測量と筆界問題、売却への影響を徹底解説！専門家が教える解決策
測量と筆界問題、売却への影響を徹底解説！専門家が教える解決策
この記事では、築25年の戸建て売却を検討している方が直面する可能性のある測量と筆界（境界）に関する問題について、具体的な解決策を提示します。不動産売却における測量の重要性、必要な手続き、隣家とのコミュニケーションの取り方、費用相場など、測量に関する疑問を解消し、スムーズな売却をサポートします。
築25年の戸建の売却のために測量が必要と不動産会社より言われました。物件は新築建売でした。購入当初の測量及び登記の書類等すべてそろっています。ただ、購入時は玄関前が庭だったところを途中で駐車場に作り変えました。隣家も同様にしたため駐車場部分の境界があやふやだとの指摘を受けています。こういう場合、法務局へ筆界の申請をしたうえで、尚且つ測量も依頼しないといけないのでしょうか？また、隣家にもこういった手続きをすることを先に話しに行った方がいいのでしょうか？測量というのは見積もり等出してくれるのでしょうか？100㎡ちょっとの土地です。変形でもなく、斜面等もありません。測量の費用はどれくらいかかりますか？分からない事だらけです。どなたかお知恵をお貸し頂けると助かります。よろしくお願い致します。
1. 不動産売却における測量の重要性
不動産売却において測量は非常に重要な役割を果たします。特に、今回のように築年数が経過した物件や、土地の形状に変更があった場合は、その重要性が増します。測量を行うことで、土地の正確な面積や境界線を確定し、売買契約におけるトラブルを未然に防ぐことができます。
- 売買契約の円滑化: 測量結果を基に正確な情報を提供することで、買主との間でスムーズな契約を進めることができます。
- 境界紛争の防止: 境界が不明確な場合、隣地所有者との間でトラブルが発生する可能性があります。測量によって境界を明確にすることで、将来的な紛争を回避できます。
- 物件価値の向上: 正確な測量図があることで、物件の信頼性が高まり、結果的に物件価値の向上につながることがあります。
2. 測量が必要となるケース
今回のケースのように、過去に土地の利用状況が変更された場合、測量が必要となる可能性が高まります。具体的には、以下のようなケースで測量が必要となることが多いです。
- 土地の形状変更: 庭を駐車場に変更した、建物を増築したなど、土地の形状に変更があった場合。
- 境界が不明確: 隣地との境界線が曖昧であったり、過去の測量図が古く正確性に欠ける場合。
- 売主・買主の希望: 売主または買主が、土地の正確な情報を確認したいと希望する場合。
- 金融機関の要求: 住宅ローンを利用する場合、金融機関が測量図の提出を求めることがあります。
3. 測量と筆界特定制度の関係
今回のケースでは、隣家との境界が曖昧になっているとのことですので、測量と並行して「筆界特定制度」の利用を検討することも重要です。筆界特定制度は、法務局が専門家（筆界特定登記官）を交えて、土地の境界を確定する制度です。
- 筆界特定制度とは: 土地の境界について、法務局が専門家の意見を聞きながら、公的な判断を下す制度です。
- 測量との違い: 測量は、土地の現況を測量し、図面を作成する行為です。一方、筆界特定制度は、法務局が境界を「特定」する行為です。
- 併用することのメリット: 測量と筆界特定制度を併用することで、より正確で法的にも有効な境界を確定できます。
4. 測量の手順
測量を行う際の手順は以下の通りです。専門家である測量士に依頼するのが一般的です。
- 測量士の選定: 測量会社や土地家屋調査士事務所を選びます。複数の業者から見積もりを取り、比較検討することをお勧めします。
- 事前調査: 測量士が、登記情報や過去の測量図などの資料を収集し、現地調査を行います。
- 隣地所有者との立ち会い: 境界を確認するため、隣地所有者に立ち会いを依頼します。事前に連絡を取り、協力体制を築くことが重要です。
- 測量実施: 測量士が、専門的な機器を用いて土地の測量を行います。
- 測量図の作成: 測量結果を基に、測量図（地積測量図）を作成します。
- 境界標の設置: 確定した境界に、境界標（金属プレートなど）を設置します。
5. 隣地所有者とのコミュニケーション
測量を行うにあたっては、隣地所有者とのコミュニケーションが非常に重要です。円滑なコミュニケーションを図ることで、測量作業をスムーズに進め、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。
- 事前の説明: 測量を行う前に、隣地所有者に測量の目的や内容を説明し、理解を得るように努めましょう。
- 立ち会いの依頼: 境界確認のために、測量当日の立ち会いを依頼しましょう。
