越境発覚！不動産売買契約後のトラブルを回避する覚書と敷地説明図の作成方法
越境発覚！不動産売買契約後のトラブルを回避する覚書と敷地説明図の作成方法
この記事では、不動産売買契約後に越境が発覚した場合に、売主と買主間のトラブルを未然に防ぐための具体的な対応策を、新米不動産業者の方にもわかりやすく解説します。覚書や敷地説明図の作成方法、費用負担に関する取り決めなど、実務で役立つ知識を網羅しています。
不動産業者の方にご意見を伺いたいです。
売買契約後に越境が発覚した場合の書面の作り方について教えてください。新米不動産やですので、力をお貸しください！
先日、土地建物を公簿売買で契約を結びました。境界票がわからなくなっていましたので（コンクリートの下に埋まっている状態）決済引渡しまでに、境界票を埋設してもらうために、家屋調査士が測量したところ、ブロック塀が境界線から約２ｍ、デッキの一部、屋根の軒先が越境している事が判明しました。
既に法務局に登録してある地積測量図と、実測面積はぴったり一致していて対象面積には問題はありません。しかし現況がこんなにずれているとは…。
幸い田舎でめったに車の通らない島の外れで、市が（合併前まで町が）所有している道幅もはっきりしない道路への越境ですのでしっかり調査しないと誰も気づかないような場所ですが、、、。
買主、売主に事実を説明し、トラブルを防ぐために覚書、敷地説明図を交付し、お互いの署名押印をしてもらおうと思っています。この事実を知らずに購入を決めた買主のために、覚書の内容に万が一ブロックの撤去等で費用が発生する場合には売主が負担する。という文面を入れようと思っていますが（売主承諾済みです）それで足りるでしょうか？他によい方法があったら教えてください。
不動産売買における越境問題は、売主と買主の間で大きなトラブルに発展しやすい問題の一つです。特に、新米不動産業者の方にとっては、どのように対応すれば良いのか悩ましい問題でしょう。今回のケースでは、売買契約後に越境が発覚し、どのように対応すれば良いのかという具体的な質問が寄せられました。この記事では、この問題に対する適切な対応策を、具体的な書面の作成方法を含めて詳しく解説していきます。
1. 越境問題とは？基本を理解する
越境とは、建物の構造物（ブロック塀、屋根、デッキなど）が、隣接する土地の境界線を越えてしまっている状態を指します。今回のケースのように、境界が不明確な場合や、長年の間に越境に気づかず放置されていた場合など、様々な状況で発生します。
越境問題が発生すると、以下のようなリスクが考えられます。
- 法的リスク: 越境部分の撤去を求められる可能性、損害賠償請求のリスク。
- 経済的リスク: 撤去費用、訴訟費用、弁護士費用などが発生する可能性。
- 心理的リスク: 売主と買主間の関係悪化、近隣住民とのトラブル。
これらのリスクを回避するためには、売買契約前に越境の有無を確認し、問題があれば適切な対応を取ることが重要です。
2. 越境が発覚した場合の対応フロー
売買契約後に越境が発覚した場合、以下の手順で対応を進めることが一般的です。
- 事実の確認と調査: 越境の事実を正確に把握するために、専門家（家屋調査士、土地家屋調査士など）による測量調査を実施します。越境の範囲、越境部分の種類、越境している期間などを明確にします。
- 買主への説明: 越境の事実を買主に説明し、現状を理解してもらいます。この際、客観的な資料（測量図、写真など）を用いて、丁寧に説明することが重要です。
- 売主と買主間の協議: 越境問題に対する具体的な対応策を、売主と買主の間で協議します。撤去、現状維持、賃料の支払いなど、様々な選択肢があります。
- 書面の作成: 協議内容をまとめた覚書や、敷地説明図などの書面を作成し、売主と買主双方の署名・押印を行います。
- 登記: 必要に応じて、越境に関する情報を登記簿に反映させます。
3. 覚書と敷地説明図の作成方法
今回のケースで重要となるのは、覚書と敷地説明図の作成です。これらの書面は、将来的なトラブルを未然に防ぐための重要なツールとなります。
3.1 覚書（合意書）の作成
覚書は、売主と買主間の合意内容を明確にするための書面です。以下の項目を盛り込むことが重要です。
- 当事者の特定: 売主と買主の氏名、住所を記載します。
- 対象不動産の特定: 土地および建物の所在地、地番、家屋番号などを記載します。
- 越境の事実: 越境している部分（ブロック塀、デッキ、屋根の軒先など）とその範囲を具体的に記載します。測量図や写真を用いて、視覚的にわかりやすく説明することも有効です。
- 越境に対する対応: 撤去、現状維持、賃料の支払いなど、具体的な対応策を記載します。今回のケースでは、万が一撤去費用が発生した場合の負担者を明確にする条項を盛り込むことが重要です。売主が負担する旨を明記しましょう。
- 将来的な対応: 将来的に越境部分に関する問題が発生した場合の対応（紛争解決方法、損害賠償など）について定めます。
- 有効期間: 覚書の有効期間を定めます。
- 署名・押印: 売主と買主双方の署名・押印を行います。
覚書（例）
覚書
売主 〇〇 〇〇 （以下「売主」という）と買主 〇〇 〇〇 （以下「買主」という）は、令和〇年〇月〇日締結の土地建物売買契約（以下「本契約」という）に関し、以下のとおり合意する。
第1条（越境の事実）
売主は、本契約の対象不動産（以下「本件不動産」という）の一部が、隣接する土地（以下「隣接地」という）に越境している事実を認める。
第2条（越境部分）
越境している部分は、以下のとおりとする。
- ブロック塀の一部が隣接地へ約2m越境
- デッキの一部が隣接地へ越境
- 屋根の軒先が隣接地へ越境
