ: 専門家のアドバイスを受けることで、事業計画をより現実的で、成功しやすいものにすることができます。

専門家への相談は、自社管理会社設立の成功を左右する重要な要素の一つです。

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まとめ

この記事では、賃貸物件の管理会社を自社で設立することについて、法的な側面、メリット・デメリット、具体的なステップを解説しました。自社管理会社設立は、管理費用の削減、意思決定の迅速化、物件への愛着と質の向上など、多くのメリットをもたらします。しかし、初期費用や専門知識の不足、業務負担の増加などのデメリットも存在します。自社管理会社設立を検討する際には、専門家への相談を通じて、リスクを最小限に抑え、成功の可能性を高めることが重要です。この記事が、あなたの資産運用を最適化するための一助となれば幸いです。

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