- 協力的な姿勢: 測量作業に協力的な姿勢を示すことで、良好な関係を築くことができます。
- 記録の作成: 隣地所有者との話し合いの内容や合意事項を記録しておくと、後々のトラブル防止に役立ちます。
6. 測量の費用と期間
測量の費用は、土地の面積、形状、周辺環境などによって異なります。また、測量期間も同様に、土地の状況や測量士の業務量によって変動します。
- 費用: 一般的な目安としては、100㎡程度の土地で20万円～50万円程度です。ただし、複雑な形状の土地や、境界が不明確な場合は、費用が高くなる可能性があります。複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。
- 期間: 測量期間は、通常1ヶ月～3ヶ月程度です。ただし、隣地所有者との調整や、法務局とのやり取りに時間がかかる場合もあります。
7. 測量費用の見積もりと注意点
測量業者に見積もりを依頼する際には、以下の点に注意しましょう。
- 見積もりの詳細: 測量費用に含まれる項目（現地調査費、測量費、図面作成費、境界標設置費など）を明確にしてもらいましょう。
- 追加費用の有無: 追加費用が発生する可能性がある場合は、その条件や金額を確認しておきましょう。
- 業者の実績: 測量業者の実績や評判を確認し、信頼できる業者を選びましょう。
- 説明の丁寧さ: 見積もり内容について、丁寧に説明してくれる業者を選びましょう。
8. 筆界申請の手続き
筆界特定制度を利用する場合の手続きは以下の通りです。
- 申請書の提出: 法務局に筆界特定の手続きを申請します。申請書には、土地の所在、地番、申請人の情報などを記載します。
- 関係資料の提出: 登記情報、測量図、その他、境界に関する資料を提出します。
- 現地調査: 法務局の筆界特定登記官が、現地調査を行います。
- 関係者への通知: 隣地所有者など、関係者に手続きの開始を通知します。
- 意見聴取: 関係者から意見を聞き、資料を収集します。
- 筆界特定: 筆界特定登記官が、筆界を特定します。
- 通知書の交付: 筆界特定の結果を、関係者に通知します。
9. 売却時の注意点
不動産売却をスムーズに進めるためには、測量だけでなく、様々な点に注意する必要があります。
- 不動産会社の選定: 信頼できる不動産会社を選び、売却に関する相談をしましょう。
- 価格設定: 周辺の相場や、測量結果などを考慮して、適切な価格を設定しましょう。
- 契約書類の確認: 売買契約書の内容をよく確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。
- 引き渡し準備: 買主に物件を引き渡す前に、必要な準備（荷物の整理、清掃など）を行いましょう。
10. 専門家への相談
測量や筆界に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合があります。専門家である土地家屋調査士や弁護士に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
- 土地家屋調査士: 測量や登記に関する専門家です。測量や筆界特定の手続きを代行してくれます。
- 弁護士: 境界紛争など、法的な問題が発生した場合に相談できます。
- 不動産会社: 売却に関する相談や、専門家の紹介をしてくれます。
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11. 成功事例
実際に測量を行い、売却を成功させた事例を紹介します。
- 事例1: 築30年の戸建てを売却するにあたり、境界が不明確であったため測量を実施。隣地所有者との協力のもと、境界を確定し、売買契約を無事締結。
- 事例2: 庭を駐車場に改修した物件で、境界が曖昧になっていたため、筆界特定制度を利用。法務局の協力を得て、境界を確定し、売却価格を向上させることに成功。
- 事例3: 測量図が古く、正確性に欠けていたため、再測量を実施。正確な測量図を作成し、買主からの信頼を得て、スムーズな売買契約を成立。
12. まとめ
不動産売却における測量は、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を成立させるために非常に重要です。今回のケースのように、土地の利用状況が変更された場合や、境界が曖昧な場合は、測量を検討し、必要に応じて筆界特定制度を利用しましょう。隣地所有者とのコミュニケーションを密にし、専門家のアドバイスを受けながら、売却を進めることが成功の鍵となります。
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