※詳細は別紙の敷地説明図（測量図）を参照のこと。
第3条（対応）
売主及び買主は、現状のまま本件不動産の利用を認める。
万が一、隣接地の所有者から越境部分の撤去を求められた場合、撤去費用は売主が負担するものとする。
第4条（その他）
本覚書に定めのない事項については、売主及び買主は誠意をもって協議し解決するものとする。
上記を証するため、本書2通を作成し、売主及び買主は署名押印の上、各1通を保有する。
令和〇年〇月〇日
売主 〇〇 〇〇 印
買主 〇〇 〇〇 印
3.2 敷地説明図の作成
敷地説明図は、越境部分の位置や範囲を視覚的に示すための図面です。測量図を基に作成し、以下の情報を記載します。
- 対象不動産の形状: 土地の形状、建物の配置などを記載します。
- 境界線: 確定した境界線を明示します。
- 越境部分: 越境している部分（ブロック塀、デッキ、屋根の軒先など）を色分けするなどして、わかりやすく表示します。
- 寸法: 越境部分の寸法を記載します。
- 方位: 方位を記載します。
- 注記: 越境部分に関する補足説明を記載します。
敷地説明図は、専門家（家屋調査士、土地家屋調査士など）に作成を依頼することもできます。正確な図面を作成することで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
これらの書面を作成する際には、専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談し、法的観点からのアドバイスを受けることも重要です。
4. 費用負担に関する取り決め
今回のケースでは、万が一ブロック塀の撤去費用が発生した場合、売主が負担するという条項を覚書に盛り込むことが適切です。これは、買主が越境の事実を知らずに購入を決めたことに対する配慮であり、売主の責任を明確にするものです。
費用負担に関する取り決めは、以下の点を考慮して決定します。
- 越境の原因: 越境の原因が売主の過失によるものか、または自然現象によるものかなどを考慮します。
- 越境の程度: 越境の範囲、越境部分の重要性などを考慮します。
- 買主の認識: 買主が越境の事実をどの程度認識していたかを考慮します。
費用負担に関する取り決めは、売主と買主間の協議によって決定されますが、公平性を保つために、専門家の意見を参考にすることも有効です。
5. その他の注意点
今回のケース以外にも、不動産売買における越境問題には様々な注意点があります。
- 契約前の調査: 売買契約前に、専門家による境界確定測量を実施し、越境の有無を確認することが重要です。
- 重要事項説明: 越境の事実がある場合は、重要事項説明書にその内容を明記し、買主に説明する必要があります。
- 近隣住民との関係: 越境問題は、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。事前に近隣住民とのコミュニケーションを図り、理解を得ておくことが重要です。
- 専門家への相談: 越境問題に関する判断に迷った場合は、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
6. 成功事例と専門家の視点
不動産売買における越境問題は、適切な対応を取ることで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を実現することができます。
成功事例:
あるケースでは、売買契約後に越境が発覚しましたが、売主と買主が協力し、専門家のアドバイスを受けながら、覚書と敷地説明図を作成しました。その結果、買主は安心して不動産を購入することができ、売主もスムーズに取引を完了させることができました。
専門家の視点:
「越境問題は、売主と買主双方にとって、非常にデリケートな問題です。事前の調査、丁寧な説明、そして適切な書面の作成が、トラブルを回避するための鍵となります。」（弁護士 〇〇）
「越境問題が発生した場合、専門家（土地家屋調査士、弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。専門家の知見を借りることで、より円滑な解決策を見つけることができます。」（不動産鑑定士 〇〇）
これらの事例や専門家の視点を参考に、今回のケースにおける対応策を検討し、円滑な取引を目指しましょう。
もっとパーソナルなアドバイスが必要なあなたへ
この記事では一般的な解決策を提示しましたが、あなたの悩みは唯一無二です。
AIキャリアパートナー「あかりちゃん」が、LINEであなたの悩みをリアルタイムに聞き、具体的な求人探しまでサポートします。
無理な勧誘は一切ありません。まずは話を聞いてもらうだけでも、心が軽くなるはずです。
7. まとめ
不動産売買契約後の越境問題は、売主と買主間のトラブルに発展しやすい問題ですが、適切な対応を取ることで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な取引を実現することができます。今回のケースでは、覚書と敷地説明図の作成、費用負担に関する取り決めなど、具体的な対応策を解説しました。これらの情報を参考に、新米不動産業者の方々が、自信を持って業務に取り組めることを願っています。
今回のケースでは、売買契約後に越境が発覚した場合の対応について解説しました。具体的には、覚書と敷地説明図の作成方法、費用負担に関する取り決めなど、実務で役立つ知識を網羅しました。これらの情報を参考に、不動産売買におけるトラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を実現してください。
“`